לא רוכשים קרקע חקלאית (לא מופשרת) ללא חוות דעת שמאי לפי תקן 22

במסגרת הסכם לרכישת קרקע חקלאית שאינה מופשרת חובה לכלול חוות דעת על פי תקן 22. חוות הדעת תכלול את הסיכויים להפשרת המקרקעין, וזאת כדי למנוע מכירת “אשליות” לציבור.

עו”ד אלכסנדרה זהר ממשרד אברהם ללום ושות’ – במסגרת הסכם לרכישת קרקע חקלאית שאינה מופשרת חובה לכלול חוות דעת על פי תקן 22. חוות הדעת תכלול את הסיכויים להפשרת המקרקעין, וזאת כדי למנוע מכירת “אשליות” לציבור.

חשוב מאוד להבין שעצם רכישת קרקע חקלאית לא מבטיחה כשלעצמה דבר וחצי דבר. חשוב שמשקיעים אשר מבקשים לרכוש קרקע חקלאית יבצעו מחקר מקיף על המקרקעין ויקבלו אינדיקציה בדבר הקריטריונים הנחוצים בשביל “להפשיר” את המקרקעין בעתיד.

על תקן 22 מתוך פרסום של לשכת השמאים:

תקן שמאי מקרקעין מספר 22 בא במטרה ליצור שקיפות בכל הקשור לשיווק קרקע שאינה מיועדת עדיין לבניה ולהנחות בעיקר את הרוכש בהליך המתוכנן לקרקע כזו עד להפשרתה ו/או אף עד לסיום הבניה על הקרקע, כאשר התקן מנחה להציג שני ערכי שווי מרכזיים לקרקע בשני מצבים שונים: האחד, במצב הנוכחי של הקרקע על היבטי התכנון הקיימים בה ביום הרכישה בהנחה שלא תאושרנה עוד תכניות והשני, בהנחה (היפותטית) שהקרקע זמינה לבניה מיידית בהתאם לתכנון מוצג או ראוי על פי תכנית מתאר.

התקן מתייחס הן לקרקעות חקלאיות והן לקרקעות המתוכננות לבניה אך שעדיין לא ניתן לבנות עליהן (דוגמת קיומה של תכנית מתאר על הקרקע המייעדת אותה לבניה אך עדיין נדרשת הגשת תכנית מפורטת וטבלאות איחוד וחלוקה לצורך הפשרתה ובניה בפועל).

התקן דורש גם שקיפות בכל הקשור להליך הצפוי עד להפשרתה של הקרקע כולל כל היבטי העלויות הכרוכים בהליך זה.

עולה אפוא, כי רוכש קרקע יוכל לקבל חוות דעת שמאית לפי התקן מהמשווק. יצוין כי כיום המשווק עדיין לא מחויב להציג חוות דעת שמאית לפי תקן זה, אך כבר הוגשה בנדון הצעת חוק משותפת עם הרשות להגנת הצרכן ולסחר הוגן שבמשרד הכלכלה, והתקנות ממתינות לאישור ועדת הכלכלה ולאחר מכן לחתימת שר הכלכלה נפתלי בנט, כאשר ברשות להגנת הצרכן וסחר הוגן מתקשים להעריך מתי יתקבל האישור.

לסיכום, יש לציין, כי אין כוונת התקן לעצור או למנוע מסחר בקרקע מסוג כלשהו, אלא לתקן את המצב השורר כיום לפיו הציבור נאלץ להסתמך בעיקר על מצגי סוחרי הקרקע והמשווקים, ולהביא לכך שבפני ציבור הרוכשים יוצג מידע מלא, אמין, שקוף ואובייקטיבי, כך שיוכלו לכמת את הסיכון והסיכוי ולקבל החלטה מושכלת בעצמם.