הפקעה של עד 40% ללא פיצוי לבעלים

ה”פ 04 – 40 – 0044 פרידמן חכשורי נ’ עיריית נתניה ואח’

ההפקעה בוצעה מכוחה של תב”ע נת/ 542 /א אשר משתרעת על שטח של כ 885 דונם. מטרת התוכנית הינה ליצור רצף תכנוני בין חלקיה של העיר נתניה ולהקים מרכז מסחרי חדש, שיחובר לשאר חלקי העיר. במסגרת התוכנית נעשה איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים בהתאם לחוק

התכנון והבניה.

 עיריית נתניה טענה כי חכשורי לא החזיקה במלוא הזכויות בקרקע במועד פרסום התוכנית למתן תוקף אלא לכל היותר 50% . מנגד, נטען ע”י חכשורי, כי לפי נסח רישום המקרקעין חכשורי היא הבעלים וכי קיימות רק הערות אזהרה המבוססות על מערכת יחסים כספית ואין בהן כדי להקנות

זכויות במקרקעין.

 חכשורי טענה כי היא זכאית לפיצוי בגין הפקעה של יותר מ 40% מהשטח שבבעלותה, תוך הסתמכות על “הלכת בראון”.

עיריית נתניה טענה כי, הלכת בראון לא חלה במקרה דנן שכן במועד רכישת החלקות ידעה חכשורי איזה קרקע היא רוכשת שכן התוכנית כבר הייתה מאושרת.

בנוסף טענו כי התוכנית קבעה כי החלקות הושבחו ולכן הלכת בראון לא חלה. העירייה הדגישה כי, הלכת בראון לא מכשירה טענות לירידת ערך מקום בו התוכנית קבעה כי חלה השבחה.

ביהמ”ש המחוזי פסק:

על אף שהמקרקעין רשומים בלשכת רישם המקרקעין על שמה של חכשורי בלבד אין בכך כדי להעניק לה זכות תביעה מלאה והרשומים בהערות האזהרה הם בעלי זכויות שביושר בקרקע.

חכשורי רכשה את הקרקע לאחר אישורה של התוכנית ולכן ידעה כי התוכנית עתידה להפריש 80% מהחלקה לצרכי ציבור וכי הוגדלו זכויות הבנייה ושונה יעודן באופן המעלה את ערכן באופן ניכר אשר על כן, ידעה חכשורי כי אינה זכאית לקבל פיצויים בגין הפקעת יתר.

חיזוק נוסף שניתן ע”י בימ”ש להחלטתו מבוסס על פס”ד של ביהמ”ש העליון שניתן ביום 17.7.11 עע”מ 80/6/08 שמואל אחימן ואח’ נ’ עיריית כפר סבא, בו נפסק כי בהתייחס להלכת בראון לצורך חישוב פיצוי הפקעת יתר יש להתחשב גם בתמורה הניתנת לבעלים באמצעות הגדלת אחוזיי בנייה הנלמדים מלוח ההקצאות ואיזון.

במקרנו חכשורי קיבלה הגדלה של אחוזיי בנייה ושונה יעוד הקרקע ואף הושבחה כך שלאחר ההפקעה שווי המקרקעין עלה ב 175,050 דולר משוויה של הקרקע לפני התוכנית.

בית המשפט ביקר את השתהותה של חכשורי והתנהגותה בחוסר תום לב ואי ניקון כפיים שכן ידעה על תוכנית ההפקעה לפני 16 שנים והגישה את התביעה יום אחד לפני תום תקופת ההתיישנות.

אשר על כן , פסק ביהמ”ש המחוזי כי דין התביעה להידחות על הסף לאור ס’ 101 )א() 3.