הזווית הישראלית בשוק הנדל”ן העולמי

עולם ההשקעות משתנה במהירות, בשנים האחרונות אנו עדים יותר ויותר לשוק חדש של השקעות עבור הישראלים – נדל”ן בחו”ל.

למעשה השוק עצמו אינו חדש, מאז ומעולם ישראלים השקיעו בנדל”ן מעבר לים אולם בשנים האחרונות אנו עדים למגמה שהולכת וגדלה שגם הדור הצעיר חלק ממנה, אנו עדים ליעדים חדשים מעבר לים המשווקים לישראלים, ואלו לא מהססים לקנות. אם זה דירת נופש או להשקעה בבאטומי, אוקראינה או פולין, השקעה במולטיפאמילי בארה”ב, בית ביוון או מלון בגרמניה או פולין, הישראלים מסתערים על נדל”ן בינל”א ובגדול. לאחרונה, יזמים ישראלים אף בונים בחו”ל ומשווקים פרויקטים לישראלים ומקומיים כאחד.
ישנן מס’ סיבות לתופעה זו, אשר אמנה אותם בקצרה במאמר זה.
מחיר העסקה – כל מי קצת מעורה בשוק היום יודע שלקנות דירה בישראל זה אחת העסקאות היקרות בעולם. יחסית לכוח ההשתכרות, עלות רכישת הדירה נראית מונומנטלית וצפויה להכניס משק משפחתי ממוצע להתחייבות כבדה כספית של עשרות שנים גם אם גויס סכום ההון הראשוני הנדרש לקבלת משכנתא. עסקאות ללא משכנתא בארץ נדירות כיום ובד”כ מאפיינות משפרי דיור.
בחו”ל לעומת זאת המצב הרבה יותר נוח. מחירי דירות בערים אירופאיות מרכזיות לדוגמא זולים משמעותית. ניתן למצוא דירות באתונה במחיר של 45,000€, בקייב 40,000$ וכיוב’. גם בארה”ב דירות ובתים פרטיים מתומחרים הרבה יותר זול מאשר בישראל. בהתאם גם, הוצאות העסקה מסביב אינן גבוהות שכן העסקה עצמה מתומחרת נמוך באופן יחסי.
כך יוצא, שאדם אשר צבר בחסכונות סכום של 300,000 ₪, ורוצה להשקיע אותם בנדל”ן, בוחר להשקיע אותם מעבר לים ולא בישראל משום שאין אפשרות ריאלית להשקיע בנדל”ן בסכום כזה ללא שותפים או התחייבויות כספיות גבוהות. קרנות השתלמות, הלוואות מקופות גמל, פיצויי פיטורין או פרישה, כל אלו הפכו למקורות מימון להשקעה מעבר לים וכך ההון זורם מחוץ לישראל אל מקורות הכנסה אחרים מנדל”ן בינל”א.
תשואה – משקיעים אשר נוטשים את זירת הנדל”ן המקומית כבר כמה שנים עושים זאת בעיקר בגלל שיקולי מיסוי ותשואה. אם משקיע שואף להרוויח מהשקעת הנדל”ן שלו, לרוב הוא יחפש תשואה שוטפת משכירות ועליית ערך בעת המכירה. בישראל של שנת 2019 התשואות משכירות עומדות במקרה הטוב על 3% בממוצע. אם דירת 3 חדרים בראשון לציון בעלות של 1,500,000 ₪ תניב לי 4,000 ₪ בחודש שהם 60,000 ₪ בשנה, הרי שמדובר על פחות או יותר 3%. בחו”ל לעומת זאת תשואות שמרניות עומדות על 6% ויכולות להגיע בקלות גם ל10% בלי לקחת בחשבון עליית ערך. מעבר לאפשרות של השכרה לטווח ארוך בחו”ל, השכרות לטווח קצר (AirBnB) ביעדים תיירותיים מניבות תשואות אף גבוהות מאלו, אולם מצריכות ניהול צמוד יותר.
הטבות של תושבות או אזרחות – לאחר המשבר העולמי בשנת 2008, מדינות שונות באירופה הנהיגו מדיניות כלכלית אשר מעודדת השקעה של הון זר על מנת לאושש את הכלכלה המקומית (פורטוגל או יוון לדוגמא). משכך, על מנת למשוך משקיעים המדינה מציעה תושבות או ויזה עם תנאים מיוחדים לאותם אנשים אשר משקיעים סכום גדול במיוחד (משתנה ממדינה למדינה). אפשרות של תושבות נוספת והטבות כלכליות נוספות מעודדות ישראלים (ולא רק ישראלים) לרכוש נכסים במדינות אלו.
המגמות כיום בנדל”ן בינל”א מאפשרות מספר ערוצי השקעה אשר מתאימים למגוון סוגים של משקיעים ישראלים. כיום ניתן לרכוש דירה באופן ספציפי מעבר לים אשר תהיה בבעלות מלאה של הרוכש, ניתן לרכוש דירה בבניה “על הנייר” בפרויקטים חדשים, ניתן להצטרף לקרנות השקעה בנדל”ן (קרנות ריט) אשר מורכבות ממס’ משקיעים אשר רוכשים פרויקט אחד או כמה ומפזרת את השקעות החברים בפרויקטים שונים של דיור, מלונאות, דיור מוגן ועוד.
לסיכום, הסביבה העסקית כיום בשוק הנדל”ן הישראלי פחות ידידותית למשקיע בשנת 2019. יש סיבה לכך שמס’ העסקאות בישראל יורד משנה לשנה ברצף מזה תקופה. המחסום הפסיכולוגי של לקנות נכס מעבר לים הרבה פחות מורגש, עם התפתחות האינטרנט ונגישות המידע, טיסות לואו-קוסט ויזמים שונים בתחום, נדל”ן בינלאומי הפך למסלול השקעה לגיטימי ונפוץ בקרב הישראלים. על כל אלו העולם הופך להיות טכנולוגי ואנו יכולים לראות כבר מנגנוני רכישה מפוקחים שלמעשה מייצרים מנגנון בטוח לביצוע עסקאות מעבר לים בצורה טובה הרבה יותר. לאור האמור אנו יכולים לראות שכיום רכישה בחו”ל הופכת להיות תהליך פשוט ונטול מאמץ – חברות ניהול מקצועיות הדואגות להכל מ-א׳ ועד ת׳.