הסדרה חקיקתית מסחרית בהסכמי התחדשות עירונית

ברור לכל כי למידת תחום ההתחדשות העירונית נעשית תוך כדי תנועה ובקצב מסחרר דרך : הסדרות חקיקתיות, מדיניות עירונית, החלפת ראשי ערים וממשלות.

על מנת להימנע מהשינויים הנ”ל יש לייצר וודאות חקיקתית, גם דרך יצירת כללי אצבע מסחריים מחייבים בכל הסכמי ההתחדשות העירונית.

לא פעם בתור עו”ד המייצגת יזמים אני נתקלת בדרישות מפתיעות מצד עו”ד דיירים ל: סוגי ערבויות חדשות משתנות על פי גחמתם, דרישת מטרים מופרכת פרי מוחם הקודח וכשנשאלים לפשר הדרישה, התשובה שמתקבלת: כי זו בקשת הבעלים ו/או כתוצאה מכך שעו”ד בעלים נכוו בעבר מיזמים קודמים בפרויקטים אחרים.

יש להבין כי עוד בטרם היזם מציע לבעלים את התנאים המסחריים לעסקה הוא עורך בדיקת “כדאיות כלכלית” באמצעות יועצים מטעמו תוך התבססות על מסמכי מדיניות עירונית של אותה העיר בה מתבצע הפרויקט- בכל רשות ישנה מדיניות נהוגה ובהתאם אליה היזם מבסס את הצעתו, מדיניות זו מתחשבת  ביחס הצפיפות והתשתיות הנדרשות על מנת לבצע פרויקט מסוג זה ומה הן התמורות אותן יכול היזם להציע לבעלים במסגרת הפרויקט.

אז נכון שבפינוי ובינוי ישנו “תקן 21” המייצר איזושהי וודאות לשלושת השחקנים במשוואה: מוסדות תכנון, יזם ובעלים דרכו ניתן להבין האם ישנה כדאיות כלכלית לפרויקט, כמו גם “חוק ההסדרים” המנסה להביא עימו משב רוח של וודאות בתחום ההתחדשות העירונית דרך:  קציבת מועדים המקנים לבעלים סעד של ביטול, מענה לאוכלוסיות מיוחדות, הורדת רוב נדרש לביצוע הפרויקט וכו’.

על אף ההסדרות המנויות לעיל, הנני סבורה, כי יש לייצר מנגנוני הסדרה בחוק לתנאים המסחריים הבסיסיים על מנת לייצר לבעלים וודאות וכי התנאים המוצעים ע”י היזם הם בהתאם להוראות החוק.

דרך המלך הינה ניסוח סעיפי חוק אשר יתוו תנאים מינימליים ההכרחיים בכל הסכם תמ”א/פינוי בינוי, למשל: קביעת סוגי הערבויות הבסיסיות ואמות מידה לקביעת הסכום שלהן, תיחום מועדים ברורים לאורך חיי הפרויקט – בשונה מחוק ההסדרים המקנה את סעד הביטול לבעלים מקום בו היזם לא עמד באבני דרך מסוימות בטווח זמן המוקצב בחוק, הצעתי הינה לקבוע טווח חודשים מינימלי לעמידת היזם בכל אבן דרך בהסכם, אישור תב”ע, קבלת החלטת ועדה, ליווי בנקאי, קבלת היתר, רישום בית משותף וכו’.

כתוצאה מהסדרה זו, המו”מ בין הצדדים מתייעל ומתקדם בצורה מהירה יותר. כמו כן, עצם ההסתמכות על סעיפי חוק נוסכת תחושת ביטחון לכלל הצדדים ומותירה בצד את התחושה ש”היזם בא להרוויח עלינו” ו/או “הבעלים סוחטים אותי”.

אוסיף ואציין, כי פרמטר נוסף הגורם להתארכות חיי הפרויקט מעבר למצופה, הינו בירוקרטיות וגרירת רגליים של רשויות התכנון וגם כאן נדרש שינוי משמעותי.

אני מברכת על יצירת גוף  הותמ”ל  בשנת 2014  ומאמינה  שזוהי דרך מצוינת לקדם את התכנון ביעילות, וניתן להמשיך ולקדם את הנושא באמצעות הקמת וועדות נוספות בריכוז סמכויות דומה לותמ”ל כגון:  קציבת לוחות זמנים לדיון והחלטות, תכנית שנדונה בוועדה אחת, סמכויות מורחבות ולא רק עבור המתחמים המועדפים לדיור (לרוב פריפריה) אלא גם באזורי המרכז.