מה מבדיל בין אנשי נדל”ן ומשקיעים מוצלחים שמצליחים להניב הכנסה קבועה, לבין משקיעים שנוטים לעשות בחירות שגויות, להתמקד בעסקאות ושווקים לא מתאימים, ולהפסיד כסף?

האם כולם מצליחים בנדל”ן מעבר לים? לא.

ההבדל בין השחקנים בשוק הוא הידע, הניסיון, חמדנות, ידע, הסתמכות ולא פחות מזל, הצלחות וכישלונות, והרבה טעויות.
אין ספק כי מעבר לים תוכלו למצוא פעם את העסקאות המשתלמות ביותר, אך כגודל הסיכוי גודל הסיכון לא פעם. הכי חשוב לבדוק ולהאמין גם בתחושה שלכם.

שלא יספרו לכם סיפורים, בכל השקעה יש סיכון גדול, זהו טרנד ישראלי פופולרי מאוד כיום להשקיע מעבר לים, אבל הרבה ישראלים וזרים אינם בוחנים את ההשקעות האלה עם האנשים והידע המתאים.
אף אחד לא יכול להבטיח לכם הצלחות, אבל אני מקווה שבזכות הספר נלמד להתעסק עם האנשים הנכונים, אנשים אשר יכולים לקצר לכם קצת את הדרך, לתת לכם מידע אטרקטיבי,
לגלות לכם טיפים מנצחים וללכת איתכם יד ביד.

מבחינת חלק גדול מהמשקעים התשואה מהנכס משכירות היא הדבר החשוב ביותר וזו טעות בסיסית לדעתי בהסתכלות הכלכלית בהשקעה בכלל והשקעה מעבר לים בפרט.
יש לבחון בהשקעות נדל”ן מה שווי העסקה במימוש, יש לבצע בדיקה יסודית של העסקאות באזור הרלוונטי לדירות מאותו סוג ולא לשכוח לקחת בחשבון את מבחן הזמנים, מתי הנכס יהיה מוכן.

לא פעם אנו רואים אנשי שיווק שמשווקים נכסים ותשואה על בסיס מצב נוכחי וזו כמובן שגיאה גדולה.    הרבה כתבות נכתבו על הבעיות והסיכונים לאור המרחק והשקעה מעבר לים,
על בעיות התרבות והשפה, על החששות ועוד הרבה, אך אין לי אלא להסכים כי מרבית החששות הללו רחוקים מהמציאות, במיוחד כשמשקיעים עם אנשים נכונים.

אז מה הסיכונים הכרוכים בהשקעות נדל”ן בחו”ל והאם יש הבדל בעולם של היום למיקום העסקה? אנחנו חיים כיום בעולם גלובאלי, בעולם מתפתח שתוך כמה שנים כל אחד יוכל
לעשות בדרך פשוטה ובטוחה עסקאות מעבר לעם. מנגנון הרכישה המפוקח שפותח בדיוק לצרכים האמורים הוא שלב ראשון בלבד לקראת חידושים ופיתוחים נוספים בתחום.

בניגוד לאפיקי השקעה כגון ניירות ערך או מניות אשר לכאורה נזילים יותר, כאשר אנו משקיעים בנדל”ן, ידוע כי הנכס נותר שלנו, לכן,  בכל מקרה, גם אם מחירי הנדל”ן ירדו באופן מהותי
וההשקעה תהפוך להיות לא משתלמת כביכול, זה עדיין עדיף מלהפסיד את כל ההשקעה במלואה כפי שקורה לא פעם בהשקעות במניות וכו’.

מעבר לאמור ועל מנת לשמור על הדברים פשוטים ניתן לומר באופן ברור שאנשים מעדיפים להשקיע בנדל”ן על מנת ליהנות מתשואה על הכנסה מדמי שכירות וכן מרווח במקרה של
מכירה במקרה של עליית ערך. יתר הסיבות של מיסוי, מינוף וכו’ הן סיבות לא ישירות.

