הפטור-ממס-בחילוף-דירות-מגורים-אצל-הקבלן-באותו-פרויקט-בניה

ביום 1.2.2011, פרסמה רשות המסים בישראל, החלטת מיסוי מקרקעין מס’ 6966/11 החלת הוראת ביצוע 20/97 החלפת רכישת דירה חדשה לפני גמר בנייתה גם על נכסים שאינם דירות מגורים.

החלפת דירה טרם גמר בנייתה – הוראת ביצוע 20/97 , רשות המסים פרסמה, החלטה בעניין כאמור לעיל, אנו מדברים על מצב דברים, בו נרכשת דירת מגורים מקבלן ומוחלפת במהלך בנייתה, לפי בקשת הנישום, בדירה אחרת באותו בניין בגודל או במקום שונים.

 במקרה זה יראו את המכירה הראשונה כמבוטלת , ובמקומה תהא המכירה השנייה תקפה עם יום מכירה חדש ושווי מכירה חדש .

 מצב דברים זה הינו רלוונטי במצבים בהם, רוכש דירה מקבלן מבקש לאחר רכישת דירה “על הנייר”, או כאשר רק החלו בעבודות הבנייה ובניית הדירה טרם נסתיימה, והרוכש מבקש להחליף את הדירה שרכש, בדירה אחרת באותו בניין או באותו פרויקט.

 המיסים הרלוונטיים לעניין זה, הינם מס רכישה ומס שבח, כיצד אם בכלל אנו יכולים להימנע ממצב דברים שעלינו לשלם שוב מיסים מה שבדרך כלל ימנע את ביצוע ההחלפה.

 החלטת המיסוי ותנאיה: רשות המסים נעתרה לבקשה וקבעה, כי הוראת ביצוע מס’ 20/97 תחול באופן עקרוני גם על החלפת נכסים אחרים בבנייה הנרכשים מקבלן, כגון, חנויות, משרדים ודירות נופש. במסגרת החלטת המיסוי נקבעו מגבלות ותנאים נוספים.

רקע: לעיתים רוכש דירה מקבלן יכול לשנות את דעתו בזמן בנייתה או אף לפני תחילת הבנייה ומגיע להסכמה עם הקבלן, כי יחליף את הדירה שרכש בדירה אחרת באותו הבניין פרויקט. הוראת ביצוע מספר 20/97 של רשות המסים והתוספת לה מאפשרות בתנאים מסוימים לבצע את ההחלפה של הדירות, מבלי שהחלפה זו תיחשב לאירוע מס ברמת הרוכש וברמת הקבלן.

מס הרכישה ששולם עבור הדירה הראשונה נזקף לרוכש בעת רכישת הדירה האחרת. החלטת מיסוי 6966/11 דנה בשאלה, האם ניתן להרחיב את הוראת הביצוע גם לגבי נכסים מסחריים, לרבות “דירות נופש” אשר אינן בגדר דירות מגורים לצרכי מס רכישה (ראו הוראת ביצוע מס’ 5/2010).

הבקשה: החלת הוראת ביצוע מס שבח מס’ 20/97 והתוספת גם על נכסים אחרים שאינם דירות מגורים.

תמצית העובדות: חברת X (להלן: “החברה“) התקשרה בתחילת שנת 2006 עם קבלן בהסכם לרכישת זכויות בדירת נופש בבניין שבנייתו טרם החלה (רכישה “על הנייר“). היתר בניה להקמתו של הבניין ניתן רק בסוף שנת 2010. החברה חפצה להחליף את דירת הנופש שרכשה בדירה אחרת באותו בניין בקומה גבוהה יותר.

 בגין החלפת הדירה דורש הקבלן תוספת תשלום המהווה תוספת בשיעור של כ- 10%.

 מסקנות ורשמים: החלפת נכסים הנבנים בידי אותו קבלן לא תסווג ככלל על ידי רשות המסים כאירוע מס, גם כאשר מדובר בנכסים אשר אינם מוגדרים כ”דירת מגורים” לצרכי חוק מיסוי מקרקעין ובפרט לצרכי מס רכישה. ברי, כי יישום הוראת הביצוע בקשר עם נכסים אלו מחייב עמידה בהוראות ובתנאים הפרטניים שבהוראת הביצוע

• הכותב, עו”ד אברהם ללום, המתמחה בעסקאות נדל”ן ומיסוי מקרקעין הינו שותף בכיר במשרד עוה”ד רן, צייגר, בלדב את אברהם ללום. בנוסף, משמש כיו”ר ועדת המקרקעין של ועד ת”א והמרכז של לשכת עוה”ד בישראל, מרצה בכיר באקדמיה ובחברת מחשבות ועוסק בליווי יזמים ברכישת קרקעות ובנייה של פרויקטים למגורים ומשרדים ומנהל פורום נדל”ן באתר הפורומים המשפטיים.

אין בתוכן דלעיל משום המלצה, חוות דעת משפטית או יעוץ משפטי; כמו כן התוכן דלעיל אינו מתיימר להיות מדויק ו/או מקיף ו/או עדכני, והמסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד

 שכן, נקבעו תנאים מוגדרים בהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס’ 20/97

 נקבע בהוראה, על ידי רשויות המס כי:

 1. ההחלפה תהיה פטורה מכל מיסי המקרקעין האמורים בתנאים כאמור:

 שרשויות המס שוכנעו שהחלפת הדירה נעשתה בתום לב, ולא שכתוצאה מהמכירה החדשה היה רווח חדש, מלבד הפרשי הצמדה. זאת, לאחר שהמנהל שוכנע כי החלפת הדירה נעשתה בתום לב, ואין בה משום מכירה חוזרת של הדירה הראשונה ממנה הפיק הרוכש שבח ריאלי כלשהו.

 2. הקונה והקבלן (להלן: “הצדדים“) יגישו תצהיר אשר על פיו העסקה הראשונה בוטלה.

 3. הצדדים יגישו הודעה על רכישת הדירה החדשה.

 4. שווי הדירה החדשה כמחיר השוק.

 התמורה לרבות המועד, יהיו המועד החדש בו הוגשה הצהרה על המכר החדש לרשות המיסים.

 העובדות: 

חברה מבקשת להחליף את דירת הנופש שרכשה בדירה אחרת באותו בניין בשטח זהה, אולם בקומה גבוהה יותר.

 ההחלטה:

 על החלפת דירת הנופש כמתואר לעיל, כמו גם החלפת נכסים אחרים בבנייה הנרכשים מקבלן, כגון: חנויות ומשרדים, יחולו הוראות ביצוע מס’ 20/97

 החלטת מיסוי: 9666/11

הנושא: החלת הוראת ביצוע מספר 20/97 החלפת רכישת דירה חדשה לפני גמר בנייתה גם על נכסים שאינם דירות מגורים החלטת מיסוי בהסכם.