האדמה רועדת בכל הקשור לתמ”א 38: במקום לקדם חושבים על היטל צפיפות / עו”ד אברהם ללום ועו”ד עמית ארד*

בעוד תמ”א 38 נקלעה למבוי סתום בשל חוסר וודאות כיצד לחשב את זכויות הבניה שהיא מעניקה, כאשר התחושה הכללית הנלמדת מהצהרות חברי כנסת ובכירי מנהל התכנון הינה לטובת פרשנות מרחיבה שתאפשר מימוש של יותר פרויקטים של התחדשות עירונית, עולה לדיון ביום 27.10.15 בוועדת הפנים של הכנסת הצעת חוק שתשפיע בכיוון הנגדי.

הצ”ח התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2015 ו – 2016) התשע”ה – 2015 מתהדרת בפתיחה לפיה מטרתה לחזק את הצמיחה במשק, להוזיל את יוקר המחיה ואת מחירי הדיור. ואולם תוכן ההצעה אינו עולה בקנה אחד עם מטרותיה, בלשון המעטה. לפי ההצעה מוצע להטיל “היטל צפיפות” בצורת תוספת של עד 20% היטל השבחה (ובסה”כ 70%), על תכניות לבניה הכוללות צפיפות מוגברת.

הריסה ובניה במסגרת תמ”א 38, מצריכה הכפלת שיעור הצפיפות הקיים בסדר גודל ממוצע של פי 3.5, ובאזורי הפריפריה או שבהם מחירי הקרקע נמוכים, אף יותר. מכאן שכמעט כל פרויקט של תמ”א 38/2 יעבור את סף הצפיפות המוגדר בהצעת החוק. לפי ההצעה יהיו פטורים מהיטל הצפיפות מתחמים מוכרזים לפינוי בינוי וכן כאשר אין חובת תשלום היטל השבחה. מכאן שזכויות בניה מכוחן של תב”עות והקלות, המהוות נדבך אינטגראלי בכל פרויקט תמ”א 38/2, לא יהיו פטורות מהיטל הצפיפות ויתווסף עליהן היטל השבחה, ככל שהצעת החוק תעבור.

האם תוספת היטל השבחה יכולה להוזיל את מחירי הדיור? קרוב לוודאי שלהפך, היא תתורגם מיד לעליית מחירי הדירות. יתר על כן, דווקא בניינים קיימים בהם יש כיום יותר דירות באופן יחסי, וכן בניינים בפריפריה, אשר אמורים להיות בראש סדר העדיפויות הציבורי להתחדשות עירונית, ייפגעו ראשונים מהיטל הצפיפות המוצע עד כדי איבוד הסיכוי לבצע בהם התחדשות עירונית. זאת משום שפרויקטים בבניינים כאלה הינם כבר כיום גבוליים מבחינת כדאיותם הכלכלית, ועל כן כל תוספת מס או היטל הינה קריטית.

יש לציין כי הצעת החוק הוגשה ב 31.8.2015, לפני שתמ”א 38 נקלעה למשבר הנוכחי.ובכל זאת יש קרן תקווה. בהצעת החוק נקבע כי שרי האוצר והפנים יוכלו לקבוע הוראות נוספות לעניין הפטור מהיטל הצפיפות. יש לקוות כי ח”כ אלי כהן, ממפלגתו של שר האוצר ומי שמונה לשחרר את חסמי ההתחדשות העירונית, אליו פנו כותבי מאמר זה בעניין הנדון, יפעל להסרת האיום החדש על תמ”א 38. 

*עו”ד אברהם ללום, סגן יו”ר לשכת עוה”ד ויו”ר משותף של פורום המקרקעין הארצי של לשכת עוה”ד , מחבר הספר      מורה דרך בעסקאות תמ”א 38
 עו”ד עמית ארד ראש מחלקת ייצוג דיירים בהתחדשות עירונית במשרד עורכי דין אברהם ללום ושות’