איחור במסירה של “דירת תמורה משודרגת” – האם להחיל את חוק המכר (דירות)?

מבוא

בעלים שדרג את דירת התמורה במסגרת פרויקט התחדשות עירונית, על דרך החלפת דירת התמורה בדירה אחרת בפרויקט. למרבה הצער חל איחור במסירת הדירה. השאלה הנדונה במאמר זה הינה האם ניתן, ונכון, להחיל בסיטואציה זו את הוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל”ה – 1974  (להלן: “חוק המכר (הבטחת השקעות)“) והוראות חוק המכר (דירות) תשל”ג – 1973 (להלן: “חוק המכר (דירות)“) בקשר לאיחור במסירת דירות במסגרת שדרוג דירה של בעלים בפרויקט התחדשות עירונית על דרך החלפת הדירה הקיימת בדירה אחרת בפרויקט.

רקע

פרויקט התחדשות עירונית יכול להיות במסגרת תמ”א 38 במסלול חיזוק ותוספת בנייה, תמ”א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש או פינוי בינוי.

הדרך המקובלת להתקשרות הצדדים בעסקה זו הינה באמצעות הסכם כולל אשר נעשה בין היזם לבין כלל בעלי הזכויות בבניין/מתחם (להלן בהתאמה: “הבעלים” ו-“הסכם ראשי“).

ההסכם הראשי קובע את מערך היחסים שבין היזם לבין הבעלים הקיימים לצורך הוצאת הפרויקט אל הפועל.

ישנם מקרים, בהם בעלים מבקש לשדרג את התמורה שניתנה לו (להלן: “דירת התמורה המקורית“) מעבר לזו אשר נקבעה בהסכם הראשי ולהחליף את דירתו בדירה אחרת, ויקרה יותר, בפרויקט (להלן: “עסקת השדרוג“).

לרוב, הדבר נעשה באמצעות הסכם בין היזם לבין הבעלים המשדרג ובעבור תמורה כספית (בגין ההפרש בשווי הדירות). יובהר, כי ההסכם בגין עסקת השדרוג הינו הסכם נפרד מההסכם הראשי.

כך לצורך המחשה, בעלים הזכאי לדירת תמורה מקורית בשווי של 4 מיליון ₪, יכול לבקש לשדרג את הדירה לדירה אחרת בפרויקט (למשל גדולה יותר או בקומה גבוהה יותר) בשווי של 6 מיליון ₪. במקרה זה ככלל יחתם הסכם בגין עסקת השדרוג שיקבע את המרת הדירות (דירת התמורה המקורית והדירה המשודרגת) וכן את התמורה הכספית הנוספת שישלם הבעלים (2 מיליון ₪ בדוגמא זו).

ביום 30.8.2020, פרסם הממונה על חוק המכר, מר’ עמית גריידי, נייר עמדה בנוגע לעסקאות שדרוג ממין אלה, לפיו התמורה הכספית המשולמת בגין עסקת שדרוג כאמור, כפופה להוראות חוק המכר (הבטחת השקעות) כך שהיזם נדרש לעמוד בסעיפי החוק השונים ביחס לתמורה זו (להלן: “עמדת הממונה”).

יודגש, הממונה הבהיר כי עמדה זו מתייחסת רק לתמורה הכספית הנוספת שישלם הבעלים בגין עסקת השדרוג, קרי, בדוגמא לעיל בתמורה בסך 2 מיליון ₪. כלומר, עסקת השדרוג מחולקת הלכה למעשה לשני חלקים – חלק המשקף את דירת התמורה המקורית שאינו כפוף לחוק המכר (הבטחת השקעות), וחלק המשקף את עסקת השדרוג הכפוף לחוק המכר (הבטחת השקעות).

יחד עם זאת, הממונה לא התייחס בעמדתו לשאלות נוספות העלולות להתעורר על רקע עסקאות שדרוג ממין אלה, ובפרט לא התייחס לשאלה האם בנסיבות אלה יש להחיל על העסקה גם את הוראות חוק המכר (דירות) הנוגעות לאיחור במסירה, ואם כן, באיזה אופן.

יצוין כי הח”מ הפנתה שאלה זו לממונה ואולם הממונה הבהיר כי עמדתו נוגעת לחוק המכר (הבטחת השקעות) וכי “ככל והצדדים לעסקה מבקשים ליישם את עמדה זו על נושא של איחור במסירת דירות, יש לעשות זאת בזהירות שכן, העמדה אינה עוסקת בחוק המכר (דירות) “.

עמדה ופרשנות

נוכח המפורט לעיל, לא ניתן כמובן ליתן עמדה סופית באשר לשאלה האם חוק המכר (דירות) חל על עסקת שדרוג ובאיזה אופן. עקרונית, ניתן ליתן נימוקים משפטיים הן לעמדה לפיה יש לראות בעסקת השדרוג כעסקת המשך להסכם התמ”א הראשי ולפיכך אין מקום להחיל עליה את הוראות חוק המכר (דירות); וכן לעמדה לפיה יש לראות בעסקה ממין זו כ”עסקת מכר חדשה” הכפופה לכאורה במלואה להוראות חוק המכר (דירות).

יחד עם זאת אנו סבורים, כי נכון להחיל בעניין זה גם הסדר ביניים לפיו גם לעניין חוק המכר (דירות) יראו בעסקת השדרוג בלבד כמעין עסקת מכר חדשה, וזאת ביחס למרכיב השדרוג בלבד.

כלומר, בדוגמא לעיל ככל שיכול איחור במסירת הדירה הרי שהוראות חוק המכר (דירות) בהקשר זה יחולו אך ורק על מרכיב השדרוג (קרי, על מרכיב התמורה של 2 מיליון ₪), ואילו על יתרת העסקה יחולו הוראות ההסכם הראשי.

לשם המחשה, בדוגמא לעיל יהיה הבעלים זכאי לכל היותר לפיצוי בשיעור של 1/3 מהפיצוי הקבוע בחוק בגין איחור במסירה (בהתאם ליחס בין העסקה הכוללת לבין מרכיב השדרוג) בתוספת הפיצוי שנקבע, אם נקבע בגין זאת בהסכם הראשי ותו לא.

לעמדתנו פרשנות זו מאזנת היטב בין התכליות עליהן נועד להגן חוק המכר (דירות) מחד גיסא, ומאידך גיסא משמרת גם את היתרונות הגלומים בעסקאות תמ”א. בנוסף עמדה זו עולה בקנה אחד עם רוח עמדת הממונה לעיל בכל הקשור לחוק המכר (הבטחת השקעות).

עוד נציין, כי לעמדתנו מתן פרשנות המחילה באופן גורף את הוראות חוק המכר (דירות) על עסקאות ממין אלה (קרי, על מלוא שווי הדירה המשודרגת), עלול ליצור תמריצים שליליים כבדי משקל מפני התקשרות של יזמים בעסקאות ממין אלה ולמצער ייאלץ את היזמים לגלם את העלות הנוספת למחיר השדרוג באופן שעלול להפוך עסקה כזו לבלתי כלכלית. גם מטעם זה אנו סבורים כי נכון לאמץ את פתרון הביניים המפורט לעיל.