מה צריך לבדוק לפני רכישת נדל``ן בחו``ל
דיני פינוי שכירות ודיירים
רצוי ואף נחוץ לבדוק האם החוק המקומי תומך במשכיר או בשוכר עצמו. כאשר החוק המקומי נוטה לטובת הדייר, מומלץ לשקול לא לרכוש נכס אלא אם המשקיע מתגורר באזור ו / או בעל מומחיות מספקת להשקעה באזור זה.
בדיקות רכוש ושטח
ערך נכס – בדקו כמה נכסים דומים נמכרו באותו אזור. התמקדו בנכסים באותו מיקוד. חשוב לא “לחזור” זמן רב ולהשוות נכסים שנמכרו בשלושת החודשים האחרונים או לכל היותר בחצי השנה האחרונה. במידת האפשר השווה בין נכסים שנמכרו בכנס (זה פחות או יותר המחיר שתרצה לשלם היום) לבין נכסים שנמכרים בשוק הרגיל (מראה תמונת שווי שוק).
האם האזור מכוון לשכירות?
יש כאלה שמעדיפים להחזיק נכסים באזור בו מרבית הדיירים הם הבעלים של הבתים וזאת מכיוון שהמימוש עשוי להיות קל יותר. אסכולה אחרת היא שעדיף שאזור ההשקעות שלי יהיה מוכוון לשכירות כך שיהיה לי קל יותר לשכור ולקבל את התשואה הנדרשת.
אחוזי תפוסה – סקר מקוון יראה לנו את אחוז תפוסת הנכסים באזור הנכס. אם אחוז האוכלוסייה נמוך (פחות מ -88% הוא אחוז נמוך מאוד), מומלץ לא לקחת סיכונים אלא אם מדובר ביזם מקומי שמכיר כל פינה בשכונה. לא בכדי, ניו יורק משתלמת יותר מאריזונה ולונדון יותר משפילד.
פשע – ניתן לבדוק את אחוז הפשיעה באזור.
שכירות – מה שכר הדירה בדירה שלנו? מהן ההוצאות השוטפות? מי משלם ארנונה, חימום, חשמל? כמה עולה לנו חברת הניהול ומה היא מספקת? האם ההוצאה החודשית גבוהה מדי ביחס לקבלה מדמי השכירות?
עסקאות שקיפות – כמה מידע על הנכס נוכל לקבל? כמה נמכר הנכס ומתי, חוב המשכנתא הנוכחי, גודל השטח וגודל הנכס שנבנה, שם בעל הנכס, כמה הוא מוצע למכירה, הערכות שווי, שכר דירה באזור, נכס מיסים / ועד בית, כמה זמן הנכס למכירה, האם יש עיקולים או שיעבודים וכו ‘.
מימון – בדיקת אפשרות המימון חשובה למועד הרכישה, אך לא פחות חשובה בזמן המימוש. אם הקריטריונים של הבנקים המקומיים אינם מחמירים וכרגע אינם מספקים (ללא הבטחה לעתיד) רמת מימון גבוהה לתושב מקומי, הדבר עשוי להקל עלינו בעת מימוש הנכס. ירצו למנף את השקעתם על ידי לקיחת מימון חלקי כנגד משכון הנכס בחו”ל, בעיקר כהלוואה שאינה מקורה (משכון הנכס מבלי להבטיח זאת באופן אישי). חשוב לבחון את הקריטריונים המאפשרים (או לא מאפשרים) לתושב חוץ לקבל מימון במדינת ההשקעה. יש מדינות בהן הבנקים המקומיים לא יספקו מימון לתושבי חוץ ויש מדינות שיהיו גמישות יותר. כמובן שיש הבדל בין הלוואה לצורך השקעה בנכס מגורים (מגורים), מסחרי או תעשייתי.
מבנה משפטי – מומלץ להתייעץ עם גוף מקומי מוסמך לגבי המבנה המשפטי של רכישת הנכס. האם כדאי לקנות ישירות ולרשום את שמנו כבעלים של הנכס או להקים חברה.
מטרת ההשקעה – חשוב להגדיר את מטרת ההשקעה. השקעה בנכס אחד בלבד עשויה להוביל אותנו למבנה משפטי שונה מהשקעה בנכסים מרובים.
היבטי מס – שיקולי המס הם קריטיים בבחירת מיקום ההשקעה והאם כדאי בכלל. ישנם 4 סוגי מיסים עיקריים שעלינו לבדוק:
א. מס שהועבר – מס ששולם כאשר הנכס נמכר לרשויות המס המקומיות. המס משולם כאחוז ממחיר המכירה.
ב. מס הכנסה שוטף – מה המס המשולם על הכנסות משכר דירה? מהן ההוצאות שניתן לזכות להפחתת ההכנסה החייבת?
ג. מס רווח הון – מהו שיעור המס שישולם במדינה בה נרכש הנכס? האם יש מס מדינה? יש לבחון את אמנת המס בין אותה מדינה לישראל.
ד. שיעור ארנונה – יש מדינות בהן שיעור הארנונה גבוה מאוד ביחס למחיר הנכס / קבלת השכירות, אלמנט המפחית את רווחיות הרכישה במדינות אלה.
ממה להיזהר?
משווק שמבטיח הרים וגבעות. אם התמונה כולה נצבעת בוורוד, כנראה שיש לא מעט ‘בעיות’ שהמשווק לא חושף. אני ממליץ לשאול את כל השאלות שעולות בראשך, בוודאי שאלות כמו:
“מה יכול להתפרק?”
“חשוב לי לשמוע סיפור הצלחה אבל גם מקרה שהיו בו תקלות”
“מי מטפל בתקלות?”
“אני רוצה לדבר עם המשקיעים הקיימים שלך”
“תן לי דוגמאות לעסקאות שכבר מומשו”.
תחשב/י, מה האינטרס של מי שמכר לך את הנכס להבטיח לך תשואה של 7% שבמקביל הפקדה בבנק מקומי נותנת 3% בלבד? תשואה מובטחת ניתנת על ידי מי שגוזר קופון נפט למשקיע מעבר לים כאשר הוא נכנס להשקעה!