מהניסיון שלנו ראינו שהסוד פשוט מאוד, אנשים שמשקיעים מעבר לים מחפשים בטחון ושקט נפשי, יש כמובן כאלו שהתשואה הגבוהה גורמת להם לקבל החלטות שגויות
אך באופן כללי עסקה טובה שמנוהלת על ידי מנהלים לא טובים הינה השקעה לא טובה ומסוכנת.

איך לסמוך על תחושת הבטן – ומתי כדאי להתעלם ממנה? דווקא היום, בעולם של טכנולוגיה מתקדמת ואפליקציות לכל דבר, האינטואיציה חשובה מאוד,
כמי שעושה את ההבדל בין מנהלים ומוחים בתחום.

בניגוד למומחים בתחום אשר קובעים כי חובה לבצע ניתוק מוחלט מרגשות שנכנסים להשקעה, אני יכול לומר שמחד אני מסכים שיש להיכנס לעסקאות נדל”ן
על בסיס נתונים כלכליים ברורים בשיקול כלכלי מחושב, תוך בחינה קפדנית של מכלול המרכיבים המלווים את העסקה, כשהשורה התחתונה מתמקדת ברווחיות שההשקעה תניב.
יחד עם זאת, ראיתי כבר יזמים מהגדולים ביותר בארץ ובעולם כאלו שיש להם קבלות שיגידו לכם שללא תחושת בטן לא לעשות עסקה.

נכתב כבר כי אלברט איינשטיין טען בנחרצות כי “הדבר שהכי חשוב לאיש מדע זה לא התעודות, לא מספר שנות הלימוד וגם לא הניסיון שלו, אלא האינטואיציה שלו.”
באותו עניין, גם, סטיב ג’ובס, הוא מי שחגג את האינטואיציות שלו ונתן להן מקום של כבוד בחייו כבר מגיל צעיר.

נחזור חזרה לאלמנטים שכל משקיע צריך לקחת. סיכון עסקי מקובל משמעות שהתשואה המוצעת למשקיע שווה לתשואה המקובלת באותו שוק בין היתר בהתבסס בשוק הנכס
לרבות המיתוג שלו ובאותה נקודת זמן. באותו עניין יש לקחת בחשבון כי תשואה מחושבת על בסיס מספר פרמטריים, לכן חשוב מאוד לא להאמין במי שמבטיח תשואה קבועה ללא שינוי ולאורך זמן.

מאחר ואין משוואה אחת לחישוב תשואה לא ברור כיצד חברות מתחייבות על תשואה. יש להבחין בין חברות שמתבססות על מחירים דומים בזמן נתון ללא כל התחייבות לבין חברות
שמתחייבות לתשואה קבועה ללא כל הבחנה בשינויים של הפרמטריים הרלוונטיים.

ההגדרה הכלכלית של תשואה, היא היחס בין שווי השקעה בנקודות זמן שונות. השינוי בערך ההשקעה יכול לנבוע ממקורות שונים. לדוגמה, מריבית, רווח נקי מעסק, רווח הון וכו’.
תשואה תוצג באחוזים, כיוון שהיא מייצגת את הרווח או ההפסד באחוזים, ולא מספר נקי. נתון התשואה לא יצביע על אורך תקופת ההשקעה, אך נהוג להציג תשואה שנתית.
יש לקחת בחשבון תשואה שכוללת השבחה ו/או שבח לבין תשואה שמתבססת אך ורק על הכנסה משכירות וכד’.

לא להאמין בכל אחד !

בפרסומים רבים בתחום הנדל”ן מעבר לים אנו יכולים לראות הבטחה לתשואות גבוהות בתוך זמן קצר. פרסום מהסוג כאמור גורם לי בדרך כלל לפרוז’קטור גדול מאוד,
הדבר צריך להדליק אצלכם נורה אדומה. כדאי להשקיע עם מנהלי השקעות מעבר לים שמציגים מספרים ריאליים בהתאם לסוג ההשקעה, יש הבדל בין השקעה בלונדון להשקעה
באוקראינה לדוגמא אף על פי שלא פעם ראינו השקעות דווקא מוצלחות הרבה יותר ממדינות מערב אירופה. שוב, מנהל טוב יכול להביא תוצאות טובות יותר, תוך הימנעות מסיכונים מיותרים.

