זריקת עידוד שיפוטית להתחדשות עירונית סקירת פס”ד של כב’ השופטת ד”ר מיכל אגמון – גונן בעתירה מנהלית נגד תמ”א 38 / אברהם ללום ועמית ארד *

בדיוק חודש לאחר שנרעשה הארץ עקב פס”ד של כב’ השופטת שיצר מבית המשפט המחוזי בת”א בעתירה מנהלית, שהורתה לצדדים להתייחס לעמדת היועמ”ש לממשלה שצמצמה את פרשנות תמ”א 38, יוצא מבית מדרשו של אותו בית משפט פס”ד בעתירה מנהלית, אשר נותן זריקת עידוד שיפוטית להתחדשות העירונית בכללותה.

ראשית, העניין בהתנגדות של תושבי שיכון דן בתל-אביב לבנייה גבוהה יחסית לשכונת מגוריהם במסגרת תמ”א 38, בטענות של שינוי ציביון השכונה המאופיינת בבניה נמוכה, חוסר בתשתיות וכיו”ב.

בפס”ד ארוך ומנומק דוחה כב’ הש’ אגמון-גונן את טענות התושבים נגד סבירותה של החלטת ועדת הערר אשר דחתה את הערר שהגישו על מתן היתר בניה על ידי הועדה המקומית. אולם מעבר להתייחסות מעוררת השראה במיוחד בהתייחס לסבירותה של החלטת ועדת הערר, יש בפסק הדין אמירות כבדות משקל בעד קידום פרויקטים של התחדשות עירונית, אשר הנן בעלות רלוונטיות עצומה בימים אלה בהם דנים בפרשנות תמ”א 38 בקשר למתן זכויות הבניה שהיא מעניקה. כך למשל דוחה פסה”ד את את זכותם של המתנגדים לשמור על ציביון שכונתם, או להתנות התחדשות עירונית בפיתוח תשתיות, זאת מפאת האינטרס הציבורי בהתחדשות עירונית וציפוף הערים.

 להלן “פנינים” המדברות בעד עצמן מתוך פסק הדין:

“אין להתנות פרויקטים של התחדשות עירונית בפיתוח מקדים מלא של התשתיות. זאת, בעיקר, כיון שאם נמתין לפיתוח מלא של התשתיות, כתנאי בלעדיו אין, לכל פרויקט של התחדשות עירונית, נכשיל בכך פרויקטים רבים. בנוסף, כאשר ההתחדשות העירונית מבוצעת בשלבים, ניתן לשקול גם את שאלת התשתיות על פי ההתפתחות, בשים לב למרקם החברתי שנוצר, לפיתוח תחבורה ציבורית, וכיו”ב שיקולים.”

“כאשר שוקלים מדיניות מימוש זכויות בניה מכוח תמ”א 38 או פרוייקטים אחרים של התחדשות עירונית יש לקחת בחשבון את אופי השכונה ויכולת התושבים להתערב ולהשפיע. יש לדאוג שלא יווצר מצב בו אוכלוסיות חזקות, בעלות גישה למוקדי השפעה, יעשו שימוש בתכנון מדיר, יישארו בשכונות ירוקות, צפופות פחות, בעוד שהציפוף יתבצע בעיקר או רק בשכונות המוחלשות.”

ובאופן ספציפי לגבי תשתיות תחבורה:

“המגמה בעולם, כמו גם בארץ, היא פיתוח תחבורה בת קיימא, המבוססת על מערכות הסעת המונים לצד טכנולוגיות מתחדשות כמו אופניים חשמליים ומודלים כלכליים חדשים של שיתוף תחבורתי. היינו, מעבר מתשתיות התומכות בכלי רכב פרטיים לציפוף עירוני המבוסס על מיעוט רכבים פרטיים בעיר. כך, הפתרונות יהיו בפיתוח התחבורה הציבורית חלף הוספת כלי רכב והרחבת תשתית הכבישים … לפי נתונים של פרויקט מדיניות התחבורה האמריקאי, דווקא ב-23 המרכזים העירוניים שהגדילו את נפח הכבישים שלהם בשנות ה-90 גדלה כמות השעות שהתושבים מבלים בפקקים ב-70.4%. המרוץ אחר עוד כבישים מביא לקניית עוד מכוניות ולצורך בכבישים חדשים.”

לגבי הטיעון כי אין לאפשר בניה לגובה בשל המצב הקיים בפועל:

“אין לקבל טענה זו מפיהם של אלו שיש בידם לרכוש מגרש או בניין שיש בו זכויות בנייה נוספות ולא לממש זכויות בניה אלו. אין לאפשר למי שיש בידם, למנוע מאחרים לממש את זכויות הבניה ולאפשר כניסת אוכלוסיה מגוונת מעט יותר, שיכולה להרשות לעצמה לקנות רק דירות קטנות יותר באזור ….

החלטה אחרת, המתייחסת לבנוי בפועל, הייתה פוגעת באופן בלתי סביר בזכויות קניין של המעוניינים בבניה ובמימוש זכויות הבנייה המוקנות להם. עצם העובדה שבעבר בחרו חלק מהרוכשים להישאר בבתים צמודי קרקע אינה שוללת מהם את זכויות הבניה הנלוות, המהוות זכות קניין מהמעלה הראשונה …

אין לקבל תוצאה לפיה, כל מה שיהיה על התושבים לעשות הוא “לגרור” את היזמים די זמן, ללחוץ לשינוי המדיניות, ואם הדבר יצלח להחילה רטרואקטיבית, כפי שהם מנסים לעשות במקרה שלפניי.

 אין לאפשר תכנון מדיר (exclusionary zoning). אין לאפשר לתושבים שידם משגת להשאר בבתים צמודי קרקע, על אף שיש להם זכויות בנייה בהם, ובעת ובעונה אחת למנוע מאחרים מימוש אותן זכויות בנייה, ולהביא לבנייה צפופה יותר על אותם מגרשים. בנייה המקודמת על ידי התכניות הארציות והמקומית.”

בפסק הדין סוקרת כב’ הש’ אגמון-גונן מאמרים ומחקרים רלוונטיים מהארץ ומהעולם, ואף מנתחת את שינוי מדיניות הציפוף בראיה היסטורית – חברתית. זהו פסק דין חשוב מאין כמותו בימים אלה וחשיבותו הינה דווקא בהתייחסות לשאלות העקרוניות החורגות מנסיבות המקרה.

לקריאה נוספת: עת”מ 50776-04-15 לזובסקי נ’ ועדת ערר מחוזית לתו”ב מחוז תל-אביב, ניתן ביום 21.10.15.

* עו”ד אברהם ללום, סגן יו”ר לשכת עוה”ד ויו”ר משותף של פורום המקרקעין הארצי של לשכת עוה”ד  ומחבר הספר      מורה דרך בעסקאות תמ”א 38

   עו”ד עמית ארד ראש מחלקת ייצוג דיירים בהתחדשות עירונית במשרד עורכי דין אברהם ללום ושות’