נדלן בישראל על רקע התפרצות נגיף הקורונה

התפרצות נגיף הקורונה, הביאה למציאות כלכלית חדשה ולטלטלה גדולה בשוק הנדלן, ונשאלת השאלה: מה יקרה ביום שאחרי?

ישנן הערכות שביום שאחרי, מחירי הדירות הולכים דווקא לעלות, בשל הירידה בבורסה בעולם ובישראל. דווקא בשעה שהבורסה צונחת, סקטור המשקיעים יפנה לענף הנדלן, ובכך תהיה עלייה בביקוש, מה שיוביל בסופו של דבר לעלייה במחירים.

אולם, הערכות אלה כנראה יתקיימו בשלב בו השוק יתאושש מעט מהשלכות התפרצות הנגיף. כמו כן הערכות אלה,  מתייחסות לפלח מסוים באוכלוסייה. מה עם אלו שמעוניינים לרכוש דירה למגורים ולא להשקעה? לאחר חלוף המגפה, הקושי לרכוש דירה למגורים, יהיה רב יותר, בשל יכולתם הכלכלית של הציבור לרכוש דירה. כתוצאה מכך תהיה ירידה במכירות דירות.

יותר מכך עולה השאלה, כיצד ייקחו רוכשים משכנתא למגורים? כידוע, היום הבנקים מציבים תנאים קפדניים לקבלת משכנתא, ביניהם ההון העצמי הנדרש לקבלת משכנתא. האם בפני מבקשי המשכנתא יהיה ההון הדרוש לקבלת משכנתא? ספק רב.

 המציאות הכלכלית החדשה עשויה להשפיע גם על שיעור הריבית שיגבו הבנקים מהרוכשים שמבקשים מימון באמצעות משכנתא. יותר רוכשים יפנו לבנקים בבקשה לקבל משכנתא, והבנקים בהתאם יוכלו להתאים את שיעורי הריביות.

התוצאה של כל אלו, תהיה שיהיה קשה יותר לקבל משכנתא וביחס ישיר לקנות דירה במדינת ישראל.

בהיבט היזמי, לאור השינויים בפעילות המשק, צפויים איחורים של היזם במסירת הדירות לרוכשים. חוק המכר (דירות) קובע שאיחור במסירת הדירה לרוכש, יגרור סנקציה של תשלום פיצוי מהיזם לרוכש. אולם סעיף 5א(ג) לחוק קובע חריג לפיו הצדדים רשאים להסכים שהפיצוי לא יחול במקרה בו האיחור נגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת היזם המוכר. לפיכך, יזמים אשר החילו את סעיף זה בהסכמי המכר ידרשו להוכיח שאכן האיחור נקבע מנסיבות שאינן בשליטתם.

היזם יכול גם לטעון לסיכול חוזה מכח סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) בנסיבות של “כוח עליון”. היזם יידרש להוכיח שהתפרצות נגיף הקורונה הינה בגדר “כוח עליון” שלא היה בשליטת הצדדים.

בשלב זה  לא ברור האם אכן היזם יהיה כפוף לסנקציות המנויות בחוק והאם יידרש לשלם את מלוא הסכום בגין האיחור או שתהיינה הקלות מסוימות או אפילו פטור מלא. סוגיות אלו יגיעו לפתחם של בתי המשפט אשר יכריעו בעניין.