המדריך להשקעות נדל``ן בארה``ב

הדין בארה”ב כמו בארץ היה צורך למצוא מבחנים כדי להבדיל בין בין מטלטלין למקרקעין. השיטה האמריקאית אימצה ארבעה מבחנים לצורך כך, וזאת במקרה שלא ניתן להבין מההסכם שבין הצדדים בדבר כוונת הצדדים. (יש צורך לציין מערכת חוקים / דוקטרינה בדין בארה”ב שמכונה Stature of Frauds אשר משמעותה להקשות על הנתבע להגן על עצמו. וכך בתור דוגמא כל עסקה של מקרקעין חייבת להיעשות בכתב. עניין זה שונה מהחוק הישראלי ואין זה המקום להרחיב על כך.)

המבחן הראשון הינו מבחן חיבור של קבע כמו בדין הישראלי- היינו האם האובייקט מחובר פיזית באופן קבוע למקרקעין. כך ארון קיר built in שמוברג לקיר הינו חלק מהמקרקעין.

את המבחן השני ניתן לכנות מבחן השייכות הספציפית. אנו בודקים האם מתאים לאותו מוצר להיות דווקא במיקומו הנוכחי או שמא ניתן היה לשים אותו בכל מקום אחר. כך ניתן לפרק וילון שעוצב במיוחד לחלון ספציפי אבל הוא יוצר דווקא לאותו חלון ולכן יחשב כחלק מהמקרקעין. מבחן זה יכונה adaptability

המבחן השלישי הינו מבחן הכוונה- כמו בדין הישראלי. למבחן הכוונה 2 יוצאים מהכלל.

(מעניין לציין את הדין האמריקאי בכל הנוגע לפריטים אשר יחשבו כמקרקעין ובכל זאת לא יחשבו כחלק מהמקרקעין במקרה של מכירה. כך בנוגע ל trade fixtures- כגון שלט מיוחד או חלון שעוצב עם הלוגו של חנות אשר למרות היותם ‘מקרקעין’ הם יחשבו כרכושו הפרטי של המוכר. וכן כדאי לציין את היבול שלמרות היותו חלק מהמקרקעין הוא לא יחשב כמקרקעין בהיותם יבול שנתי או דו שנתי- emblements. כאן חובה לציין כי כמובן שעצים ופרדסים יחשבו גם יחשבו כמקרקעין.)

המבחן השלישי הינו מבחן הכוונה של הצדדים כפי שבא לידי ביטוי בחוזה.

לסיכום המבחנים הם: attachment, adaptability, intention, agreement

בדין האמריקאי קיימת זכות במקרקעין המוגדרת כאל Life Estates . המדובר בזכויות דיירות מוגנת (life tenant), היינו שהזכויות מתבטלות כאשר מישהו שעליו הוסכם מראש נפטר. גם כאן קיימות תתי סוגים רבים:

Life estate in reversion- במקרה של פטירת הדייר הזכויות חוזרות לבעלים המקוריים.

Life estate in remainder – במקרה של פטירת הדייר הזכויות עוברות לצד שלישי מוגדר מראש (ואינם חוזרים לבעלים המקוריים).

Pur Autre vie- for another life- במקרה של פטירה של צד שלישי מוגדר מראש הזכויות מועברות למאן דהו שעליו הוסכם מראש.

Legal Life Estate- אשר נוצר על ידי החוק. בדרך כלל המדובר במקרה שבן זוג נפטר בבית המוגרים של בני הזוג, והנפטר קיבל בירושה. עובר שליש לדור ההמשך אבל לא ב MA.. או משהו כזה.

Homestead- סוג של דיירות מוגנת מפני נושים, על מנת להבטיח מקום מגורים ראוי לבעלים ולילדיו. הדייר הוא Present Interest. ו”בעל הזכות” הוא future interest.

