אקטואליה, חוקים, מגמות וביטוי מעולם הנדל”ן בארה”ב

אל תפנה אלי- תלמדו מארה”ב

ביום 1.1.23 נכנסו לתוקף תקנות הגנת הצרכן האוסרות על בעל עסק לפנות בטלפון לצרכן שרשום במאגר הרלוונטי. ובלשון החוק: “ביקש עוסק לפנות לצרכן בפנייה שיווקית, יוודא שמספר הטלפון שאליו הוא מבקש לפנות אינו רשום במאגר”.

מאחר שהנושא טרי בישראל כדאי ללמוד מהנעשה בארה”ב. שם לחוק יש ותק של עשרים שנה, ולכל העוסקים בתחום יש מודעות לתחום.

בנושא נדל”ן החוק רלוונטי מאוד לעוסקים בתיווך נדל”ן ולהלן אסביר מדוע.

בשנת 2003 נכנס לתוקף החוק הפדראלי שנאכף בכל שטחי ארה”ב בשם הלא מפתיע “Do-Not-Call Implementation Act” .

הרשות הפדראלית Federal Trade Commission הקימה מאגר נתונים שבה נירשמים אלו שאינם מעוניינים לקבל שיחות או הודעות טקסט SMS שיווקיות. המאגר מכונה ” National Do Not Call Registry “.

בהערת שוליים מעניין להכיר מספר יוצאים שאינם מחוייבים לחוק ויכולים לפנות לאלו שכלולים במאגר: מספרי טלפון המוגדרים כעסקיים, פניות של פוליטיים או פניות בנושאי סקרים ועוד.

אז כמה ישראלים צפויים להירשם למאגר? ובכן כאן מגיעה הפתעה: הרוב הגדול של אזרחי ארה”ב רשומים במאגר! הנתון הזה מדהים. מעל 250 מיליון אמריקאים כלולים במאגר. ואם מה שקורה בארצות הברית עשוי לרמוז על מה שיקרה בישראל- אז יש סיכוי גבוה כי רוב גדול בישראל עשוי להירשם למאגר.

לכן, כאן בישראל כדאי להכיר בעובדה הפשוטה שהענף המעצבן של פניות טלמרקטיג עשוי לגבוע ולחלוף מהעלום. שהרי לא כדאי להסתכן ולצלצל בנושאים שיווקיים. הקנסות בישראל, כמו גם בארה”ב, גבוהים עד כדי עשרות אלפים שקלים.

ואיך כל זה קשור לעולם הנדל”ן? זה קשור מאוד. ולהלן מספר דוגמאות פרקטיות שהכרתי ברמה האישית.

הדוגמא הקלסית הינו בית שמפורסם למכירה על ידי מתווך בבלעדיות. המתווך לא מצליח למכור את הבית, ולקראת סיום תקופת הבלעדיות מתווכים אחרים ינסו לשכנע את בעל הבית לעבור אליהם. הם יפנו באופן יזום ישירות לבעל הבית מתוך רצון לשכנע אותו להעביר את הטיפול במכירת הבית לידיהם. אך אותם מתווכים לעולם לא יצלצלו לבעל הבית לפני שבדקו שהטלפון אינו כלול במאגר.

דוגמא שניה נוגעת לבית מוזנח או נטוש. מתווך ימצא בקלות את הטלפון של בעל הבית וירצה לצלצל אליו ולהציע לו למכור את הבית. אך גם כאן המתווך לא יפנה לבעל הבית לפני שיוודא שהוא אינו כלול במאגר.

ולהלן דוגמא פרקטית מהכרות אישית מהנעשה בישראל. ישנה חברה ישראלית חדשה שעוקבת אחרי נכסים מושכרים. החברה מחשבת את סוף תקופת השכירות הצפויה ומוכרת את המידע הזה למתווכים. כך מתווכים יכולים לפנות לאותם בעלי בתים ולהציע להם למצוא שוכר חלופי, תמורת עמלה. אך כעת על מתווך לוודא כי אותו בעל הבית איננו כלול במאגר.  

לסיכום סיכוי גבוה שרוב הישראלים ירשמו ל “מאגר אל תתקשר אלי”, ולכן כדאי להתרגל מכאן ואילך לא כדאי לצלצל לצרכנים ולשווק את מרכולתם. אלא אם הצרכנים נתנו את הסכמתם לכך מראש.