משרדים מפוארים של המשווק, התרחקו מטכניקות שיווק אגרסיביות של משווקים, בעידן של היום שיווק הנכסים מעבר לים מתבצע באמצעות חברות שיווק שמשקיעות כספים רבים
על המשרדים וכל מה שמסביב, הורי לימדו אותי – אַל תִּסְתַּכֵּל בַּקַּנְקַן, אֶלָּא בַמֶּה שֶׁיֵּשׁ בּוֹ, חשוב יותר להסתכל על פנימיותו ועל תוכנו של המוצר, במקרה שלנו הנכס או ההשקעה
ולא להתרשם מכל התדמית החיצונית כולל הפרזנטורים שמציגים פרויקטים שהם כלל לא מכירים לא פעם.

הרבה “מומחים” ינסו ללמד אותנו כיצד להשקיע מעבר לים, מה הסיכונים וכיצד להשקיע נכון. אני ממליץ לשמור על הדברים בצורה פשוטה, עסקאות מורכבות מידי לא מתאימות למשקיע  הרגיל,
משקיע שלא מומחה. תקבעו לכם מה המטרות שלכם וכיצד אתם מעוניינים לפזר את הכסף שלכם, לאחר מכן, תמצאו את האנשים הנכונים שאתם רוצים ומאמינים בהם שיעזרו לכם בתהליך ההשקעה,
לא להסתכל על הקנקן כמו שכתבתי קודם, תבינו מה המשתנים בעסקה, את הסיכון, התקופה של ההשקעה, מה מטרת ההשקעה שלנו? מיקום ככל ומשקיעים בנכס בעיר בירה הסיכון יורד,
במיוחד שסביבת הנכס כוללת אוניברסיטה או מקומות שיש בהם להביא לתנועה ואוכלוסייה טובה.

שאלה ראשונה תבקשו לדעת כיצד הכסף שלנו מוגן, זו השאלה החשובה ביותר לא לשכוח. ככל שההגנה(בטוחות) יורדת ברור שגם הסיכון גדל, תגדירו מה הסיכון שאתם מוכנים לקחת,
מיסוי בארץ ומעבר לים, שיטות חישבו ערכים וזמנים, מימון בנקאי או לא ?! מה החוקים במדינה הרלוונטית, אמנות וכו’, מה המשקיעים במדינה הרלוונטית, תבקשו סקר שוק,
תבצעו סקר שוק על אנשי המקצוע הרלוונטיים במדינה הרלוונטית, לדאוג שיהיה עו”ד שיטפל בבירוקרטיה המשפטית (העברת הבעלות וכו’). לא לשכוח ליהנות מהתהליך ולהאמין ברגש שלנו.
עסקאות שאין לכם תחושה טובה מומלץ לא להיכנס.

חשוב מאוד לעבוד עם משרד עו”ד מוכר עם ניסיון מתאים, לא די בשם המשרד אם אין למשרד ניסיון רלוונטי במדינה הרלוונטית, חוקי השכירות ופינוי הדייר
יש בהם להשפיע בצורה משמעותית על ההשקעה. רצוי ואף הכרחי לבדוק האם החוק המקומי תומך בבעל הדירה או בדייר עצמו. מקום בו החוק המקומי קיימים חוקים
להגנת הדיירים המתגוררים בדירות(חוק הגנת הדייר וכד’) יש לקחת בחשבון את האמור.

