חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה)

במהלך חודש ינואר 2008, התקבל בכנסת חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) התשס”ח 2008  ( להלן: “החוק” ), המעניק אפשרות למימוש הוראות תמ”א 38, שמטרתה בראש ובראשונה, חיזוק קונסטרוקציית הבניין בפני רעידות אדמה, ובנוסף מסדיר את נושא ביצוע העבודות ברכוש המשותף בכפוף לאישור המפקח/ת על מרשם המקרקעין באותו איזור.

לעניין זה ובמסגרת החוק, קיים מנגנון הקובע מהי ההסכמה הנדרשת לביצוע פרויקט מסוג זה, על פי חוק המקרקעין לשם ביצוע שינויים ברכוש המשותף, תוך הבחנה בין ביצוע חיזוק ללא תוספות בנייה מחד, לבין ביצוע חיזוק הבניין בשילוב הרחבת הדירות מאידך.

לראשונה נקבעו בחוק החדש, מספר תנאים אשר בהתקיימם תינתן למפקח/ת על מרשם המקרקעין, הסמכות לאשר את ביצוע תוספת הדירות, גם במקרה ולא ניתנה הסכמת כל בעלי הדירות באמור בטבלה, ובלבד שבמועד הקובע הוגשה בקשה למימוש ביצוע הפרויקט ע”י מי שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם, ושערב ביצוע העבודות ניתנה לכל בעל דירה בבית המשותף אשר הביע התנגדותו, הזדמנות לטעון טענותיו בפני המפקח/ת.

תנאי נוסף לאישור של המפקח/ת, הינו כי היקף העבודה המבוקש על פי היתר הבנייה, אשר אינו עולה על 1/3 מכלל שטחו הבנוי של הבית המשותף וכי מספר הדירות שיתווספו אינו עולה על 1/3 מכלל הדירות בבניין. עוד בסמכותו של המפקח/ת להתנות את ביצוע העבודה בתנאים שונים, וליתן הוראות שונות לעניין סדרי הרישום בלשכת רישום המקרקעין. בד בבד, רשאי המפקח למנות עו”ד או רואה חשבון, שאינו בעל דירה בבניין, אשר יהיה מוסמך לבצע התקשרות בשם בעלי הדירות לשם בניית הדירות החדשות ולהעברת הזכויות בהן.

אשר על כן, היה ותאושר תוספת דירות לבית המשותף, על אף ההתנגדויות, יהיו הדירות המורחבות בבעלות כל בעלי הדירות בבניין, כולל בעלי הדירות אשר התנגדו לבנייה, וזאת בהתאם לשיעור הרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם ערב הבנייה.

החוק מחדש סוגיות נוספות, בכך שמאפשר ביצוע הפרויקט בבית משותף ללא הסכמת כל בעלי הדירות בבניין, אך שומר על זכויות בעלי הדירות המביעים התנגדות לביצוע הבנייה בפרויקט.

במקרה דנן, סמכות המפקח/ת להתיר את הבנייה בפרויקט ללא הסכמת כל בעלי הדירות בבית המשותף, “נוצרת” עם מתן היתר בנייה מאת הוועדה המקומית, דבר אשר יש בו משום הוצאות כלכליות רבות מצד היזמים עד למתן היתרים כאמור ואף סיכון מבחינת היזם. חשוב לציין כי נושא זה אמור להיפתר במסגרת חוק ההסדרים החדש.

בין דרכי הפעולה הננקטות, חשוב להדגיש ולציין, כי הבניינים במסגרת תמ”א 38, הינם בניינים אשר נבנו לפני שנת 1980, ועולה מכך, כי רישומם נעשה בצורה “חובבנית”. על כן, ניתנת לבעלי הדירות הטבה נוספת, לתקן את רישום זכויות הבעלים בלשכת רישום המקרקעין, מהלך היוצר התאמה בין שמות בעלי הזכויות בנסח הרישום לבין המצב הנוכחי וזאת על חשבון היזמים, הטבה אשר אין להמעיט בערכה בבואם לחתום על ההסכם כאמור.

הסכמת כל בעלי הדירות לביצוע הפרויקט, תמשיך להיות נחוצה לגבי תוספות בנייה החורגות מההיקף כאמור, אשר על כן, ככל שמגמה זו תימשך, המשמעות המעשית של החוק מהווה חסם משמעותי לביצוע פרויקטים מסוג תמ”א 38, שכן הניסיון מלמד שאין זה כדאי מן ההיבט הכלכלי ליזמים לבצע את ההשקעה הנדרשת לצורך הוצאת היתר, בלא הסכמת 100% בעלי הדירות בבית המשותף, וזאת מאחר שהוצאת ההיתר כרוכה בהשקעת זמן ומשאבים ניכרים. ראוי, אם כן, כי הצדדים יהיו מודעים לכך שעה שהם מנהלים משא ומתן באשר לביצוע הפרויקט במסגרת תמ”א 38