המדריך לשוכר המתחיל

בשעה טובה החלטת לשכור דירה בישראל! טרם השכרת הדירה (“הנכס“) חשוב שתדע מהן זכויותיך וחובותיך על פי הדין בישראל היות וחוסר ידע וניסיון בהשכרת דירה כאמור,  עלול לגרום לכך שאתה, כשוכר, תהא כבול לחוזה שאינו חוקי, אינו הוגן ואינו בר ביצוע.

 משכך, ריכזנו עבורך את המדריך  “לשוכר המתחיל” (להלן: “השוכר“) ובו  מקבץ טיפים חשובים אשר כל שוכר צריך להכיר:

• הסכם שכירות: הסכם השכירות (להלן: “ההסכם“) הוא המסמך החשוב ביותר המסדיר את מערכת היחסים בין המשכיר לשוכר. ההסכם צריך להיות בכתב וחתום על ידי שני הצדדים. חשוב  שהסכם השכירות ותנאיו יהיו מנוסחים כראוי ובאופן ברור וממצה ובכך ימנעו מאבקים עתידיים מיותרים בין המשכיר, שהינו בעל הנכס, לבין השוכר, שהינו הדייר. ההסכם צריך להיות הוגן לשני הצדדים ולהכיל בתוכו סעיפים אשר יסדירו מראש מחלוקות עתידיות כאמור. ההסכם צריך לכלול פרטים אודות: גובה השכירות, תנאי התשלום, משך השכירות, אופציה להארכה, תשלומים באחריות השוכר/המשכיר, אחריות על תיקון נזקים, ביטוח, ערבויות הצדדים וכל תנאי אחר שסיכמו הצדדים ביניהם. חשוב לקרוא בעיון את הסכם השכירות לפני החתימה ולהיעזר בעורך דין העוסק בתחום הספציפי על מנת לוודא שהבנתם והסכמתם לכל התנאים המופיעים בהסכם.

• דמי השכירות ותנאי התשלום: יש לציין בהסכם את סכום דמי השכירות ותנאי התשלום. דמי השכירות משולמים בדרך כלל על בסיס חודשי ובהמחאות מעותדות, והמשכיר אינו יכול להגדיל את דמי השכירות במהלך תקופת השכירות. דמי השכירות יצוינו באופן ברור וכך גם אופן התשלום- המחאות, מספר תשלומים וכו’.

• בדקו מיהו המשכיר? האם המשכיר הינו בעל הנכס? :  יש לוודא כי האדם שעמו אתם במו”מ הוא בעל הנכס החוקי קרי, בעל הזכות הקניינית. הדרך לבדיקת הבעלות היא ע”י הוצאת “נסח טאבו” מהרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין ומהרשות המקומית.

• בטחונות בחוזה שכירות : אחד הנושאים החשובים ביותר בכניסה לדירה שכורה הוא נושא הביטחונות. הבטוחה הטובה ביותר עבור המשכיר היא ערבות בנקאית, אשר משמעותה היא שהשוכרים יהיו מחויבים לשלם למשכיר את סכום הערבות לפי דרישה של המשכיר מהבנק וללא צורך בהוכחת נזק או הפרת חוזה השכירות.
  המשכיר רשאי לבקש מהשוכר ערבות בנקאית בגובה שכר דירה של עד 3 חודשי שכירות או 1/3 מדמי השכירות לפי הנמוך מבניהם. חשוב לדעת, כי ערבות כאמור כרוכה בעמלה בבנק על הקמת הערבות, תופסת מסגרת אשראי ודורשת הפקדת כסף מזומן לעומת שטר חוב או שיק ביטחון שאינם כרוכים בעלויות הנ”ל.
  דרכים נוספות ליישום בטחונות בדירה להשכרה – שטר חוב ללא ציון מועד פירעון ובלתי סחיר, ערבים שיחתמו על ההסכם, המחאות פתוחות לרשויות ולחברות התשתיות (חשמל, מים,  גז) לטובת תשלום חובות במקרה ונשארו לאחר סיום החוזה, או צ’ק ביטחון בסכום של 3-4 חודשי שכירות.
  כמו כן, בהסכם השכירות חייב להגדיר מראש כיצד ניתן להשתמש בערבויות, מהי ההתראה מראש שיש ליתן לשוכר טרם מימוש הערבות ולוודא שבתום השכירות כלל הערבויות יוחזרו לשוכר. הערבויות כאמור, נועדו לכסות כל נזק לנכס או דמי שכירות שלא שולמו בתום תקופת השכירות.

