התפתחות עריכת חוזה התחדשות עירונית

מאת: עו”ד יותם רון

תמרורי אזהרה לחוזה מסוכן ! חוזה בין בעלי הדירות לחברה היזמית הוא עניין מורכב ■ נכון או לא נכון להתערב בעבודת עו”ד ולייצר חוזה מאסטר ?!

חוזה בין בעלי הדירות לחברה היזמית הוא עניין מורכב ■ נכון או לא נכון להתערב בעבודת עו”ד ולייצר חוזה מאסטר ?!
לאחרונה פורסם על ידי הרשות להתחדשות עירונית חוזה לדוגמה בין בעלי דירות ליזם לעסקת פינוי-בינוי . לדברי אנשי הרשות, מטרת החוזה שפורסם היא לסייע בידי בעלי הדירות ועורכי הדין המייצגים אותם לקבוע דרך ההתנהלות של הצדדים לאורך הפרויקט, תוך שמירה על הגינות מרבית ביחס לכל השותפים בו. אכן מטרה חשובה, אולם, נשאלת השאלה האם פרסום חוזה כזה יתרום להתייעלות המו”מ בין הצדדים? המחברים חושבים שלא.
המחברים חושבים שבמקום לעסוק בנושאים חשובים לתחום, כגון קיצור הליכי התכנון ופתרונות תחבורה, החוזה לדוגמא מהווה עיסוק בטפל (כגון העיסוק המתמיד בהורדת שכ”ט של עו”ד בעסקאות נדל”ן).
חוזה – חייבים?
חוזה: “כתב התקשרות, הסכם בין בני אדם בעניין מסחרי וכיוצא בזה” . חוזה הוא ביטוי חברתי משפטי להסכמה הנובעת ממפגש רצונות בין שני צדדים כשירים.
כל אחד מאיתנו מתקשר בחוזה בכל יום ואפילו מספר פעמים ביום. כאשר עולים על אוטובוס בדרך לעבודה, כאשר קונים קפה בבוקר מהדוכן בחזית הבניין ואפילו כאשר קונים פחית שתייה ממכונה.
האם יש חובה לחתום על חוזה התקשרות בין שני צדדים? כמובן שלא, הרי הסכמה בין שני אנשים יכולה להיות מספיקה על מנת להוציא אל הפועל את מהות ההתקשרות.
התפתחות החוזה בהתחדשות עירונית
בתחילה, יזמים רבים בפרויקטים הסתפקו בהחתמת הבעלים על חוזה קצר שפרט בעיקר את התמורות שיקבל בפרויקט ותו לא, סוג של הסכם עקרונות. בשלב הראשון, החוזה הורכב מהנושאים העיקריים בלבד, כגון: העסקה היא עסקת נטו (כל העלויות על היזם) , דירת התמורה החדשה (אם זה התוספת לדירה בפרויקט חיזוק ואם זה גודל והתכנון של הדירה החדשה בפרויקטים בהם נהרסו הבניינים), לו”ז הבנייה. עם הזמן הבינו היזמים ועורכי הדין שיש צורך לחדד ולהרחיב את הסכמות הצדדים. אט אט נכתבו חוזים ארוכים יותר ומקיפים מאוד. כל נושא שהופיע בחוזים הראשונים קיבל ביטוי בסעיפים ארוכים ומפורטים אשר נכתבו על מנת ליצור בהירות (גם לאור התפתחות הפסיקה בתחום).

הנושאים העיקריים אשר ניתן מצוא היום בחוזה של התחדשות עירונית:

• תנאים מתלים.
• נושא התכנון.
• בעלים סרבן.
• בנק מלווה.
• ערבויות.
• פינוי הבניין.
• תשלומים לבעלים במהלך הבנייה.
• לוח הזמנים לביצוע הפרויקט.
• דירות הבעלים.
• ביטוח ואחריות.
• הוצאות ולתשלומים שונים.
• מסירת הדירות.
• אחריות ובדק.
• הערות אזהרה.
• מכירת דירות.
• רישום הבית המשותף.
• הפרות ודרכי פתרון סכסוכים.
• ועוד.