משקיעים שפיצחו את השיטה, אלו הם רק חלק מהכותרות שמפרסמים חברות אלו ואחרות, האם באמת מדובר על שיטה שמישהו פיצח באמת,
האם יש נוסחה שיש כבר מי שפיצח אותה?! אחזור במסגרת הספר כמה פעמים על כך שאני לא עושה כלום בלי להרגיש שלם עם המעטפת שמלווה את העסקה ורק אז אני מתחיל לבדוק את הנתונים.

נקודה בסיסית חשובה טרם ביצוע עסקה מעבר לים הינה בדיקה של היזם, אחת הבדיקות שיש לבצע הינה האם היזם הינו יזם בעל ניסיון במדינת הרלוונטית ומה היתרון שלו.
מדובר על שאלות חשובות ומהותיות להצלחת העסקה. ליזמים ישראלים אין כל יתרון מעבר לים במרבית המקרים.

נבדוק גם האם הדירות בפרויקטים הרלוונטיים נדרשות ובאיזה מחיר על ידי המקומיים ?! הרווח חייב להיות לטווח של מסר שנים לפחות אם רוצים ליהנות מעליית ערך של הנכס ללא קשר לתשואה משכירות.

 

בדיקות מקדמיות נדל”ן מעבר לים

עסקת רכישת נכס מקרקעין היא עסקה חשובה ומורכבת עם סיכונים רבים לצידה. טרם החתימה על חוזה המכר, על הרוכש חובה לבצע מספר בדיקות מקדמיות,
כדי שלא להיתקל בהפתעות לא צפויות ובמכשולים משפטיים.

בניגוד לישראל כאשר מבצעים בדיקות נאותות לעסקאות מעבר לים לא פעם מדובר על בדיקות מורכבות ומסוכנות מאוד שגם עו”ד מקומיים במדינה
הרלוונטיים לא בעלי הידעה והניסיון לבצע בדיקה מעמיקה ויסודית.

המטרה לספק לבעלי העניין ניתוח / מידע משפטי אודות הנכס הרלוונטי. זיהוי סיכונים אפשריים בהשתתפות / השקעה / שיתוף פעולה של בעלי עניין בתהליך בניית / יישום האובייקט.
לקבל מקורות תיעוד ומידע שנמסר על ידי הבעלים והלקוח של הבנייה.

חובת הגילוי החלה על מוכר בנוגע למצבו של נכס מקרקעין במסגרת התקשרותו בהסכם מכר איננה זהה בכל מדינה כמו גם החוברות של הקונה בתהליך הרכישה.
לאור האמור יש לפני כל עסקה לעשות את כל הבדיקות עם אנשי מקצוע שיש לכם אמון בהם.

בכלל בעולם הנדל”ן חשוב לבצע עסקה עם גופים שמייצרים שקיפות, מידע על הנכס נוכל לקבל? מה העלות הישירה של הנכס? עלות שכ”ט? עלות שיווק ובכל כיצד נקבע מחיר הדירה.

חברה שתמכור נכס במחיר מעל מחיר השוק ב-30 אחוז לדוגמא בגלל עלויות שיווק תביא לחוסר כלכליות בעסקה ולכן ככל והעלויות מסביב לעסקה מביאות לחוסר כלכליות וסיכון מומלץ לחפש עסקה חדשה.

כמי שרוכש נכס מעבר לים, הינכם נדרשים לבדוק בכמה נמכרים נכסים דומים באותו האזור. שימו דגש על נכסים באותו אזור, לא פעם אנו רואים שבאותו רחוב
יש הבדלים מהותיים ולכן חשוב לתת את הדעת בעניין ולעשות השוואה נכונה בין סוגי הנכסים ומועדי העסקאות.

שאנו בודקים תשואה, אחד הפרמטריים המרכזיים שאנו בודקים זה מרכיב השכירות, השאלות שעולות הינן, מהי השכירות על הדירה שלנו? מהן ההוצאות השוטפות על הדירה
כולל הוצאות שוטפות הכוללות ארנונה דמי ניהול  וכו’?

