ערבות עבור הדירה החדשה במסגרת פרויקט תמ”א 38 ופינוי בינוי

ערבויות מהוות כלי משפטי בעל חשיבות רבה בהתנהלות הכלכלית, המסחרית והעסקית של פרטים וגופים במשק. לצד היותה כלי נפוץ ומקובל, למתן ערבות או קבלתה עשויות להיות השלכות מהותיות על עתידם הכלכלי של הצדדים לעסקה או לחוזה.

עו“דאברהםללום, מחבר הספר מורה דרך בעסקאות פינוי בינוי ומורה דרך בעסקאות תמ”א 38.

הערבויות המרכזיות בפרויקטים של תמ”א 38 מסלול חיזוק ועיבוי– ערבות ביצוע וערבות טיב ובפרויקטים מסוג פינוי בינוי ותמ”א 38 מסלול הריסה ובנייה מחדש – ערבות אוטונומית לתקופת השכירות וערבות חוק מכר בהתאם לשווי הדירה החדשה, אשר השוני ביניהם מתבטא בין היתר בהיקף ההתחייבות שנוטל על עצמו הערב, כמו גם באופי הערבות ומתכונתה.

המטרה שעומדת בבסיס החוק הינה, להבטיח את כספי הרוכש ורישום הבעלות בדירה החדשה על שמו, כך שאם הפרויקט יכשל, יקבל הקונה חזרה את השווי של התמורה לה הוא זכאי במסגרת העסקה. אולם כיום טרם אושר התיקון לחוק המכר שמטרתו להבטיח את הסיכוי לקבלת הדירה החדשה.

חשוב לזכור כי במקרה בו לא הוצעו לבעל הדירה המסרב (הדייר הסרבן)בטוחות הולמות לביצוע עסקת הפינוי ובינוי, ואם נקבעו תנאים על-ידי שמאי פינוי ובינוי לעניין כדאיות כלכלית – לא ניתנו ערבויות הולמות להתקיימות התנאים”, לא ייחשב הסירוב לביצוע העסקה כסירוב בלתי-סביר. על העוסקים בתחום להבין את המשמעות של מתן בטוחה הולמת.

שקיפות וניגוד עניינים במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית          עו”ד אברהם ללום

במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית חשוב למען הגילוי והשקיפות וכדי למנוע אפשרות לניגוד עניינים לפעול בשקיפות עם כל הגורמים המעורבים בעסקה.

עו“דאברהםללום, מחבר הספר מורה דרך בעסקאות פינוי בינוי ומורה דרך בעסקאות תמ”א 38.

בדרך כלל, פרויקטים של התחדשות עירונית מקודמים ע”י נציגות דיירים, על נציגות דיירים לשתף מעת לעת את כלל הדיירים בקידום הפרויקט – מדובר בתהליך חשוב ביותר ליצירת תחושת שקיפות ואמון בין כלל הדיירים לבין הנציגות, ולצורך שימור רצונם של כלל הדיירים בהוצאת הפרויקט לפועל.

למען השקיפות חייב בעל דירה לדווח לכל שאר בעלי הדירות על שינוי מהותי בתמורה שהוא צפוי לקבל. השאיפה היא לפעול לקיום החובה הקיימת בחוק פינוי בינוי פיצויים על אף שאין הסדר לגבי פרויקטים של תמ”א 38.

קיימים גורמים רבים עליהם החובה לפעול בשקיפות, החוק מתייחס בעיקר לגורמים אשר פועלים מטעמו של יזם המעוניין בביצוע הפרויקט, למי שמקבל או שעתיד לקבל תמורה מהיזם או מהקבלן וכן למי ששכרו תלוי בהתקיימות הפרויקט והוצאתו לפועל.

לעניין זה, ועדת האתיקה הארצית של לשכת עוה”ד (החלטה מספר את/ 4/14) קבעה כי  – אסור לעורך דין המייצג את הבעלים(בעלי הדירות הקיימות) לייצג גם את היזם, לא לעניין העסקה עצמה וגם לא לעניין הרישום.

כמו כן, נקבע כי אסור לעורך דין המייצג את הבעלים לכרות הסכם עצמאי עם היזם בו יוסדר שכר טרחתו. ההתקשרות חייבת להיות אך ורק עם לקוחותיו של עורך הדין המייצג, קרי – הבעלים, כאשר אם יש התחייבות של היזם לשלם את ההוצאות, היא תהיה כלפי הבעלים בלבד ובשום מקרה לא כלפי עורך הדין המייצג אותם.

ועדת האתיקה קבעה כי אין מניעה לחשוף בפני היזם את שכר טרחתו של עורך הדין, כפי שסוכם על ידי עורך הדין ולקוחותיו, ואולם – עורך הדין לא ינהל עם היזם משא ומתן לגבי שכר טרחתו ולא ייצג את הבעלים במשא ומתן כזה, שתכליתו לדון בשכר טרחת עורך הדין עצמו. כל דיון בשאלת שכר הטרחה יהיה אך ורק בין עורך הדין לבין לקוחותיו והיזם לא יהיה מעורב בו.