הדין האמריקאי מכיר במספר רב של זכויות על גבי מקרקעין. כמו בדין הישראלי השוני בין זכות אחת לשניה נוגעת להיקף הזכויות, לתקופת הזכויות ועוד. ניתן לחלק באופן גס את הזכויות לשנים. זכות שהיא בעלות (freehold) וכל זכות אחרת שהיא שהיא בהכרח non-freehold. בקטגוריה של בעלות במקרקעין ישנן מספר רב של תתי קטגוריות עליהם נעמוד בהמשך.

Freehold- הינו כינוי כולל של בעלות מוחלטת במקרקעין. תחת קטגוריה זו אנחנו נוהגים לכנות את צורת הבעלות של Fee או Fee simple Absolute . זכויות אלו מקבילות או דומות ל’בעלות’ בדין הישראלי. הן כוללות את מקסימום הזכויות בקרקע אשר מוגבלת רק על ידי וועדות התכנון ותקני הבניה.

מתחת לכך מוגדרת Fee Simple Defeasible כאל זכויות מעין חכירה תחת תנאים מסוימים. בתת קטגוריה זו קיימות שלוש אפשרויות:

Fee Simple determinable- שהזכויות מתבטלת במקרה שבעל הזכויות הנוכחי הפר את התנאים. וכן fee simple subject to a condition subsequent- שהזכויות חוזרות לבעלים המקוריים במקרה שננקטים הליכים משפטיים נגד בעל הזכויות הנוכחי בגין הפרת התנאים. ולסיום גם קיימת זכות מסוג fee simple subject to an executory limitation- אשר דומה לזכות הקודמת אך כאן הזכויות עוברת לצד ג’ ולא לבעלים המקוריים.

זכות בעלות במקרקעין בבעלות יחיד מכונה Severalty. וזכות בעלות במקרקעין אשר בבעלות יותר מאדם יחיד מכונה Co- Ownership. וכאן קיימים סוגים רבים ומגוונים תחת קטגוריה זו.

Tenancy in Common- דומה לבעלות משותפת במושע במקרקעין. כאשר לכל שותף זכות במקרקעין באחוזים אשר מתפשטת לכל חלק מהמקרקעין. וכך, כל שותף יכול להעביר ולהוריש את חלקו ללא צורך בהסכמת יתר השותפים. סוג זה הינו ‘ברירת המחדל’, וכל עוד לא אין סיווג אחר לבעלות במשותף במקרקעין הרי שהוא יסווג כ Tenancy in Common.

Joint Tenancy- קיים דמיון בין זכות זו לבין זכות של שותפים במקרקעין אשר להם הסכם שיתוף רשום בטאבו. 4 תנאים מצטברים בדבר שיוון- שוויון בזכות, בזמן, בסוג ובחלקים: unity of possession + of time+ of interest + of title.

כשאחד התנאים בהסכם מציין שאם אחד השותפים נפטר אז חלקו עובר בחלקים שווים ליתר השותפים. מסיבה זו אין אפשרות לשותפים להוריש את חלקם במקרה של פטירתם.

הגבלות נוספות לשותפות כזו- שהיא חייבת להיות רשומה בשטר במועד רכישת המקרקעין.

Tenancy by the Entirety- כמו joint tenancy. סוג של הגנה של בן זוג נגד נושים. במקרה שבן הזוג השני חייב כספים לצידי ג’. ההגנה כל עוד הצדדים נשואים. במקרה של גירושין- הבית נהפך להיות Tenancy in Common .

Condominiums- דומה לזכויות דיירים בבית משותף. יש המכנים אותו כאל horizonal property act. באשר הוא מחלק את המקרקעין לאורכו או שמא לגובה, במקום לפי שטח על גבי הקרקע. הבית המשותף עצמו מכונה Condo conversion, והשטר המקורי אשר יוצר את החלוקה לתתי חלקות יכונה master deed אשר גם מקים את הגוף שינהל את הבית המשותף- homeowner’s association. הנהלים הפנימיים שעלפיהם יתקבלו החלטות ניהול הבית המשותף יבוצעו על ידי bylaws of the association. תשלום דמי וועד הבית מכונה condo fee , וועד הבית מכונה Board of Trustees, אשר יש ביכולתו גם להגביל אנשים לקנות דירות בבית המשותף (למרות שההגבלה פחות מחמירה מאשר בבניינים מסוג Cooperative ). אגב מעניין לציין כי בניגוד לישראל, תשלום עבור דמי וועד אינם מחושבים לפי גודל הדירה אלא לפי שווי שוק של הדירה, ביחס ליתר הדירות בבניין.