חברת הניהול וחברת אחזקה –

בשיתוף פעולה עם אנשים מתאימים עם ידע וניסיון להנות מראש שקט, הבטחת שכ”ד וכמו כן, מענה קפדני לכם ולשוכרי הנכס בכל הנושאים. ככל ורוכשים נכס במסגרת פרויקטים מגורים,
כשמדובר על נכס מעבר לים, מומלץ לפעול יחד עם חברה עם נציגות מקומית האחראית על ניהולו השוטף של הנכס, התנהלות מול השוכרים וגביית שכר הדירה. מעבר לחברת הניבול יש
לבניין חברת אחזקות שבדרך כלל הינה החברה היזמית וזאת במיוחד בפרויקטים גדולים.

קיימים מספר מסלולים לניהול נכס מעבר לים שחשוב להקפיד עליהם במסגרת ההתקשרות עם חברת הניהול, הכוונה בחלק זה לאחר שהכנס מוכן ללא קשר לתקופת הבנייה.

 

ליווי בהסכם השכירות, מציאת שוכרים והתנהלות שוטפת מולם, טיפול בכספים, בחלק מהמדינות יש לטפל בכל הקשור לרשויות המקומיות
מציאת שוכרים שיביאו לתשואת הטובה ביותר מהנכס וכאן הכוונה גם על שמירת הנכס ולא פעם במדינות כמו גרמניה, כעת ספרד ועוד לא תהיה פגיעה כלכלית לאורך זמן לאור חוקים של הגנת הדייר,
באותו עניין יש חברות שלוקחות על עצמן באמצעות משרד עו”ד מקומי את הטיפול המשפטי בשעת הצורך לפינוי הדירה במקרה של הפרה. כמו כן, כל התנהלות מול בעלי מקצוע ונותני שירות
כולל מתן דוחות קבועים. כיום חברות רבות נותנות אפליקציה לניהול הנכס מה שמסייע לשני הצדדים.

 

מימון הבנקאי

הופך לגורם משמעותי מאוד בעסקאות מעבר לים, בדיקת אפשרות המימון חשובה לזמן הרכישה אולם לא פחות חשובה במועד המימוש. אם הקריטריונים של הבנקים המקומיים
אינם נוקשים ומספקים כיום (אין הבטחה לעתיד) רמת מימון גבוהה לתושב מקומי, הדבר עשוי להקל עלינו בזמן מימוש הנכס.

במדינות מזרח אירופה הנושא של מימון בנקאי לא נמצא בראש סדר העדיפויות לאור הריביות הגבוהות יחסית מבלי להתייחס ליתרונות הקניינים והחוזיים שלא הכספיים
במנגנון שכולל ליווי בנקאי. אחד הנושאים החשובים לבחינה טרם ההשקעה הוא סוגיית המימון.

לרוב הכריע של הציבור אין סכומים שכאלו במצב נזיל ולכן יש להכניס לתמונה גוף מממן דוגמת בנק על מנת להשלים את העסקה הרצויה.

אז מאיפה כדאי לקחת את המימון להשקעה אם בכלל ? משקיע צריך לשאוף לקבל מימון שבמכלול העסקה תהיה משתלמת. המימון הינו מרכיב מהותי בעסקה שיש לחשב ברכישה
וכן במכירה כולל במיסוי ככל וניתן במדינה הרלוונטית לקזז הוצאות ריבית. כמו כן, על המשקיע לשאוף כי הבטוחה שתינתן תהיה כנגד הנכס בלבד ללא התחייבות אישית.

אחזור על זה ואומר שוב, העובדה שאתם יכולים לקבל מימון אינה אומרת שאתם צריכים לקחת את המימון. יש לחשב הכל כחלק מהעסקה וכן מה עלות הכסף בין היתר
בהתבסס על המצב הכלכלי של כל משקיע. קרי, אסור לכם כמשקיעיםן לתת לאף אחד לבלבל אתכם בין הזדמנות ההשקעה ומידת ההתאמה של ההשקעה ליכולת הפיננסית שלכם.