נדל``ן בפורטוגל

פורטוגל היא מדינה בדרום מערב אירופה הגובלת בספרד בחלקו המערבי של חצי האי האיברי. תחת ריבונותה מספר איים באוקיינוס האטלנטי. בני פורטוגל מכונים פורטוגזים, כשם שפתם – פורטוגזית. המדינה נכנסה לאיחוד האירופי בשנת 1986 ואימצה את מטבע האירו בשנת 1999.

פורטוגל היא רפובליקה דמוקרטית, מתנהלת על פי חוקת 1976. כמו מרבית מדינות אירופה, לפורטוגל אין דת רשמית אולם הרוב המוחלט של האזרחים הם נוצרים קאתולים. הנשיא נבחר אחת לחמש שנים, ותפקידו הוא בעיקר סמלי. למדינה פרלמנט יחיד של 230 חברים, הנבחרים אחת ל-4 שנים. בפרלמנט הפורטוגלי שתי מפלגות עיקריות, המפלגה הסוציאליסטית והמפלגה הסוציאל-דמוקרטית.

מדי שנה פוקדים את פורטוגל למעלה מ-20 מיליון תיירים מכל רחבי העולם, כאשר בין יתר מוקדי התיירות הבולטים בשטח המדינה ניתן למנות את ליסבון הבירה, העיר פורטו וערים נוספות כגון: ארגה, פארו, אבורה ו-אמרנטה.

עם פרוץ המשבר הכלכלי עולמי בשנת 2008 גם פורטוגל שקעה במיתון ואף נזקקה להלוואת חילוץ, אולם היא היתה המדינה שניה באיחוד האירופי שהתאוששה והחזירה את ההלוואה בעקבות רפורמות ושינויים. מאז הכלכלה נמצאת בסימני התאוששות וצמיחה.

סקירת נדל”ן

שוק הנדל”ן בפורטוגל מתרכז בעיקר ב-2 הערים המרכזיות, ליסבון הבירה ופורטו. השוק בליסבון יציב יחסית עם מחירים שעדיין עולים בהתמדה, מתאים לרכישה שיפוץ והשכרה. נדל”ן בפורטוגל הפך בשנים האחרונות לאפיק השקעות מבוקש בקרב משקיעי נדל”ן רבים מישראל המחפשים אחר אלטרנטיבות השקעה מעבר לים. השקעות אלו באות לידי ביטוי גם ברכישת דירות ונכסים בערים הגדולות במדינה, גם ברכישת דירות בערים התיירותיות וגם ברכישת קרקעות ושטחי אדמה באזורים הפנימיים של המדינה.

רכישת נדלן בפורטוגל, בדומה לכל הליך השקעות נדל”ן מעבר לים, מחייבת את המשקיעים, לבחון את כל ההיבטים המשפטיים והעסקיים הנלווים להשקעה, החל משלב איתור הנכס המבוקש, דרך בדיקה מעמיקה בנוגע למיסוי הנכס ועד לאופן ניהולו ברמה השוטפת.

חשוב לדעת כי ישנה אמנת מס בין פורטוגל לישראל וכדי להימנע מתשלום מס כפול, ניתן לבחור היכן לשלם את המסים וזאת לאחר בדיקת כדאיות כלכלית. רצוי וממולץ להתייעץ עם יועץ מס / רו”ח לגבי תשלום המס. כמו כן, על המשקיע הישראלי לדעת כי קיימים 3 סוגי מיסים:

מס בולים, מס העברה, מס בעלות על הנכס.

המשקיע אשר רוכשאת הנכס נדרש לשלם מס העברה בשיעור 5-6.5% ממחיר הנכס בפועל, אך ישנם מקרים בהם ניתן לקבל פטור מהמס. מס בולים הינו מס רכישה נוסף, בשיעור של 0.8%.

לפיכך המשקיע הישראלי צריך להית מודע לתשלום מס רכישה בשיעור של כ-7%, אך ישנם מסים נוספים כגון: מס IMI המוטל על משקיעי נדל”ן, כאשר מדובר למעשה במס בעלות על נכס.

המס מחושב על פי שווי הנכס ולא לפי גודלו ושיעור המס הוא כ-0.5% משווי הנכס. במקרים מסוימים שיעור המס יהיה 0.3% ולא יותר מ-0.8%.

יודגש כי אין האמור לעיל מהווה תחליף לייעוץ מס מקצועי בכל עסקת נדל”ן בפורטוגל.

יתרון להשקעות נדל”ן בפורטוגל הוא האפשרות לקבל משכנתא של עד 75% לרכישת הנכס לתקופה של עד 30 שנה (עד גיל 75) מבנקים מקומיים, בריביות נוחות מאוד (פחות מ-2%). יש לקחת בחשבון כשמגישים בקשה למשכנתא כי הבנק דורש את  כל המסמכים הנדרשים מתורגמים לאנגלית ומאושרים נוטריונית. צריכים להיות מוכנים לקצב איטי ביותר של הבנק- ואם העסקה תלויה בקבלת המשכנתא – לא להתקדם עד שיש אישור סופי מהבנק (בכפוף להערכת שמאי). לכן, כעיקרון רצוי להתחיל את כל התהליך בבנק לפני שבכלל מתחילים לחפש נכס. כדי להגיש בקשת אשראי צריך להוציא NIF – שזה מספר המס הפורטוגלי.

