“המבחנים במסגרתם רכישת יחידת דיור עשויה להיחשב נייר ערך“

בחודש פברואר 2022, פרסמה הרשות לניירות ערך עמדת סגל מטעמה בעניין גיוסי הון למיזמי נדל”ן בישראל ובחו”ל, אשר מעידה על הפרקטיקה בתחום זה ומסמנת קוים אדומים חשובים ליזמים ולרוכשים.

עיקרי החוק:

חוק ניירות ערך אוסר להציע או למכור ני”ע לציבור אלא בכפוף לפרסום תשקיף, שקיבל את אישור הרשות.

הדרישה לפרסום תשקיף נועדה לגרום לגילוי מקיף בדבר ההשקעה המוצעת לציבור ובדבר פעילות החברה, במטרה לצמצם את פערי המידע בין המשקיעים הפוטנציאליים לבין התאגיד.

לאחר פרסום התשקיף התאגיד הופך ל”תאגיד מדווח”, החב בחובות גילוי שוטפות, כל עוד ניירות הערך שלו מוחזקים בידי הציבור.

הרשות לניירות ערך בדקה שני מיזמים בהם הוצעו למשקיעים בישראל זכויות בפרויקטים של נדל”ן בחו”ל, באחד מהם הוצעו דירות ובשני- יחידות נופש במלון.

עמדת הרשות שפורסמה מאפשרת להבין את הדרך בה רואה הרשות, מתי תיחשב השקעה פיננסית בפרויקט נדל”ן כ-“נייר ערך”.

עמדת סגל הרשות לניירות ערך

בשני הפרויקטים שנבדקו הוצע למשקיעים רישום במרשם המקרקעין בחו”ל ביחס לדירה/יחידת הנופש. אף על פי כן, קובעת הרשות כי הדבר אינו שולל את האופי הפיננסי, כ”נייר-ערך”, של ההשקעה.

יצוין כי לרוב, רכישה של דירה הרשומה קניינית על שם הרוכש, כחוק, במרשם המקרקעין, תוגדר במהותה רכישה צרכנית, שאינה פיננסית.

עם זאת, ישנם מקרים ,בעיקר בתחום השקעות הנדל”ן שבהם לרכישת הנכס עצמו מצורפים סעיפים נוספים, אשר בעיני רשות ניירות ערך יש בהם כדי להגדיר את העסקה כנייר ערך, על כל המשתמע מכך.

במקרה הראשון שנבדק, שיווקה חברה למשקיעים בישראל השקעה בדירות שבנה תאגיד זר במדינה זרה. בנסיבות הספציפיות של מקרה זה, סברה הרשות כי ההסכמים מציעים למעשה “ניירות ערך” שכן הזכויות שהוקנו למשקיעים היו בעלי אופי פיננסי בהשקעה פסיבית. כאשר למשקיע מצפה תשואה קבועה של 10% מערך ההשקעה, בלי קשר למחיר בו הושכרה הדירה ע”י היזם. העובדה שמחיר הדירות היה זהה, בלא קשר למאפייניהן (גודל, מיקום, קומה וכד’) רק חיזקו מסקנה זו.

במקרה השני שנבדק, שיווק יחידת נופש מלונאית בחו”ל, בנסיבות הספציפיות למקרה, קבעה הרשות כי הסכמי ההשקעה מהווים ” ניירות ערך” למרות שהמשקיע רכש יחידה מלונאית ספציפית שנרשמה על שמו במרשם המקרקעין. העובדה, שהמשקיע זכאי לתשואה הנגזרת מהפעילות הכוללת של המיזם, ולא רק מיחידת הדיור שנרכשה על ידו, מחזקת את הצורך בהגנת דיני ניירות ערך.

סוגיות נוספות אליהן התייחסה הרשות לניירות ערך בעמדתה הן:

האחת, סוגיה המתייחסת למתווכים ומשווקים של פרויקט נדל”ן. קובע סגל הרשות כי “החוק אינו מכיר במעמד של ‘מתווך’ ככזה המעניק פטור מתחולתו”. לכן אם גורם כלשהו, לרבות מתווך, מבקש להציע לציבור ניירות ערך של תאגיד כלשהו, מוטלות עליו החובות מכוח החוק.

והשנייה, סוגית שימוש בנתונים כספיים “אובייקטיביים” לשיווק פרויקט, כדוגמת פרסום שיעורי תשואה ממוצעת בשכונה או בעיר בה מצוי פרויקט נדל”ן. בעניין זה קבע סגל הרשות כי פרסומים של נתונים כספיים מסוג זה אינם נכללים בפטור ‘הפרסום הכללי’ הקבוע בחוק, “אף אם מדובר בנתונים חיצוניים לפעילות המיזם”. לעמדת הסגל, האיסור המפורש למסור נתונים כספיים במסגרת פטור ‘הפרסום הכללי’ מעיד על חשיבותם של נתונים כספיים במסגרת הצעה של ניירות ערך. משכך, פרסומים שמטרתם לעקוף הוראה זו, לא יכולים לחסות תחת הפטור.

לאור כל האמור לעיל, יזמים המבקשים לגייס משקיעים לפרויקטים בנדל”ן צריכים לנהוג במשנה זהירות ולבדוק את תנאי העסקה תוך דגש על אופן ביצוע. כמו כן, גם רוכשים הנכנסים לפרויקטים בנדל”ן בחו”ל צריכים לקבל ייעוץ משפטי מתאים בין היתר מאחר ולאמור יש הפשעה עקיפה על רוכשים/משקיעים ולא רק על היזם ו/או המוכר.

• אין באמור לעיל כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי מתאים בעניין רכישת נכסים בחו”ל.