האם יש עוד מה לחדש בחוזה של התחדשות עירונית?
עורכי דין אינם אוהבים לדרוך במקום. החשיבה שגוף ממשלתי יתווה את הדרך אל החתימה על חוזה מעט נאיבית. עורכי הדין בתחום ובכלל, מבקשים תמיד להראות את הנחיצות שלהם ללקוחות ועל כן כמעט בכל משא ומתן שנערך בתחום, עורכי הדין מנסים לחדש עוד משהו ולהרחיב את הכיסוי שנותן החוזה להתקשרות בין הצדדים. במקרים רבים יש ניסיונות ממשיים לחדש ולהמציא “בעיות” חדשות תוך מתן פתרונות יצירתיים. דוגמא אחת לעניין ניתן למצוא בתחום הערבויות. חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל”ה-1974 (להלן: “חוק המכר הבטחת השקעות”) קובע בסעיף 2 (1) שאחת הדרכים להבטחת כספי קונה היא באמצעות ערבות בנקאית, בגובה כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון מחיר הדירה. בחוזים של ההתחדשות העירונית לקחו את הנושא צעד קדימה וקבעו שבעלים של דירה שהולכת להיהרס יקבל ערבות בהתאם לשווי הדירה החדשה שהוא אמור לקבל ולא לפי שווי דירה שקיימת לו היום. עד כאן סביר. לאחרונה צצה גישה חדשה אשר טוענת ששווי ערבות בגובה מחיר הדירה החדשה אינו מספיק ושיש לשפר גם אותה, צצו סיבות רבות, כל אחת מיוחדת מחברתה. דוגמה נוספת ניתן למצוא בניסיון לקבע את התמורה שאותה יקבלו הבעלים וזאת ללא קשר להתנהלות התכנונית מול העירייה. כלומר, גם אם מדיניות העירייה תשתנה ולא יהיה ניתן להוסיף לדירות הבעלים 25 מ”ר שהיה ניתן להוסיף עד לאחרונה, היזם יהיה חייב לפצות את הבעלים בהתאם להתחייבות שלו שהתקבלה בעת שבה היה ניתן להגדיל את הדירה ב-25 מ”ר. כלומר, אם לא יאושרו מספיק קומות ו/או מ”ר לפרויקט במסגרת הליכי התכנון, היזם לא רק יקבל פרויקט “דליל” יותר בדירות למכירה, אלא גם במקרה כזה יהיה חייב לפצות את הבעלים על דירות קטנות יותר. שתי הדוגמאות הנ”ל ממחישות את הקשיים מולם עומדים היזמים ואת הסיכונים שעליהם לקחת. ישנן כמובן דוגמאות רבות נוספות לניסיונות לחדש את הוראות החוזה בפרויקטים של התחדשות עירונית.
התנהלות נכונה במשא ומתן בפרויקט של התחדשות עירונית.
“על היזם לקחת את הסיכונים עליו, שכן הוא זה שירוויח מביצוע הפרויקט”. כך אומרים עורכי דין המייצגים בעלי דירות. האם הנחה זו נכונה? האם כל הסיכונים צריכים להיות אך ורק על גב היזם? לאחרונה ניתן פס”ד בבית המשפט המחוזי בשיבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בו נקבע בין היתר כי בפרויקט התחדשות עירוני (פרויקט תמ”א 38/2 במקרה הזה) אין חובה שכלל העלויות יחולו על היזם, ולא מן הנמנע שיהיו פרויקטים בהם גם בעלי הדירות ישתתפו בנטל :
“שנית, אין כלל או עיקרון שלפיו פרויקט החיזוק לפי תמ”א 38 צריך להיעשות ללא תשלום כלשהו מצד הדיירים, שככלל, מקבלים דירה חדשה מחוזקת וגדולה ששוויה עולה על דירתם המקורית; וכך גם במקרה זה, כשבעלי הדירות מקבלים גם חניה פרטית. עוד יש להוסיף כי היתר לפי תמ”א 38 מקפל בתוכו גם פטור מהיטל השבחה (ראו סעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה). כאמור, טווח האפשרויות רחב עד מאוד והדעת נותנת כי לצד תשלום כספי מצד הדיירים (הגם שניתן לקבל כי אינו אופציה מועדפת במקרים רבים) קיימות אפשרויות נוספות, כגון: שינוי במפרט פנים הדירה, הקטנת שיעור הרווח של היזם וכיוצ”ב.”.
ראינו, כי לדעת בית המשפט, יהיו מקרים בהם חלוקת הנטל וכפועל יוצא מכך, אולי גם חלוקת הסיכונים בפרויקט של התחדשות עירונית יתחלקו בין היזם ובעלי הדירות. פרויקט טוב הינו פרויקט שכל הצדדים מרוצים ונשכרים ממנו. בכל מקרה אחר, הסיכוי לסיים את הפרויקט בצורה טובה לכל הצדדים, יורדת פלאים. לאור האמור, המחברים חושבים שהמשא ומתן לחתימה על הסכם בפרויקט של התחדשות עירונית, צריך להיות כזה ללא קביעת מסמרות לפני תחילתו. כל עסקה צריכה להיבחן באופן עצמאי ופרטני, וכך גם התמורות וחלוקת הסיכונים. ברור שברוב המקרים רוב הסיכונים יהיו על גב היזם, אולם חשוב כל הזמן לוודא שאין רבים מידי. הביטחון והבטיחות של בעלי הדירות בהגנה שלהם מפני רעידות אדמה ומפני טילים צריכות להיות המטרות הראשונות שלנו ורק לאחר מכן אפשר לבדוק מטרות אחרות.
חשוב לציין, כי קיימת דאגה נוספת שהיא ההסתמכות של בעלי מקצוע שונים על החוזה לדוגמא אשר יראו אותו כראה וקדש, כאשר ברור לכולם שאין פרויקט אחד זהה לשני. לדעתנו, יצירת ארגז כלים שכזה עשוי להביא את הצדדים למשא ומתן ארוך יותר וחבל.