רישום זכויות הדיירים בפרויקט

מה האפשרויות העומדות בפני רוכשים אשר לא נרשמו זכויותיהם כמובטח בחוזה מול הקבלן.

מאת: עו”ד דלית מכטינגר, מחלקת ייזום ונדל”ן

המקרה:

1. רכשו דירה מקבלן בשנת 2011.
2. הקבלן הבטיח חוזית העברת זכויות תוך 3 שנים.
3. טרם הועברו הזכויות.

מענה: (ע”א 3807/12 מרכז העיר אשדוד ק.א בע”מ נ’ שמואל שמעון)בהנחה כי אין חולק שהרוכשים עמדו בכל התחייבויותיהם כלפי הקבלן בהתאם לחוזה המכר שנכרת בין הצדדים וכי נקבע בהסכם כי הקבלן מתחייב להעביר את הזכויות על שם הרוכשים וסביר להניח כי הקבלן שהתחייב לרישום תוך 3 שנים, ציין בהסכם כי מועד ביצוע הרישום מותלה בביצוע פעולות אחרות, אזי ניתן להקיש כדלקמן:באופן כללי חוזי מכר מסוג זה כוללים שתי התחייבויות המוטלות על הקבלן:

1. התחייבות לסיים את הבנייה ולמסור את הדירה עד מועד מסוים.
2. התחייבות לנקוט בכל הפעולות הנדרשות לצורך רישום הזכויות בדירות על שם הרוכשים ולהביא לרישום הזכויות בפועל על שם הרוכשים עד מועד מסוים.

כל אחת מההתחייבויות הללו עומדת בפני עצמה.לענייננו וככל ואכן הקבלן התחייב לרישום תוך 3 שנים ובהנחה כי הרישום מותלה בביצוע פעולות אחרות:

1. הפרה חוזית –  בפסיקת בית משפט זה נקבע כי מנגנון “הזמן הסביר” הקבוע בסעיף 41 לחוק החוזים שקובע כי חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו יש לקיימו זמן סביר לאחר כריתת החוזה, במועד שעליו הודיע הנושה לחייב זמן סביר מראש, משמש כמנגנון ברירת מחדל או מנגנון השלמה למקרים בהם צדדים הסכימו על חיוב אך לא ציינו מועד לקיומו. מנגד, נקבע כי אין להידרש למנגנון “הזמן הסביר” שבסעיף 41 לחוק החוזים באותם מקרים שבהם נקבע בחוזה מועד מפורש לקיומו של החיוב.

בפסיקת בית משפט זה נקבע כי המענה לשאלה מהו “זמן סביר” לקיום חיוב שלא נקבע בחוזה מועד לקיומו משתנה ממקרה למקרה בהתאם לנסיבותיו, וכי במסגרת זו יש לשקול גם התפתחויות המתרחשות לאחר חתימת החוזה.אם הקבלן יוכיח כי פעל כל הזמן בתום לב ובשקידה ראויה לקידום הליכי הרישום אך נוצרו קשיים חריגים שלא ניתן היה לצפותם מראש ייתכן ובנסיבות אלו פרק הזמן הרב שעבר לא יחשב כבלתי סביר.במקרה דנן עסקינן בהתחייבות חוזית לכאורה של הקבלן לרישום הנכס בתוך 3 שנים וככל ולא יוכיח כי פעל בשקידה ובתום לב וכי נוצרו קשיים חריגים כאמור לעיל ניתן להסיק כי בית המשפט יחייבו להעביר זכויות על שם הרוכשים.

1. הטלת אחריות אישית על בעלי החברה – ניתן לנסות להטיל אחריות אישית מכוח עקרון תום הלב על בעלי החברה כסממן הטעיה או מרמה – קשה להוכיח אבל זו אופציה.
2. מינוי מנהל מיוחד – בית המשפט יוכל למנות מנהל מיוחד לביצוע רישום זכויות הדיירים בפרויקט.
3. פיצוי הכספי; נקבע כי אי-רישום הדירות במשך תקופה כה ממושכת מעת ההתקשרות בחוזי המכר ומעת מסירת החזקה בדירות (בשנת 1998) מהווה “הפרה המצדיקה על פניה פיצוי כולל, ממוני ולא ממוני, בסכום כאמור שמצוי על הרף הנמוך יחסית. כך גם אם המשיבים לא הציגו ראיות באשר לשיעור הפגיעה”.