במקרה של העדר תשלום לוועד בית במשך תקופה של מעל לשישה חודשים, ניתן להטיל עיקול (אשר גובר על חובות אחרים) אשר מכונה super-priority lien ואף לגרום למכירת הדירה, נשוא החוב. מסיבה זו במכירת דירות אלו יש צורך להביא אישור של וועד הבית בדבר העדר חובות לדירה הנמכרת. במכירה דירה יש גם לבדוק את נושא capital reserves- שהינו קרן כסף המופקד אצל וועד הבית אשר נועד לבצע תיקונים ותחזוקה. כספים אלו מופרשים מתוך תשלומי וועד הבית- special assessments.

לוועד הבית יש אף סמכות להטיל קנסות על בעלי דירות שמפרים את ההסכם / הכללים החלים על הדירות בבניין.

כל בעל דירה יקבל לידיו שטר אשר נוצר על ידי unit deed, אשר מעגן את הזכויות שלו בדירה וברכוש המשותף. וכמובן מפרט את חובותיו כלפי הרכוש המשותף וניהול הבית המשותף.

Cooperative- אפשרות לבעלות משותפת על מבנה מגורים. לרוב המדובר בחברה בע”מ מסוג LLC (A limited liability company) אשר כל המניות בה מיועדות לבעלי הדירות בבניין (אלו יכונו stock  או shares או stock certificates ). המניות למעשה נותנות להם את הזכות לשכור ולגור בדירות שרכשו. ניתן במובן מסויים להשוות אותה לחברות גוש חלקה אשר בעבר היו נפוצות. החברה היא בעלת המקרקעין והדיירים שוכרים את הדירות בתנאים מוסכמים. כאן, כמו ב Condo הדיירים מוותרים על שליטה מוחלטת על הדירות שלהם תמורת שליטה על ניהול הבניין.

קשה לאנשים להבין את המנגנון הזה, שניראה להם קיצוני ולא מוכר. ולכן ניתן לתת כמשל בניין עם 50 דירות אשר מוקם באזור פשע. משפחה אשר רוצה לגור בבניין תסכים להתפשר על הרבה מאוד ובלבד שתוכל לוודא זהות כל השכנים.

כל דייר מקבל מס’ מניות אשר משקפות את הדירות, ותשלום וועד הבית ייקרא co-op board, הדומה ל condo fee. גם כאן כמו במקרה של Condo, ניתן להגביל רכישת דירות על ידי אוכלוסייה ספציפית, כגון רופאים וכו’.

היתרון כאן בניגוד ל Condo, שניתן למנוע מבעלי המניות לגור בדירות שלהם, ניתן להתנות באופן מחמיר למי מותר לגור בדירות, ניתן למכור בקלות את החלקים בדירות. כך בעלי המניות יכולים בקלות יחסית לרכוש ‘מניות’ בבניין, ומנגד ניתן להגביל באופן מחמיר למי מותר לגור בבניין. עד כדי שפעמים רבות נאלצים רוכשים פוטנציאלים רבים לעבור ראיונות משפילים אצל וועד הבית. אף ידועים הבניינים במנהטן אשר רשומים באופן הזה, ועל הקושי לעבור את התנאים המחמירים הנדרשים לגור שם.

החסרונות נוגעים לבעלות העקיפה של הדיירים על הדירות שלהם. וכמובן שיש קושי למכור את הזכויות בדירות, אשר מצריכות את אישור ה board. בנוסף, יתכנו חובות לחברה עצמה, ולכן יש לבדוק בדקדקנות עניין זה לפני רכישת זכויות בדירה.

