בעוד תמ”א 38 נקלעה למבוי סתום בשל חוסר וודאות כיצד לחשב את זכויות הבניה שהיא מעניקה, כאשר התחושה הכללית הנלמדת מהצהרות חברי כנסת ובכירי מנהל התכנון הינה לטובת פרשנות מרחיבה שתאפשר מימוש של יותר פרויקטים של התחדשות עירונית, עולה לדיון ביום 27.10.15 בוועדת הפנים של הכנסת הצעת חוק שתשפיע בכיוון הנגדי.

בדיוק חודש לאחר שנרעשה הארץ עקב פס”ד של כב’ השופטת שיצר מבית המשפט המחוזי בת”א בעתירה מנהלית, שהורתה לצדדים להתייחס לעמדת היועמ”ש לממשלה שצמצמה את פרשנות תמ”א 38, יוצא מבית מדרשו של אותו בית משפט פס”ד בעתירה מנהלית, אשר נותן זריקת עידוד שיפוטית להתחדשות העירונית בכללותה.

פרויקט תמ”א 38 מתחיל בניתוח זכויות הבניה האפשריות במגרש המסוים על בסיס מדיניות או הנחיות הרשות המקומית. רק אם ניתוח זה מלמד כי הפרויקט אפשרי ורווחי מתחיל תהליך של מציאת יזם ו/או מו”מ בין היזם לבעלי הדירות, שלאחריו נחתם הסכם, ומתחיל מירוץ מתיש של שכנוע מתלבטים והתגברות על סרבנים, ובמקביל עם הגעה לרוב הדרוש מתחיל תהליך הכנת והגשת הבקשה להיתר בניה. מדובר על תהליך הנמשך בממוצע שלוש שנים(!) עד לקבלת החלטת היתר בתנאים של ועדה מקומית לתכנון ובניה.

זוכרים את האמרה של רון חולדאי: “תמ”א 38 היא מתנה לעשירים, צריך לאייד אותה”. משלימה אותה עמדת פורום 15 הערים לפיה: “יש נטיה מוגזמת לתת ליזמים את מקסימום זכויות הבנייה גם אם אין הצדקה לכך”. שתי העמדות הללו במצטבר טוענות דבר אחד: תמ”א 38 במתכונתה הנוכחית נותנת יותר מדי ליזמים ולבעלי הדירות באזורי הביקוש לנדל”ן, ופחות מדי לאלה המצויים באזורים בהם מחירי הנדל”ן נמוכים.  

תחום ההתחדשות העירונית הינו תחום מורכב מאוד אשר מורכב מלבנות לבנות, שם הוא התחיל, אנו אמורים להוסיף עוד לבנות על מנת לבנות את הקיר ולא להרוס את מה שכבר בנינו.

כללי – מטרת המאמר היא לספק כלים שיסייעו להתכונן טוב יותר לשינויים הצפויים עקב כניסתו לתוקף לאחרונה של תיקון 70 וכניסתו לתוקף הצפויה של תיקון 71.
תיקונים אלו מחייבים שיוניים באופן החשיבה ובאופן ניסוחם של הסכמי מכר, כפי שנבהיר ונפרט להלן.

לאור התיקונים במסגרת, חוק מיסוי מקרקעין (תיקוני חקיקה) ( הוראות שעה), התשע”א – 2011 אשר התקבלה בכנסת ביום א הראשון לחודש אוגוסט, ראיתי לנכון להפנות את עוה”ד אשר רק עוסקים בתחום המקרקעין לדברי ההסבר אשר פורסמו בהצעת החוק הממשלה – 603 מיום ה- 11/07/2011 בעמוד 1292.

ה”פ 04 – 40 – 0044 פרידמן חכשורי נ’ עיריית נתניה ואח’

ההפקעה בוצעה מכוחה של תב”ע נת/ 542 /א אשר משתרעת על שטח של כ 885 דונם. מטרת התוכנית הינה ליצור רצף תכנוני בין חלקיה של העיר נתניה ולהקים מרכז מסחרי חדש, שיחובר לשאר חלקי העיר. במסגרת התוכנית נעשה איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים בהתאם לחוק

ביום 1.2.2011, פרסמה רשות המסים בישראל, החלטת מיסוי מקרקעין מס’ 6966/11 החלת הוראת ביצוע 20/97 החלפת רכישת דירה חדשה לפני גמר בנייתה גם על נכסים שאינם דירות מגורים.

תרופתו של הרוכש היא במימוש זכותו האובליגטורית כנגד המוכר.  זהו הדין בכל המצבים שאדם קונה בהם זכות טובה יותר מזכותו של המוכר. בהקשר של סעיף 10 לחוק המקרקעין, משמעות תו”ל היא אמונה, הלכה למעשה, של הרוכש כי המוכר הוא בעל זכות במקרקעין כאמור במרשם, וכי הוא רשאי להעביר את זכותו במקרקעין, נקייה מכל זכות של אדם אחר.