בדיקות מקדמיות לפני רכישת קרקע

1.זהות בעלי הנכס
כאשר אדם מעוניין לרכוש קרקע, עליו לבדוק ראשית למי שייכת הקרקע, האם הקרקע הינה רכוש פרטי או האם היא שייכת לרמ”י, את זאת ניתן לבדוק ע”י הוצאת נסח טאבו באתר של לשכת רישום מקרקעין, או לגשת פיזית ללשכה שבשטחה נמצאת הקרקע. לעיתים ירשם בלשכת רישום המקרקעין, כי הקרקע שייכת לרמ”י, ואז על הרוכש לפנות לרמ”י בכדי לבדוק את זהות הבעלים, לעיתים יהיה כתוב כי הקרקע נמצאת בבעלות של חברה משכנת (כדוג’: עמידר, עמיגור) ואז על הרוכש לפנות לאותה חברה בכדי להוציא אישור על מצב הזכויות בקרקע.  באם הקרקע שייכת למנהל מקרעי ישראל, על הרוכש לבדוק את תוקף החכירה, לבדוק האם הזכויות מהוונות, כיוון שבכדי להוון את הזכות יש לשלם תשלום לרמ”י, לעיתים מדובר בסכום לא מבוטל, אשר יכולי להשפיע על כדאיות העסקה.

2.שעבודים ומשכנתאות על הקרקעעל הרוכש לבדוק שהקרקע לא מעוקלת ולא רשומים עליה חובות, את זה עליו לבדוק במקביל אצל הגורם בו רשום הנכס (לשכת רישום מקרקעין/רמ”י/חברה משכנת), בנוסף עליו לבדוק ברשם המשכונות- האם הקרקע ממושכנת לטובת מישהו אחר, ניתן לבדוק זאת באתר של רשם המשכונות ע”פ ת.ז. של בעל הקרקע, באם מדובר בחברה יש לבדוק זאת ברשם החברות.משכנתא- על הרוכש לבדוק האם יש על הקרקע משכנתא שעל המוכר לסלק, לפני מכירת הקרקע.3.הערות אזהרה
על הרוכש לבדוק בלשכת רישום מקרקעין, האם יש הערות אזהרה על הקרקע, הערת אזהרה המתייחסת לבעלות על הקרקע, היא התחייבות בכתב של בעל הקרקע או בעל הזכות בקרקע לעשות בקרקע מסוימת עסקה או להימנע מלעשות בה עסקה.בנוסף קיימות הערות אזהרה נוספות כגון- הערה על ביטול הרשאה (ביטול ייפוי כוח שמסר בעל הנכס לאדם אחר), הערה לטובת רשויות מקומיות שונות למטרת עבודות ציבור (דרך, תשתיות, מדרכות וכו’),  הערה של ועדת תכנון על שינוי תב”ע, הערות כנגד בעל הזכויות (למשל בגין הגבלת הכשרות המשפטית).4.זכויות מקבילות על הרוכש לבדוק האם יש לעוד מישהו זכויות מקבילות על הנכס, למשל שוכר/ דייר מוגן.5.בדיקת  מצב תכנוני של הקרקע על רוכש המעוניין לקנות קרקע לבדוק האם התוכניות שחלות על הקרקע מתאימות לייעוד שלה? כדי לדעת מה התוכניות יש לבדוק את תוכניות התב”ע החלות על  אותו שטח, מה התב”ע מאפשרת לבנות , מה הייעוד של השטח? (מגורים, מסחר, משרדים וכו’), בין היתר ניתן לבדוק, האם זכויות הבניה שנוצלו/לא נוצלו, כמה ניתן לבנות ואיך, לדוג’ צורת המבנה והגג גבולות, כמה מ”ר ניתן לבנות בכל קומה, וכו’.לאחר בדיקת המצב התכנוני נקבל תמונת מצב ראשונית בה נבין האם ניתן לבנות בשטח המיועד את המבנה המתוכנן.בנוסף על הרוכש לבדוק מה מתוכנן מסביב לנכס? בכדי לקבל מידע בדבר התוכניות החלות על מגרשים הגובלים בקרקע, עליו לפנות לוועדה המקומית, וכך לדעת האם מתוכנן לקום במגרש הגובל בקרקע, מגדל רב קומות, מרכז מסחרי, או כל דבר העלול לגרום מטרד לרוכש.6.בדיקה אדריכלית
על הרוכש לפנות לקבל שירותי אדריכלות כדי לבדוק את הקרקע, בבדיקה זו האדריכל מברר מהם הצרכים והרצונות של הרוכש, ובודק האם על השטח המדובר אכן ניתן לבנות את הפרויקט המתוכנן, לאחר מכן הוא עושה סקירה של הנכס: מצב השטח/ מבנה, אפשרויות שיפוץ, הערכת עלויות ולוחות זמנים, במידה וקיימת תכנית של המבנה יוצגו לרוכש מספר סקיצות, המראות כיצד אפשר להתאים את הנכס לצרכיו.7.שמאות מקרקעין
בבדיקה שמאית נערכת בדיקה מקיפה של הקרקע, הבדיקה מעריכה את שוויה האמיתי של הקרקע בהתאם לפרמטרים מסוימים שעליההיא מתבססת, הבדיקה מסייעת לרוכש לקבל אינדיקציה האם העסקה מתאימה לו.8. מיסוי
כדי לחשב את כדאיות העסקה יש לברר בוועדה המקומית מהם עלויות הבניה והמיסים המוטלים על הקרקע כתנאי לקבל היתר בניה, ע”פ תקנות התכנון והבניה הנקבעים לפי מ”ר ויש להם תעריף קבוע, התעריף משתנה בהתאם לשטח בנוי ולשטח מסוג שונה כמו שטח עזר.כמו כן על הרוכש לקחת בחשבון היטלי פיתוח שנקבעו ע”י הרשות המקומית הכוללת כבישים מדרכות צנרת ועוד, התעריף ג”כ נקבע ע”י שטח הבניין .יש לבדוק האם שולמו היטלים בעבר והאם יש זמן ותוקף להיתר הבנייה שניתן.מיסים הקשורים לעסקה – מס שבח, היטל השבחה, דמי הסכמה (רמ”י) מיסים החלים על המוכר, מס רכישה- מס החל על הקונה.
לעיתים הצדדים יסכימו ביניהם על “עסקה נטו” עסקה בה המוכר מקבל סכום מוגדר מראש והרוכש לוקח על עצמו את כל עלויות המיסוי וההיטלים.(בעסקאות מסוג זה ראוי וחשוב לבצע בדיקות מדויקות ע”י יועצים מומחים בתחום).מבחינת המיסים שיש לשלם צריך לבדוק את צורת ההתאגדות האם מדובר בחברה או באדם פרטי לעניין מס שבח או מס רכישה.9.קבלת דוח 0
כאשר רוכש מעוניין לקנות קרקע לצורך הקמת פרויקט ומעוניין בבנק מלווה, עליו לפנות לשמאי על מנת לקבל דוח אפס, וזאת בכדי לבדוק את רווחיות הפרויקט לצורך קבלת מימון מבנק מלווה, על הרוכש להראות לבנק המלווה רווחיות של בדר”כ מינימום 18 אחוזי רווח, לצורך זאת יכין השמאי דוח 0, שזהו דוח המכיל  טבלאות של עלויות מול הכנסות אשר בסופו של דבר מסכמות את הרווח הצפוי מהפרויקט העתידי.10.בנק מלווה
רוכש אשר מתכוון ליטול הלוואת משכנתא לצורך מימון רכישת הקרקע, מומלץ כי יערוך בדיקות מקדימות מתאימות מול הבנק המלווה ולקבל ממנו מבעוד מועד מסמך הקרוי אישור עקרוני בדבר קבלת הלוואת משכנתא, וזאת טרם חתימת הסכם רכישת הדירה. המשמעות של אישור עקרוני הינה כי הבנק למשכנתאות בהתאם לנתונים שנמסרו לו ובהתאם לנכונותם ואימותם, מסכים ברמת העיקרון להעניק לרוכש הלוואת משכנתא למימון רכישת הקרקע הספציפית.רצוי אף לגשת למספר בנקים ולהתמקח לגבי תנאי הלוואת משכנתא על מנת לנסות ולקבל הלוואה בתנאים הטובים ביותר בנסיבות העניין.