שוכרים הינם מחזיקים בדירה ללא בעלות, או במילים אחרות זכות להשתמש בדירה ללא העברת רישום הזכויות.

ישנם סוגים רבים ושונים של שוכרים. חלק מהשמות בעלי אותה משמעות וחלקם לא.

non-freehold, rentals, lesse, leasehold, tenancy for years, estate for years, interest for years etc.

בעלי חוזה שכירות בכתב עם מועד תפוגה יכונו leaseholds. חוזה המתחדש חודש בחודשו יכונה periodic tenancy? לעומת זאת בעלי זכות שכירות בעלפה יכונו tenancy at will. במקרה כזה שני הצדדים יכולים להודיע על סיום ההתקשרות.

ניתן לחלק את הגבלות (encumbrance) השימוש בדירה לשתי קטגוריות, כמו בישראל. ישנן הגבלות מרצון אשר באות לידי ביטוי בסוג הזכויות הנרכשות. וישנן הגבלות אשר כמובן נובעות ממערכות החוקים וההוראות של השילטון. ישנו שילטון או רשות מקומית של השכונה, של המדינה (states) וכמובן הרשות פדראלי של ארה”ב.

ההגבלות השלטוניות (government limitations  או public limitations) מגבילה את השימוש בהתאם לתוכניות תכנון (zoning ordinances) וכן תקני בניה (building codes).

הגבלה נוספת אשר חורגת מענייננו ולכן נציין אותה בקצרה הינה של הפקעה לצורכי ציבור (eminent domain). וכאן בהתאם לתיקון החמישי לחוקה האמריקאית לבעל הנכס ישולם פיצוי בהתאם לשווי שוק של הנכס (fair market condemnation) או בהפקעה חלקית severance damage. בעל הדירה הצמוד אשר נפגע ערכו יקבל פיצוי לפי ירידת ערך- condemnation .

במאמר מוסגר נוסף נזכיר הגבלה שלישית הנוגעת למיסים החלים על הדירה. המדובר במיסים מוניציפליים לשכונה או לעיר (local town or city) היינו סוג של ארנונה בסכומים משמעותיים הרבה יותר. ואי תשלום ארנונה יגרור עיקול על הדירה (property tax liens) – אשר גובר על כל עיקול אחר. ובכך שונה באופן בולט מהדין הישראלי.

בארה”ב ישנם פרויקטים גדולים למגורים אשר נבנים עם הגבלות תכנוניות ואחרות. הגבלות אלו נרשמות ברשות הרישום. ניתן לכנות הגבלות אלו כאל covenants, היינו אמנה בין הדיירים. ניקח לדוגמא קומפלקס מגורים עצום עשר יש צורך בהגבלות תכנוניות היכן להתקין מנועי מזגנים, באלו ימים ושעות מותר להוציא את האשפה, שעות שאסור לעשות רעש ועוד.

הגבלות נוספות רשומות בשטר עצמו deed restrictions. נניח כאשר רשות מקרקעי ישראל מחכירה שדה לתקופה ארוכה. במקרה של הפרת התנאי החכירה, יכול הבעלים לדרוש לקבל חזרה לידיו המקרקעין (forfeiture of title).

רשויות רבות ומגוונות אחראיות על פיתוח אזורי מגורים. וכך מתערבבות להן הוראות מוניציפליות עם חוקים מדינתיים ופדראליים. אנסה על קצה המזלג להמחיש את המנגנון ואף להנגיש ולפשט אותו.

ראשית, תכנון הינו אמצעי ליצור רגולציה והגבלות על פיתוח ושימוש במקרקעין. וכך לדוגמא מדינת MA מערכת החוקים נמצאת ב Chapter 40A of the Zoning Enabling Act. מתחת לחוק הזה נמצאים המועצות המקומיות אשר להם יש תוכניות אב comprehensive  או master plans, אשר מתכננות את פיתוח האזורים השונים אשר בתחומה. תוכניות אלו יכללו הוראות הנוגעות לשימוש, גובה, קווי בניין (setbacks) גודל מינימאלי של חלקה, וכן אזורים האסורים לבניה (buffer zones).