הנושא אף נוגע לעולם הנדל”ן: לשווקים ולמתווכים כדאי להימנע מפניה יזומה ללקוחות פוטנציאלים.

הצעת חוק: סירוב למתן שירות לא ייחשב לאפליה, אם הוא מטעמי דת

אם בנושא הספאם ישראל הולכת בעקבות ארה”ב, הרי שבנושא האפליה ישראל פועלת בכיוון ההפוך. ישראל למעשה מפילה את עצמה מצוק.

ועל מה המדובר? שישנה הצעת חוק שניתן יהיה לסרב לתת שירות מטעמי דת. הצעת החוק באה בעקבות פס”ד שבה נקנסו בעלי בית דפוס בשם ‘צבע הקשת’ בגלל שסירבו להדפיס כרזות בעלי תוכן להט”בי.

בארה”ב נושא איסור האפליה הינו בטבורו של המשטר. בשנת 1866 נחקק החוק האוסר על אפליה על רקע גזעי, Civil Rights Act. בעקבותיו נוספו חוקים רבים נוספים, כגון החוק הפדראליTitle VII of the Civil Rights Act of 1964.

קיים איסור אפליה לפי שבעה סוגי אוכלוסיה: גזע, צבע, דת, מוצא, מין, מוגבלות, וסטטוס משפחתי. עליהם הוסיפו המדינות איסורים משלהם. כך למשל במדינת מסצ’וסטס נוספו איסורים, בהתאם לחוק MRL 151B, על רקע גיל, נטיה מינית ועוד.

ולא רק שאסור להפלות אלא שיש כאלו שעושים מזה קריירה ומרוויחים מכך כסף. וזה כבר נוגע לעולם הנדל”ן.

כך לדוגמא נניח שאני מתווך נדלן שמפרסם דירה להשכרה. מגיעים זוג. מגיעים זוג הומואים שמעוניינים לשכור את הדירה. לי לא מתאים להשכיר להם את הדירה בטענה שזה נוגד את הדת שלי.

כל שעל השוכרים הפוטנציאלים לעשות זה להגיש תלונה לגוף שאחראי על האכיפה בנושא זה- Department of housing and Urban Development (HUD). ה HUD מוסמך לתת קנס בסך של 16,000$ בפעם הראשונה, וכן תשלום למתלונן בסכום של 50,000$ עד 100,000$. בנוסף, המתלונן רשאי להגיש תביעה אזרחית לבית משפט פדראלי והפיצויים שם אינם מוגבלים בסכום. ואם כל זה לא מספיק הרי שאלו עלולים לגרור תלונה לגוף המפקח על מתווכים, Massachusetts Commission Against Discrimination, אשר יגרור השעיה אוטומטית של הרישיון למשך 60 יום לפחות.

במילים אחרות יש כאלו שעושים קריירה מהגשת תלונות נגד מי שמפלה בתחום הנדל”ן.

ונחזור אלינו. הצעת החוק הינה דוגמא לחוקים אשר בקלות עלולים לפעול כבומרנג נגד יוזמי החוק. מוסלמים אשר שולטים בענף הבניה יחליטו שבניית בתים מעבר לקו הירוק מנוגד לדתם. ולא ניתן יהיה להכריח אותם לעבוד או לחילופין לא ניתן יהיה לפטר אותם.

מגמת שוק הנדל”ן בארה”ב לשנת 2023

בארה”ב שוק הנדל”ן איננו שונה משווקים אחרים כגון שוק המניות, הטכנולוגיה וכל תחום אחר. בישראל רגילים ששוק הנדל”ן הינו חוץ טריטוריאלי בגלל המחסור בהתחלות בניה, אך בארה”ב שוק הנדל”ן רק אפיק אחד מיני רבות.

שוק הנדל”ן קושר קשר אמיץ עם הלוואות בנקאיות היינו משכנתאות. מסיבה זו שוק הנדל”ן בארה”ב קשור בעבותות לגובה הריבית של הפאד. ככל שהריבית עולה כך האטרקטיבות של שוק הנדל”ן פוחת.