שוק ההשכרה לטווח קצר (לתיירים) מאוד מפותח בערי פורטוגל ומאוד מוסדר. הבניה בערים אינה גבוהה ועל כן אין מלונות גדולים ומפוארים המשרתים תיירים כמו בערים אחרות גדולות. עובדה זו יחד עם גידול שנתי מתמיד בתיירות תרמו לשגשוג של שוק ההשכרה לטווח קצר לתיירים. מס ההכנסה על השכרה מטווח קצר הוא 8.8%. לשם כך יש לבקש רישיון להשכרה מהעירייה. לא מזמן עיריית ליסבון החלה להשגיח שאחוז הנכסים המושכרים לתיירים בכל שכונה לא יעלה על 20% – נתון שמגן מאוד על האינטרסים של המשקיעים באותה שכונה וגם של המקומיים כמובן. השוק למכירה וקניה הוא מאוד דינמי, דירות טובות לא עומדות בשוק יותר מחודש – חודש וחצי בד”כ, המתווכים המקומיים גובים תיווך רק מהמוכר בגובה של 5%.

הגירה לפורטוגל

בשנים האחרונות פורטוגל הופכת ליעד פרישה מועדף לפנסיונרים זאת עקב יוקר מחיה לא גבוה, אקלים נוח וקרבה לאירופה. ישנם מספר מסלולים דרכם ניתן לקבל אשרת מחייה :

ויזת שהיה על בסיס השקעה (ויזה זהב או Golden Visa) –

קבלת אזרחות במסלול ויזה זהב היא הדרך המהירה והבטוחה ביותר לקבלת אזרחות פורטוגזית מאחר ואינה דורשת עמידה במבחני מוצא, שפה, או הכנסה. השקעה זו מתאימה למי שרוצה לקבל אזרחות פורטוגזית בצורה מהירה ויכול להרשות לעצמו השקעה של לכל הפחות 350,000 אירו וכן את תשלום האגרות הכרוך בהוצאת האשרה.

למסלול זה מספר יתרונות ביניהם: אין דרישות נוספות פרט להשקעה (בנדל”ן או באפיקים אחרים),

ניתן לעבור לפורטוגל באופן מידי לאחר ביצוע ההשקעה, אין חובה לגור בפורטוגל למשקיע או לבני משפחתו המבקשים במסגרת מסלול זה, אין צורך להוכיח רמת הכנסה או להראות הצעת עבודה ממעסיק פורטוגלי. התנאי היחיד הוא רכישת הנכס. כמו כן, ניתן לצרף לתהליך גם ילדים מעל גיל 18 וגם הורים מבוגרים.

החסרונות הבולטים: התהליך דורש השקעה ותשלום אגרות בסכום לא מבוטל

קבלת אזרחות פורטוגזית לצאצאי מגורשי ספרד

החוק הקיים היום בפורטוגל מאפשר קבלת אזרחות פורטוגזית ליהודים אשר יכולים להוכיח שורשים ליהודי גירוש ספרד במהלך תקופת האינקוויזיציה. לצורך קבלת אזרחות במסלול זה נדרש המועמד להוכיח כי מוצאו מיהדות גירוש ספרד וזאת באמצעות הוכחה כי שם המשפחה שלהם מתאים לשמות משפחה הידועים מתקופת יהדות ספרד, הדגמת אילן יוחסין, תעודות לידה ועוד ובנוסף לקבל את אישור אחת הקהילות היהודיות בליסבון או בפורטו המאשרר את הקשר שלכם ליהדות ספרד. כמובן שנדרשים גם מילוי טפסי הבקשה ותעודת יושר.

היתרונות של קבלת אזרחות במסלול זה לזכאים הם:

המהירות היחסית לקבלת אזרחות (כשנה עד שנתיים ביחס למסלולי הגירה אחרים המאפשרים קבלת אזרחות מלאה לאחר תושבות של כחמש עד שש שנים). אין צורך בהוכחת מצב כלכלי או מגורים בפורטוגל על מנת לקבל את האשרה.

ויזת הגירה רגילה

פורטוגל מקבלת הגירה ולכן ניתן להגר לפורטוגל גם ללא שורשים ביהדות ספרד או השקעת נדל”ן גדולה. עם זאת התהליך מסובך יותר ויש דרישות רבות יותר לעמוד בהן:

יש להדגים יש למגיש הבקשה הכנסה המספיקה לקיים את כל בני המשפחה בפורטוגל. יש להוכיח כי יש למגיש הבקשה כתובת רשומה בפורטוגל. יש לחדש את הבקשה כל תקופה מסוימת כאשר צריך בכל חידוש להוכיח מחדש שהתנאים הנדרשים עדיין מתקיימים (מגורים, הכנסה, אי רישום פלילי וכד’), מסלול זה מחייב שהות בפורטוגל של לפחות 4 חודשים רצופים בשנה ובסה”כ 8 חודשים לפחות בשנה.

ניתן להגיש בקשה לתושבות קבע ואזרחות לאחר 5-6 שנים מרגע קבלת אשרת השהיה הזמנית. העלות נמוכה – סה”כ האגרות מסתכם במאות יורו בודדים לאדם.

ויזת הגירה לבעלי מקצועות נדרשים

כמו מדינות רבות השואפות למשוך אליה בעלי מקצועות נחשקים ומועדפים על ידי המדינה, פורטוגל מפעילה מספר תכניות שנועדו לאפשר הגירה קלה של בעלי מקצועות נדרשים בתחומים שונים.

דוגמה אחת היא התכנית למשיכת בעלי מקצועות טכנולוגיים המאפשרת לחברות טכנולוגיות רשומות לגייס עובדים מקצועיים ממדינות הנמצאות מחוץ לתחומי האיחוד האירופאי.

ויזת לימודים

במידה והתקבלתם לתכנית לימודים מלאה במוסד אקדמי בפורטוגל, תוכלו להגיש בקשה לשהייה במדינה על סמך ויזת לימודים.