נושא איכות הסביבה מפותח מאוד באזורים המבוקשים בארה”ב, ולכן הגבלות רבות ויקרות, אשר מאוגדות תחת הוראות NEPA (the National Environmental Policy Act). אינני רוצה לדכא את הקוראים עם רשימה אין סופית של הגבלות, קנסות, עלויות עצומות, נהלי בטיחות ועוד. רק אציין שנושאים אלו הינם לעיתים הוראות פדראליות ועל בעלי הדירות ליישם אותם במלואם ועל חשבונם.

מצד שני יש הטבות כספיות משמעותיות למי שנוטל על עצמו יוזמה ונניח מנקה שטח אשר היה בעבר מזוהם- Brownfields Act of 1998. או נניח מי שמחליף מערכת חימום ישנה ומזהמת במערכת חדשה וחסכונית. או מי שבונה מחומרים ירוקים וידידותיים לסביבה (Green Building Council). כך

כמו בישראל, גם בארה”ב ישנן אפשרויות אשר יוצאות מהכלל, כדרך לקבל ‘הקלה’ בהגבלות התכנוניות. ראשית בכל הנוגע למבנים אשר היו קיימים לפני שהתוכניות נכנסו לתוקף (nonconforming use). בנוסף, ניתן לבקש הקלה על ידי שכנוע הגוף התכנוני כי יש לכך הצדקה מצד הצדק או הטבה לציבור (variance). הקלה בכל הנוגע ל’שימוש חורג’ (conditional use permits) הינה בקשה מהגוף התכנוני לאפשר נניח שימוש מסחרי לנכס, אשר סותר את ההוראות התכנוניות. אישור לשימוש חורג הינו מוגבל בזמן וניתן רק אם יש בכך הצדקה והטבה לציבור.

בעל המקרקעין אשר מבקש לבנות בקרקע אשר בבעלותו מגיש בקשה להיתר ( ( building permit  לגוף המתאים אשר מקביל נניח לוועדה המקומית. במקרה של סירוב הוא יכול להגיש עירעור לוועדה המחוזית (zoning board of appeals) . שכנים ואף הציבור הרחב יכולים להגיש התנגדויות, ואז תתקבל החלטה.

לאחר הבניה יש לקבל ‘טופס איכלוס’ אשר הינו A certificate of occupancy אשר מאשר שהבניה הינה בהתאם לתקן building code.

בעל דירה צריך לשלם שנה בשנה תשלומי ארנונה property taxes. תשלומים אלו משולמים לרשות המוניציפלית. וארה”ב סכומים אלו עולים עשרות מונים על סכומי הארנונה בישראל. בארה”ב התשלומים משולמים לפי שווי הדירה ולא לפי גודלה (assessed value או tax value או בלטינית ad valoren tax). תשלומים אלו משמשים את הרשות המוניציפלית בראש ובראשונה עבור עבור בתי ספר, וגם עבור ניקיון ואיסוף אשפה, משטרה מקומית ועוד.

תשלומי הארנונה מחושבים לפי  mills rates, כאשר כל mill הוא אחד חלקי 1,000$ משווי הנכס (1/1,000).

כמו בישראל גם בארה”ב ישנם תשלומים נוספים כגון אגרות או היטלים (special assessments). אלא שבארה”ב אין רחמים והתשלומים עלולים להיות גבוהים מאוד ואינם מותנים בקבלת היתר בניה או מכירת הדירה. ההיטלים (levy) מוטלים על בעלי מגרשים נושקים (frontage to the betterment) על ידי הרשות המוניציפלית וגם על ידי וועדות מיוחדות (special districts).

