למי שייכות זכויות הבנייה?

פסק דין שניתן בבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו ביום 04 לחודש פברואר 2020 מהווה תקדים מדהים בנושא חברות גוש חלקה.

פסק הדין נסוב בנושא הבעלות על זכויות בניה במקרקעין, האם הן שייכות לחברת “גוש חלקה” שהיא החוכרת של המקרקעין או שמא לבעלים הרשומים.

בפסק הדין דובר על בניין אחד מתוך שלושה ברח’ קרנציקי ברמת גן, אשר מהווה חלק מכמה נכסים שהיו ברשותו של משה סגל ז”ל (להלן: “המנוח“) בהם החזיק באמצעות חברת גוש חלקה.

במקרה דנן, המבקשים (החברה היזמית, החוכרת הראשית וחוכרי המשנה (בעלי הדירות)) ביקשו מבית המשפט פס”ד הצהרתי כי יש לראות את חוכרי הזכויות כבעלים לכל דבר ועניין ולמחוק לאלתר מנסח הרישום את המנוח ויורשיו. 

השתלשלות האירועים עוד בחיים חתם המנוח על התחייבויות בכל הקשור למקרקעין שברשותו לטובת חברת גוש חלקה, כחלק מהמסמכים חתם על ייפוי כח נוטריוני בלתי חוזר ואף שטר חכירה לקבלן שהיה אמור לבצע את עבודות הבניה במקרקעין.

לימים, ייפוי הכח הועבר לגורם נוסף אשר הסמיך אותו גם לבצע כל פעולה במקרקעין לרבות חתימות על שטרי מכר, מכירת הזכויות, חכירת הזכויות, משכונן, לאחרים ואף לעצמו, ובכלל לעשות כל דיספוזיציה מותרת לפי חוק.

כל זאת ועוד, לימים נעשתה גם פרצלציה במקרקעין, אשר הגדילה את שטח המקרקעין המקורי, במקום 613 מ”ר ל- 707 מ”ר תוספת כאמור של 94 מ”ר נוספים, וגם סוגייה זו נדונה בפס”ד כפי שנראה בהמשך.

טענות המשיבים (יורשי המנוח) היו שהם בעלי הזכויות במקרקעין על פי נסח הרישום  ולפיכך לא ניתן לבצע כל בניה בשטח המקרקעין ללא אישורם, ואף טענו כי המנוח בחתימתו על ייפוי הכח ושטרות השכירות לא התכוון כי תיערך בניה נוספת אשר תשנה את אופיים המקורי של הבניינים שכן משפחתו גרה בצמוד למקרקעין המדוברים ובניה שכזו רק תגרום לנזקים ולחסימת הנוף הנשקף מבייתם.

 אך לטענה זו לא הייתה שום ביסוס אלא אך ורק עדותה של נכדתו של המנוח שטוענת ששמעה את כל השיח בין המנוח לבין הקבלן בעל פה ואין לה שום אסמכתאות לכך.

מנגד המבקשים, שללו טענה זו בכך שישנם חוכרים לדורות במקרקעין הרשומים ברשויות כדין ואף חוכרי משנה אשר גרים בדירות כיום ולהם הזכויות הבלעדיות במקרקעין המדוברים.

החלטת בית המשפט התבססה על פסיקה וספרות לאורך השנים, אשר הראתה כי יש לראות חכירה לדורות כבעלות לכל דבר ועניין וכך אפשרה למעשה את ביצוע פרויקט מכח תמא 38.

לבקשתם של המבקשים לעניין מחיקת המשיבים והמנוח מנסח הרישום. השיב בית המשפט, כי החוכרים יהוו כבעלים לכל דבר ועניין עד לסיום תום תקופת החכירה (299 שנים) ולאחר מכן הבעלות תחזור לבעלים הרשומים בנסח על פי ירושה. ועל כן אין למחוק אותם מהנסח הרישום.

נשאלת השאלה: מה יקרה עוד כ-299 שנה? ימים יגידו…