יחד עם זאת כמובן שישנם גורמים רבים (מאוד) שמשפיעים על מגמות הנדל”ן בארה”ב, ועל כך נעמוד בהזדמנות אחרת.

אין ספק שאנחנו נמצאים באמצע סיפור. סיפור שהחל בשנת 2008 במשבר הסאבפריים, המשיך בשנת 2020 בקורונה, ומיד לאחר מכן לתוך הפלישה הרוסית לאוקרינה בשנת 2022 ובעיה חריפה של שרשרת האספקה.

העובדה היא שבשנת 2022 המשקיעים בנדל”ן חגגו. כשמחירי הנדל”ן עולים בחדות, והריביות על המשכנתאות נמוכות, ושכירויות גבוהות. מתכון מושלם למשקיע.

אך לקראת סוף 2022 וכניראה עמוק לתוך שנת 2023 המגמה משתנה לחלוטין. הריביות עלו ואף הכפילו את עצמן, מה שגרם לצינון מהיר וקיצוני של שוק הנדל”ן. הרבה פחות עסקאות. השוק למעשה בתרדמה מאז הקיץ האחרון.

ועכשיו למעט נתונים מעניינים. מסתבר שמנובמבר, 2021 ועד נובמבר 2022 המחירים עלו ב 2.6 אחוז, אך המכירות ירדו ב 35 אחוז.

נכון לנובמבר, 2022 הריבית על משכנתא קבועה למשך 30 שנה חצתה את ה 7 אחוז. כפליים משנה קודמת.

ועוד נתונים- מחירי בתים יד שניה עלו ב 45 אחוז משנת 2019 ועד כה. בצד של הסיכון המצב מעניין. שנכון לעכשיו רק אחוז 1 של בתים עומדים בפני מכירה כפויה foreclosure, רחוק מאוד משנת 2008 אז המדובר היה ב 4 אחוז.

אך כמובן שאין טעם להתנבא על העתיד, אך בסבירות גבוהה שהריביות ימשיכו להיות גבוהות והאי וודאות תמשיך להיות גורם משמעותי.

ביטוי אחד לפעם אחת

Homeowners associations או בקיצור HOA הינו גורם רב השפעה על ערך הנדל”ן שלך. למעשה ל HOA  השפעה דרמטית על טיב ההשקעה שלך. כאשר רוכשים בית בארה”ב, חובה לברר מבעוד מועד האם הוא מנוהל על ידי HOA אם לאו. לרכישת בית ב HOA  יתרונות וחסרונות רבים מאוד.

ה HOA הינו מען וועד בית, או אם תרצו ‘חברת ניהול’ של הפרויקט. אך זאת יש לדעת כי בארה”ב, שבה כמעט הכל מופרט ומנוהל בידיים פרטיות, ה HOA הינו גוף חשוב.

באופן כללי הHOA  גובה תשלום נכבד עבור הניהול השוטף של הפרויקט. הוא אף יכול לגבות תשלום במועד מכירת / רכישת בית בפרויקט. מעין ‘דמי רישום’. למעשה ה HOA צריך לאשר את הרוכשים החדשים.

להלן מספר דוגמאות מתחומים שונים: ה HOA יכול להחליט כי הבריכה המשותפת תשמש רק את בעלי הבתים וכי שוכרים בפרויקט לא יוכלו להיכנס לבריכה. ה HOA  מטיל קנסות אם מישהו חונה שלא במקום המיועד עבורו, או אם הדשא לא מטופל. ה HOA יכול להכריח בעל בית לצבוע את קירות הבית, ככל שאלו לטעמו לא מספיק מטופחים. ה HOA  מוסמך אף להחליט כי בפרויקט מסויים אסור להשכיר יותר מ X בתים. כמובן שהוא מוסמך להחליט שאסור להשכיר את הבתים ל Airbnb. במקרים הרלוונים ה HOA אף יכול להטיל עיקול על זכויות הבעלים על ביתו.

כמובן שהרשימה כוללנית ומשתנה מפרויקט לפרויקט. אך מה שבטוח כי רכישת בית בפרויקט HOA צריכה להיות זהירה, לאחר קריאה והבנה של החוקים הנוגעים לכך. 

 לפרטים נוספים אנא פנו לעו”ד אהרן וולק, שותף ומנהל דסק ארה”ב