הגבלה בדבר זיקת הנאה

כמו בישראל, קיימת בארה”ב זיקת הנאה (easement) בין חלקות גובלות. החלקה הנאמנת הינה dominant tenement, והחלקה הכפופה הינה מכונה servient tenement. בדרך כלל זיקות הנאה קשורות לדירה עצמה ואינן קשורות לבעלי הדירה. (וזאת בניגוד לזיקת הנאה לאדם easement in gross). ולכן זיקות הנאה מועברות יחד עם רכישת הדירה עצמה.

זיקת ההנאה הפשוטה ביותר הינה זיקת הנאה של מעבר (Easements appurtenant). המדובר בשתי חלקות צמודות, כאשר יש זכות מעבר מחלקה אחת לחלקה שניה. נניח בית אשר בנוי בחלקה קידמית- צמוד לכביש, ובית אשר בנוי מאחוריו, ללא גישה לכביש. הרי שהגיוני שלבית האחורי תהיה בצד החלקה לעבור דרך החלקה הקידמית כדי להגיע לכביש.

זיקת הנאה של מעבר אשר ליצור על ידי השטר עצמו. במשתמע (נניח בעלים של שתי החלקות אשר מכר את החלקה האחורית ללא זכות גישה לכביש), ושימוש חופשי מעל 20 שנה.

בעוד שלעיל דיברנו על הגבלות לא רצוניות, כגון על ידי הרשויות או בגלל אילוצים, הרי שכמובן ישנן הגבלות רצוניות. בעל דירה יכול מרצונו החופשי להגביל את הזכויות שלו בדירה. עלפי רוב המדובר כמובן בהגבלות עקב התחייבויות כספיות של בעל הדירה לבנק או לגורם פרטי, נניח מי שנמצא בהליכים לרכוש את הדירה.

הגבלות כספיות הינן לרוב בצורת שיעובדים (Liens) באופן כללי ומשכנתא (mortgage) באופן ספציפי. במקרים אלו הדירה משמשת כערובה (collateral) לחוב. ובמקרה שהלווה נכשל מלהחזיר החוב, הדירה נמכרת לצורך פירעון החוב. הבנק הוא המלווה (mortgagee) ורוכש הדירה הוא הלווה (mortgagor)  ובגין הדירה נרשמת משכנתא לטובת הבנק (evidenced in a note or IOU).

במאמר מוסגר נציין עוד הגבלות- קבלן ראשי לרשום שיעבוד על דירה שבונה ללקוח (Mechanic’s liens). עיקול בגלל חוב למס הכנסה פדראלי IRS. עיקול ע”י שופט כדי להבטיח פירעון פס”ד עתידי (Attachments) באמצעות רישום המכונה בלטינית Lis pendens- היינו ‘תביעה מתבררת’. או עיקול בגלל פסק דין כספי. ובמקרה שסכום פסק הדין לא משולם, הדירה תמכר כדי לפרוע החוב (sheriff’s sale).

לסיכום בדבר ההגבלות ראינו שישנן הגבלות כספיות, היינו שיעבודים על דירה. ישנן הגבלות רצוניות (voluntary- taken on willingly) או לא רצוניות אשר נכפות על ידי צידי ג’, נניח המלווה. כך יש הגבלות עלפי חוק (statutory) וכן בהחלטות שיפוטיות (judicial- put in place by a court).

מקצוע השמאות פועל ומפוקח בארה”ב תחת ארגון USPAP (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice). שמאים (Appraisers) גם יכולים להיות חברים בארגון NAP כפי שהוסבר לעיל. כמובן שיש צורך ברישיון כדי לבצע שמאות. (בהתאם לחוק FIRREA Act fo 1989).

השמאות עצמה מכונה   appraisalsאו narrative form. ובהגייה מקצועית מכונה Uniform Residential Appraisal Report. מאחר שהשמאיות נעשות לרוב עבור לאחד משתי הבנקים הגדולים בארה”ב למשכנתאות אז לעיתים השמאות מכונה URAR, או Fannie Mae / Freddie Mac From 1004.