• תיקונים ותחזוקה הנכס: יש לוודא כי בהסכם ישנו סעיף המציין, כי המשכיר הוא  האחראי לתיקון כל נזק לרכוש שלא נגרם על ידי השוכר וכן, יישא בעלות התיקונים הנובעים מבלאי סביר של הנכס כגון: צנרת, אינסטלציה וכדומה. חשוב מאוד להגביל את תקופת הזמן בתיקונים מהותיים ודחופים.

• ביטוחים: אם יש בנכס ציוד יקר, מומלץ מאוד לשוכר לערוך ביטוח צד ג’ וביטוח לתכולת הדירה. בנוסף, ככל ובנכס נמצא רכוש, המלצתי הינה להוסיף להסכם נספח המפרט את הרכוש הנמצא בנכס ולוודא טרם הכניסה לדירה, כי כל הרכוש המופיע בנספח מצוי בדירה כשהוא תקין ושמיש.

• שכירות משנה: יש לוודא, כי בהסכם ישנו סעיף המתיר לשוכר להכניס שכירות משנה ביחד עימו, בייחוד כאשר עסקינן בדירת שותפים. כך שבזמן שבו השוכר המקורי נוסע לתקופת זמן ארוכה וכו’ יוכל לחסוך בהוצאות ע”י הכנסת שוכר משנה. השוכר יידרש להשכיר את הנכס בשכירות משנה רק לאחר הסכמת המשכיר בכתב. ככל והמשכיר מסכים לשכירות משנה, שוכר המשנה הופך לשוכר נוסף ועליו לעמוד בתנאי הסכם השכירות המקורי.

• סיום השכירות: בהסכם השכירות יפורטו התנאים לסיום השכירות, כגון: דרישות הודעה וקנסות, ככל ועולה הצורך, בגין סיום מוקדם. במידה והשוכר מעוניין לסיים את חוזה השכירות לפני תום התקופה, עליו לתת למשכיר הודעה בכתב וייתכן ויידרש לשלם קנס. לצורך האמור, יש לוודא, כי בהסכם ישנו סעיף פינוי מוקדם והמלצתי היא להתייחס לתקופת זמן מוגדרת מראש, לרוב מדובר על 60 יום. בתקופה זו השוכר צריך להודיע ולעדכן את המשכיר בדבר רצונו לסיים את תקופת השכירות מבלי לשאת בקנסות ו/או פיצוי כלשהו. ככל והשוכר מבקש לסיים את תקופת השכירות טרם תוקפה החוזי, נהוג לאפשר לשוכר למצוא דייר חלופי במקומו לשביעות רצון המשכיר.

• פינוי הנכס: במידה והשוכר מפר אחד מתנאי הסכם השכירות היסודיים, רשאי המשכיר לפתוח בהליכי פינוי. תהליך הפינוי כפוף לחוק סדר הדין האזרחי בישראל ויכול להימשך מספר חודשים.

• מכירת הנכס: מומלץ לוודא עם המשכיר האם יש כוונה למכור את הנכס בזמן תקופת השכירות. בכל מקרה, המלצתי היא לוודא, כי יש בהסכם סעיף המבהיר, כי במקרה דנן, זכויות השוכר בעת מכירת הנכס, יישארו בהתאם להסכם השכירות אשר נחתם ע”י שני הצדדים.

• ביצוע פרויקט התחדשות עירונית בנכס: שאלה שחשוב לשאול היא האם מתקיים/צפוי להתקיים פרויקט מסוג התחדשות עירונית בנכס וכמובן להכניס סעיף יציאה מוקדמת או לחלופין, אפשרות להמשך מגורים בשכירות מופחתת (מאחר והנכס מאבד מערכו בזמן ביצוע הפרויקט: רעש, לכלוך וכו’).

• אופציה לשנה נוספת: יש לשים לב, כי בהסכם תהא אופציה להארכת השכירות בשנה נוספת, לכל הפחות. חשוב להבין, כי האופציה כאמור הינה של השוכר והוא יכול לממשה בהתאם לרצונו. המלצתי הינה, לקבוע מראש מהם תנאי השכירות בגין השנה הנוספת.

לסיכומו של דבר, הבנת זכויותיך וחובותיך כשוכר במדינת ישראל חיונית להבטחת שכירות בטוחה והוגנת לכל אורך תקופת השכרת הנכס. דרך היכרות והבנה של הסכם השכירות והחוקים הרלוונטיים, תוכל להגן על עצמך ולמנוע מחלוקות פוטנציאליות עם המשכיר.

*כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי.