01
פבר

חוק ההסדרים 2023: הרפורמה בהתחדשות עירונית

בהמשך למאמצי הממשלה בשנים האחרונות לקידום תחום ההתחדשות העירונית ובמטרה להגדיל את היצע יחידות הדיור ברחבי הארץ, ועל מנת לייעל את השימוש בקרקע המיועדת למבני ציבור תוך מתן מענה לצרכים המתעוררים מגידול האוכלוסייה הנגזרים מהיקפי הבניה העתידית ומפרויקטים נרחבים להתחדשות עירונית חוק ההסדרים מביא עימו בשורה במגוון חוקים הקשורים בתחום הנדל”ן וההתחדשות העירונית.

  1. הורדת “רוב מיוחס מבין בעלי הדירות” לשני שלישים (66.666%) גם ב”התחדשות בניינית” (לשעבר תמ”א 38 – הריסה/חיזוק).

עד כה הרוב הנדרש בפרויקטי תמ”א 38/2 הריסה ובנייה עמד על 80% זאת לעומת פרויקטים של פינוי בינוי במתחמים וחיזוק ועיבוי לבניין הבודד שעמדו על 66.666%.

כעת, מצא המחוקק לנכון, לאור הביקורות בענף הנדל”ן להוריד את הרף הנדרש בפרויקט תמ”א 38 הריסה ובניה לרוב נדרש של 66.666% בדומה לשאר הפרויקטים.

  • בעלויות מרובות בדירות בהתחדשות בניינית (לשעבר תמ”א 38)
  • ביחס לעסקאות של התחדשות בניינית שחל בהן פטור ממס לפי פרק חמישי 5, מוצע להרחיב את הפטור על כלל יחידות הדיור של המוכר בבניין בהתקיים יתר התנאים הקבועים בחוק, לצורך קבלת הפטור ביחס לכל דירה. כך גם ביחס ליחידות דיור הנכללות במסגרת הדיור הציבורי הנמצאות בבעלות המדינה. כך למשל, בעלים של 3 דירות בבניין שמקבל כנגדן 3 דירות חדשות במסגרת פרויקט תמ”א 38/2, יהיה זכאי לפטור בגין שלוש הדירות.

במסגרת החוק מוצע לקבוע כי הפטור לפי פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין שחל במכירת זכות במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בנייה לפי תמ”א 38, יחול, בשינויים המחויבים גם על מתן שירותי בנייה לפי תכנית החלה על “מבנה טעון חיזוק” כהגדרתו בסעיף 70א לחוק התכנון והבנייה:

“בנין הנמצא במגרש המיועד לפי תכנית גם למגורים, ש-70% לפחות משטח הבנייה הכולל הקיים שלו משמש כדין למגורים, ובכלל זה לשטחי דירות למגורים, ושמתקיימים בו כל אלה:

(1)            מתקיים בו אחד מאלה:

(א)            ניתן היתר לבנייתו לפני יום י”ב בטבת התש”ם (1 בינואר 1980);

(ב)           ניתן היתר לבנייתו בין יום י”ב בטבת התש”ם (1 בינואר 1980) ליום ז’ בטבת התשמ”ה (31 בדצמבר 1984), וניתנה חוות דעת מהנדס מבנים כהגדרתו בסעיף 266ג1 כי לא נבנה בהתאם לתקן לעמידות מבנים ברעידות אדמה כנוסחו במועד מתן ההיתר;

(2)          לא בוצעו בו, לפי היתר, עבודות לחיזוק המבנה לפי תקן לעמידות מבנים ברעידות אדמה כנוסחו במועד מתן ההיתר;

(3)          הוא בן שתי קומות מעל פני הקרקע לפחות, ויש בו ארבע יחידות דיור שנבנו לפי היתר לפחות; לעניין זה, תובא בחשבון קומת עמודים, אך לא תובא בחשבון קומה עליונה ששטחה פחות ממחצית שטחה של הקומה שמתחתיה;

  • הכרזה על מתחם פינוי בינוי –

ביחס לבקשה להכרזה ביוזמת רשות מקומית – מוצע לקבוע כי יהיה ניתן להכריז על מתחם פינוי בינוי או עיבוי בינוי על פי בקשת רשות מקומית גם אם יש בשטח פחות מ-24 יחידות דיור, וזאת בתנאי שיש בשטח לפחות 8 יחידות דיור שהן צמודות קרקע ומוצעת לגבי השטח תכנית הכוללת לפחות מכפלת מספר היחידות בחמש, או 70 יחידות, לפי הגבוה.

  • ביטול עסקה – עסקאות חוסמות (על ידי ראש הרשות להתחדשות עירונית)

בחינת הזכאות לפטור בגין זכויות שהועברו במתנה מקרוב – כיום קובע החוק כי הפטור לא יינתן לבעלים של דירה אשר קיבל את הזכויות בה בהעברה מקרוב בתקופה
של 24 חודשים לפני החתימה על ההסכם. מוצע לתקן כך שפטור התמ”א יחול במכירת הדירה על ידי הקרוב, רק אם המעביר היה יכול לקבל את הפטור אילו הוא היה מוכר את הדירה, והעברת הדירה לקרוב לא נעשתה בתקופה המתחילה 12 חודשים לפני המועד שבו נחתם ההסכם הראשון על ידי אחד מבעלי הדירות במקבץ, וסופה ביום המכירה של העסקאות באותו בניין. לעניין נכסים אלה את המוכר ואת הקרוב כמוכר אחד.

מוצע כי תמורה כספית ששולמה למוכר בעסקת פינוי בינוי תהא פטורה ממס רק כאשר בעל הדירה היה זכאי לפטור דירה יחידה ואין לדירה זכויות בנייה בלתי מנוצלות המשפיעות על שוויה החייבות במס, אילו היה מוכר את הדירה לצד ג. בהתקיים תנאים אלו, המס בשל התמורה הכספית ישולם במועד מכירת הדירה.

  • קשישים

מוצע להחיל את החלת הטבות המס לקשיש הקבועות לפי פרק חמישי 4 בעסקאות של פינוי בינוי גם בעסקאות תמ”א 38;

בנוסף מוצע להעניק את הטבות המס לקשישים בעסקאות התחדשות עירונית גם ל”חולה הנוטה למות”;

מוצע להגביל את התקופה שבה יכול קשיש למכור את דירת התמורה לצד ג’, רק אם הוא יעשה כן בתוך 6 חודשים מהפינוי, ואם מכר את דירת התמורה ליזם, עליו לעשות כן עד להוצאת היתר הבנייה.

  • מכירת פרויקט התחדשות עירונית

לפי התיקון המוצע, מכירת פרויקט של התחדשות עירונית מיזם ליזם אחר תיחשב מכירת זכות במקרקעין גם אם טרם הגיע ‘יום המכירה’. שווי המכירה לצורך קביעת המס יהיה בגובה שווי התמורה החוזית.

קישורים לפרקים נבחרים מטיוטת החוק: