יש לוודא שהדירה נבנית אך ורק בידי קבלן רשום בפנקס הקבלנים. יש לדרוש כי החברה הקבלנית רישיון קבלן בתוקף לביצוע העבודה. ברישיון יצוין סיווגו המקצועי של הקבלן, הקובע באילו ענפים רשאי הקבלן לעסוק, וסיווגו הכספי, הקובע עד איזה היקף מותר לו לבצע עבודות.

במידה והקרקע הינה קרקע פרטית – יש לבחון כי החברה הקבלנית זכאית להקים את הפרויקט, הדבר יכול לבוא לידי ביטוי בין אם הקרקע נרכשה ע”י החברה הקבלנית ובין אם החברה התקשרה בעסקת קומבינציה אל מול הבעלים הרשומים.

במידה והקרקע אינה פרטית – יש לבחון באיזה הליך ומערכת הסכמים התקשרה החברה הקבלנית ומכוחם תוכל להקים את הפרויקט, לעניין זה, האם במסגרת מכרז של רמ”י ומהן התחייבויות החברה בהתאם למכרז לרבות מטלות ציבוריות, מועדים לתשלום בגין הקרקע, פיתוח סביבתי ומועדים להקמת הפרויקט. יש לבחון האם ישנו אישור זכויות מאת רמ”י לטובת החברה וכן האם קיים הסכם פיתוח ומהם תנאיו, יש לוודא את משך החכירה וכן כי הזכויות הנרכשות הינן לחכירה מהוונת.

בין אם הקרקע הינה פרטית ובין אם לאו, יש לבחון אילו שעבודים חלים על הקרקע ולוודא כי לא קיימים עיקולים.

יש לבחון את נסחי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ואישורי זכויות מאת רמ”י לפי העניין, יש לבחון את מערכת ההסכמים מכוחם החברה זכאית להקים את הפרויקט.

יש לבחן האם קיים היתר בניה אשר ניתן כדין ע”י הרשות המקומית/וועדה מקומית.

לעיתים חברות בניה מתקשרות בעסקאות מכר טרם ניתן היתר בניה, יש לבחון באיזה שלב לקראת הוצאת ההיתר החברה מתקשרת בהסכם המכר, לעניין זה המועד המשוער לקבלת היתר, ואילו תנאים נותרו להשלים על מנת לקבל את ההיתר, יש לזכור כי כל עוד לא ניתן היתר בניה העסקה הינה עסקה מותנית בקבלת היתר, על כן יש לוודא כי קיים נספח לעניין התקיימות התנאי המתלה – הוצאת היתר, ומה קורה באם ניתן היתר בשינויים או לאחר התקופה הצפויה, במקרה כאמור יש לוודא כי לרוכש ניתנת האפשרות לבטל את ההסכם ככל ולא התקיימו התנאים המתלים.

חשוב כי הסיכון שבאי קבלת היתר בניה יהיה מתומחר, קרי, עצם לקיחת הסיכון כי לא יתקבל היתר או לחלופין היתר בשינויים צריך לבוא לידי ביטוי במחיר אטרקטיבי יותר לדירה הנרכשת.

 ככל וקיים היתר בניה – יש לבחון כי ההיתר הינו בתוקף ומתייחס לבניין בו צפויה לבנות הדירה.

על רוכש הדירה חל מס רכישה, המיסוי יהיה בהתאם למדרגות המס ההטבות להן זכאי רוכש הדירה בהתאם לנסיבותיו האישיות, ניתן להיכנס לסימולטור מס רכישה באתר האינטרנט של רשות המסים על מנת להעריך את מס הרכישה הצפוי בעסקה.

על מוכר הדירה חל מס שבח, לפי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין, חברות העוסקות בתחום הבניה זכאיות להיות ממוסות בהתאם לפקודת מס הכנסה חלף תשלום מס שבח, על מנת לעמוד בתנאי סעיף 50 על החברה המבקשת להציג בפני פקידי המס “טופס 50” , יש לוודא כי ברשות החברה הקבלנית קיים טופס 50 לפרויקט בו נרכשת הדירה.  

מפרט טכני של הדירה, בהתאם לנוסח שבצו מכר דירות (טופס של מפרט), התשל”ד-1974 לרבות תכנית הדירה.

תכנית קומת הדירה, קומה טיפוסית, קומת עמודים/כניסה וקומת גג.

תכנית המגרש כפי שנדרש בתוכנית הגשה לרשות המקומית.

הוראות תחזוקה למערכות ולחומרי הגימור בדירה.

 לעניין זה יש לבחון האם מוצמדים לדירה מחסן וחניות וכן מיקומם – באיזה מרתף החניה ככל ומקורה, או מיקומה ככל ולא מקורה, מהו מיקום המחסן וצורתו (ישנם מחסנים בצורה מלבנית או טרפזית אשר צורתם אינה מאפשרת ניצול יעיל של שטחם).

חוזה המכר מגדיר מהו משך הבניה לבניין, ככלל הדבר יופיע בצורה של מס’ חודשים מיום הוצאת היתר.

 נהוג כי חוזי המכר כוללים סעיפי החרגה אשר עיכוב בגינם לא יהווה איחור במסירת החזקה, ככלל המדובר בנסיבות אשר אינן תלויות בחברה הקבלנית.

מחד אין החברה יכולה לצפות נסיבות אשר אינן תלויות בה, מאידך, אין זה הוגן להעביר את כל האחריות לעיכובים כאמור לרוכשי הדירות שכן גם מבחינת רוכשי הדירות העיכוב אינו צפוי וגורם לנזק.

יש לוודא כי הוראות הסכם המכר מחלקות את הסיכון לעיכוב במסירת הדירה בצורה מידתית ומאוזנת בין החברה הקבלנית ובין רוכשי הדירות.

יש לציין כי חוק המכר מגדיר תקופת “גרייס” אשר אחריה תחוב החברה הקבלנית בפיצוי לרוכשים.

פעמים רבות חברות בניה מאפשרות ביצוע שינויים ותוספות בדירה אולם בתמורה לתשלום מחיר אשר גבוה ממחיר השוק בגין ביצוע השינויים והתוספות כאמור.

יש להגדיר בהסכם המכר בצורה מפורשת אילו שינויים ותוספות יהיו ניתנים להזמנה מהחברה הקבלנית, עד איזה מועד/שלב ניתן יהיה לבקש להכניס שינויים ותוספות בדירה, מהי העלות וכן מהו המחיר בגינו יזוכו הרוכשים בגין הפריטים במפרט אשר יוחלפו.

נספח השינויים צריך להיות ברור ובכתב, יצוין כי עכב הזמנת תוספות יכולה לחול חבות במס, למשל רכישה של מחסן או חניה לאחר חתימת הסכם המכר. 

לפי הגדרת חוק המקרקעין, רכוש משותף הינו רכוש אשר נועד לשרת את כלל הדיירים בבניין, דוגמה לכך הינה מעלית וחדר המדרגות.

ישנו רכוש אשר לא ניתן להצמיד לאילו מהדירות, כגון מעלית. אולם, ישנם חלקים ברכוש המשותף אשר ניתנים להצמדה לאילו מהדירות אולם ניתן להשאירם גם כרכוש משותף, כגון חניות אש יכולות להיות צמודות לדירות אולם גם ניתן להשאיר חניות כרכוש משותף (כאלו שאינן מוצמדות לדירות).

יש לוודא כיצד מוסדר נושא הרכוש המשותף- הכניסה לבניין, מחסנים, חניות, גישה לגג וגג – והאם המוכר שומר לעצמו זכויות על שטחים אלו או חלקם שלא על פי חוק. 

עד למועד מסירת החזקה בדירה, לרוכשי הדירות מוענת ערבות בנקאית בהתאם להוראות חוק המכר, הערבות מוענקת בגין כל תשלום אשר שולם על חשבון התמורה.

בשלב זה כספי הרוכש מובטחים ע”י הגוף אשר מלווה פיננסית את הפרויקט.

 במועד מסירת החזקה בדירה לרוכש, הרוכש מחזיר את הערבויות הבנקאיות אשר נמסרו לו וכתנאי לקבלת החזקה בדירה.

 בשלב זה יש להבטיח כי ניתן מכתב החרגה סופי מאת הגוף המלווה אשר מחריג את הדירה מהמשכנתא, וכן רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש.

 יש לזכור כי במועד מסירת החזקה טרם נרשמו זכויות הרוכש בדירה אלא הדבר נעשה בשלב מאוחר יותר עם רישום צו הבית המשותף.  

לקראת מסירת הדירה מוזמנים הרוכשים לביקור בדירה במסגרתו מגיע גם נציג החברה, במעמד זה ממלאים הצדדים פרוטוקול מסירה מקדים בו מפרטים הרוכשים בכתב כל הסתייגות הקיימת לעניין הדירה ומתקניה.

לחברה הקבלנית ניתנת האפשרות באם לתקן את הליקויים/ אי התאמות ככל וצוינו או לחלופין לנמק מדוע אין זה באחריותה או באם כלל לא נחשב כליקוי.

במועד מסירת החזקה נחתם פרוטוקול נוסף בו מאשר הרוכש כי קיבל את החזקה בדירה ואילו החברה הקבלנית את התמורה בגין הדירה.

ככל והועלו ע”י הרוכש ליקויים במסגרת פרוטוקול המסירה המקדים, החברה תאשר כי בוצעו התיקונים הנדרשים או לחלופין נימוק לסיבה בגינה לא בוצעו.

ישנה חשיבות רבה של בדיקה יסודית של הדירה ומתקניה טרם החתימה על פרוטוקול המסירה. 

בהתאם לקבוע בחוק המועד לרישום הזכויות על שם רוכשי הדירה הינו עד 12 חודשים מיום מסירת הדירה לחזקת הרוכשים.

רישום הזכויות על שם הרוכשים הינו באחריות החברה הקבלנית לעניין זה יש לוודא מהם מסמכי הבית המשותף אשר מוגשים למפקח על רישום המקרקעין וכן התקנון אשר ירשם ובמסגרתו יוסדרו זכויותיהם וחובותיהם של בעלי הדירות בבניין.

1. 1. התשלום הראשון אותו משלם הרוכש במועד חתימת ההסכם עם החברה, שאליו הוצמד המדד לפני החתימה, אינו משהו “חדש”. כלומר, לא מעט חברות מחתימות את הרוכשים על טופס הצטרפות, בו יש את פרטי הרוכשים, פרטי הנכס וכו’ ובין היתר סעיף הקובע מהו מדד הבסיס (שהוא המדד ביום חתימה על טופס זה). נראה שהרוכש מבין ויודע על מה חותם ומצופה ממנו, במיוחד אם הוא מיוצג ע”י עו”ד, לדרוש מהחברה להצמיד את שער המדד ביום חתימת ההסכם.
   2. בעניין הצמדה למדד עתידי- בחברות שאנו מייצגים ועל פי עניות דעתנו, במועד החיוב יש להצמיד את המדד הרלוונטי.יחד עם זאת, ניתן להבין את ההיגיון של הצמדה “עתידית” שכן המדד ביום התשלום מייצג את המדד של חודש הקודם.

ברכישת דירה מקבלן החברה יכולה לגבות מהרוכש על פי החוק 4,960 ₪ בתוספת מע”מ עבור שכר טרחת עורכי הדין. נדגיש כי עורכי הדין אינם מייצגים את הרוכש אלא את החברה והשירות שהם נותנים לרוכש עבור שכ”ט זה נועד אך ורק לרישום זכויותיהם של הרוכשים בנכס.

יחד עם זאת, חד משמעית לא ניתן לגבות עבור תכניות ותשריטים הקשורים לרישום הנכס. לשון החוק בסעיף 6ג לחוק המכר (דירות) קובעת כי שכ”ט הינו עבור כל ההוצאות הקשורות לרישום הזכויות על פי חוזה המכר, ולא ניתן לדרוש הסכום העולה על הקבוע בחוק. חיוב הרוכש בהוצאות להכנת תכניות ותשריטים בקשר לרישום, הינה גביה לא חוקית.

“קרקע חלופית” היא מונח שמתאר קרקע שמוקצה בהחלפה עבור קרקע שהייתה בבעלות קודמת. המונח משמש בדרך כלל במסגרת תהליכים של פינוי-בינוי או תכנון ובניה, כאשר בעלי הקרקע (לרוב בעלי בתים או בניינים) מסכימים לפנות את הנכס שלהם כדי שיתאפשר פרויקט בניה חדש. בתמורה, הבעלים הקודמים מקבלים קרקע חלופית במקום אחר, גם כן בבעלות המדינה.

במקרים של תוכניות בניה גדולות, כאשר המדינה או הרשות המקומית רוצה להתקין תשתיות חדשות, לשפר את התכנון העירוני או לבנות בניינים חדשים בשטח שבו כבר ישנם בניינים, היא יכולה להציע לבעלי הנכסים באותו שטח קרקע חלופית במקום אחר. בעלי הנכסים, בתמורה, מפנים את הקרקע שלהם, ומאפשרים למדינה או לרשות המקומית לבצע את השיפורים או התוכניות שהם רוצים להביא לידי ביצוע.

קרקע חלופית יכולה להיות מוצעת במקרים שונים ובהם:

1. תוכניות פינוי-בינוי: בהם בעלי הדירות בבניין ישן מפנים את הדירות שלהם באופן זמני, כאשר היזם מנצל את הזכויות הבנייה הנוספות לבניית בניין חדש וגדול יותר. בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה בבניין החדש.
2. תוכניות התיישבות: לעתים מציעה המדינה קרקעות חלופיות לאנשים שהיו חייבים לעזוב את המקום בו הם גרים, לעיתים כתוצאה מתכניות התיישבות או שיפורי תשתיות.
3. פרויקטים של הרשות המקומית: לעיתים רוצה הרשות המקומית לבצע שיפורים בתכנון העירוני, להתקין תשתיות חדשות או לבנות בניינים חדשים והיא מציעה לבעלי הנכסים באותו שטח קרקע חלופית במקום אחר.

קרקע חלופית מציעה דרך למדינה לשדרג ולשפר את התשתיות ואת הערים, תוך התחשבנות בזכויות הבעלים של הקרקעות שנלקחות.

הפקעת מקרקעין מתארת תהליך שבו המדינה או גוף ציבורי אחר לוקחים קרקע מבעלים פרטיים לצרכים ציבוריים. מכיוון שהתהליך זה לא רצוני מצד בעל המקרקעין, הוא מהווה פגיעה בזכות הקניין שלו, ולכן מחויבת המדינה לפצותו.

במקרים מסוימים, הפיצוי יכול להתבצע באמצעות מתן קרקע חלופית – כלומר, קרקע אחרת שתהיה בבעלותו של בעל המקרקע המופקע. הכוונה לכך שאם מפקיעים ממך קרקע, ניתן לקבל במקום קרקע אחרת.

זהו מקרה מסוים של פיצוי, שהוא רק אחת מהאופציות האפשריות לפיצוי על הפקעת מקרקעין. פיצוי יכול להתבצע גם בכסף, או באמצעות הגדלת זכויות הבניה על שארית המקרקע.

בחירת האופציה המתאימה לבעל המקרקע תלויה בגורמים רבים, כולל את השווי של הקרקע שהופקעה, את תנאי הקרקע החלופית (אם ניתן לה כפיצוי), את הצורך של בעל המקרקע בכסף מיידי או במקרקע, ועוד.

במקרים בהם המדינה מציעה קרקע חלופית כפיצוי, על בעל המקרקע לבחון את האופציה הזו בהשוואה לאופציות אחרות, ולקבל החלטה בהתאם לנסיבותיו ולצרכיו המשלימים.

קרקע משלימה” היא מונח שמתאר את התהליך שבו מבצעים פינוי-בינוי של מבנים ישנים, אך מתרחש בו חוסר כלכליות של הפרויקט. כדי להפוך את הפרויקט לכדאי כלכלית, משתמשים ב”קרקע משלימה”, שהיא קרקע בבעלות המדינה, נמצאת מחוץ למתחם הפינוי-בינוי.

מתחמי התחדשות עירונית פוטנציאליים רבים נתקלים בבעיות של כדאיות כלכלית בלתי-מספקת, הנובעת משווי זכויות הבנייה הנמוכה או מצפיפות הבנייה הקיימת הגבוהה, שאינה מאפשרת תוספת משמעותית של זכויות בנייה. על מנת לפתור את הבעיה הזו, המדינה הגדירה את המושג “קרקע משלימה“.

קרקע משלימה היא קרקע שנמצאת בבעלות המדינה, מחוץ למתחם הפינוי-בינוי, שיכולה להשלים את המחסור בזכויות בנייה שנדרשות לכדאיות הכלכלית של הפרויקט. הנהלת הרשות המקומית, בהמלצת הרשות להתחדשות עירונית, יכולה להקצות קרקע משלימה למתחמי התחדשות עירונית, על פי מסלולים מגוונים ותנאים שונים.

מתחם יהיה זכאי לקרקע משלימה אם הוא עומד בתנאים סף מסוימים, כולל היקף הזכויות לבנייה הנוספות במתחם, היקף הקרקע המשלימה הנדרש, שיעור החתימות של בעלי הדירות, ועוד.

הקצאת הקרקע המשלימה מחייבת בחינה של מספר תנאים, כולל האם הפרויקט הוא לא כדאי כלכלית ללא הקרקע המשלימה, היקף וצפיפות הדירות שייווצרו כתוצאה מצירוף הקרקע המשלימה, ואישור הרשות המקומית לפטור מהיטל השבחה.

שימוש בקרקע משלימה מאפשר ליישם פרויקטים של התחדשות עירונית במודל “פינוי-בינוי”, באמצעות השלמת שטחים או רכישת מגרשי השלמה. במודל זה, היזם משתמש בקרקע פנויה לבניית הבניין הראשון בפרויקט. עם השלמת הבניין הראשון, הוא מעביר אליו דיירים שמשחררים את הבניין הבא להריסה ובנייה חדשה, והתהליך חוזר על עצמו.

אף על פי שהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ורשות מקרקעי ישראל הגדירו כללים לשימוש בקרקע משלימה, היישום של התהליך בפועל נמוך במיוחד.

לסיכום, הקרקע המשלימה יכולה להיות מקומית (צמודה או סמוכה למתחם) או מרוחקת, וניתן להקצותה למתחם באמצעות מכרז, פטור ממכרז, או שריון כמותי. הקצאת הקרקע המשלימה נבחנת לפי מספר תנאים, כולל חוסר כלכליות ללא הקרקע, היקף וצפיפות של הדירות שייווצרו, ואישור של הרשות המקומית לפטור מהיטל שבחה.