שמאי יעריך את שווי הדירה, ההינו יבצע שמאות באופן הבא. ראשית השמאי יאסוף נתונים טכניים בנוגע לדירה. לאחר מכן יאסוף נתונים גם אצל הרשויות הנוגעות בדבר. לאחר מכן יבצע השוואה של עסקאות שנעשו בששת החודשים האחרונים באזור הדירה המדוברת. כמובן שהשמאי יחפש עסקאות עם דירות דומות ככל שניתן.

לאחר מכן, השמאי יחליט האם השימוש שנעשה בדירה הינו ‘השימוש המיטבי’- היינו שימוש שיניב את השווי הגבוה ביותר, היינו highest and best use. כך יחלץ השמאי את שווי המקרקעין שעליו בנוי הדירה. השלב הבא יהיה קביעת עלות הדירה עצמה, כששווי הקרקע בתוספת עלות הדירה יוצרת את השווי הסופי של הדירה.

בניגוד לקרקע שאין לה עלות בניה אלא רק שווי, הרי שהדירה מחושבת לפי עלות בניית הדירה. היינו כמה כסף עולה לבנות את הדירה.

השמאי יעריך את הדירה על פי עקרון הידוע כ D.U.S.T. שהינו ראשי תיבות של Demand, Utility, Supply, Transferability. במשפט אחד המדובר בבדיקה שטחית של ביקוש והיצע לדירה המדוברת.

ישנם שלושה עקרונות בסיסיים אשר לגבי דירה. ראשית השוואה לדירות אחרות- Sales Comparison Approach. עקרון זה יכולה גם Market Data Approach. כאמור המדובר בהשוואת הדירה לדירות אחרות שנמכרו באזור המדובר בששת החודשים האחרונים. השמאי יבצע ‘טבלת איזונים’ או ‘טבלת השוואה’- Weighted average שבו ויתן ערך לכל מרכיב של הדירה לעומדת הדירות האחרות. כך לדוגמא אם בדירה יש מחסן פרטי אך אין חניה הוא ידע לאזן או שמא לבודד מרכיב זה לעומת הדירות האחרות שלחלקן יש מחסן וחניה ולחלק אחר אין מחסן ויש חניה.

עקרון שני נוגע לשווי הדירה כהשקעה כלכלית Investment Value או The Income Approach. כאן ניתן להעריך הדירה לפי ההכנסות ברוטו הצפויות משכירות. השמאי יפרט החישוב באמצעות APOD Sheet- Annual Property Operating. המונחים הרלוונטיים הינם הכנסה ברוטו מדמי שכירות- revenue. הכנסות מדמי שכירות לאחר הוצאות יכונו profit. הוצאות תחזוקה יכונו operating expenses. משכנתא תכונה debt service. והוצאות אשר מעבר לתחזוקה שוטפת יכונו capital expenditures.

בבואינו להעריך הדירה לפי שווי להשקעה, יש צורך להכיר מספר אפשרויות. ניתן לבצע בדיקה לפי GRM- The Gross Rent Multiplier- היינו כמה חודשי שכירות נדרשים כדי להחזיר את עלות רכישת הדירה. ניתן לחשב לפי Cap Rate (Capitalization Rate)- היינו אחוז תשואה שנתי של דמי השכירות נטו (NOI- Net Operating Income) יחסית לסכם רכישת הדירה.

אפשרות נוספת הינה בדיקה באמצעות שיטת CoCROI (Cash on Cash Return on Investment). שיטה זו דומה לשיטה של Cap Rate, אלא שמחושבת לפי סכום כסף ששילם הקונה מכיסו.

העקרון השלישי נוגע לעלות בניית הדירה- Cost Approach. בדירות סטנדרטיות נשתמש בעלויות בניה של פרויקטים בסביבה Comparative Unit Method. מחושב לפי רגל רבוע של שטחי מגורים-  GLA- Living Area. היינו שטחים מוכנים וראויים למגורים מעל הקרקע. במקרה שיש צורך בתיקונים משמעותיים בדירה הרי שגם אלו יחושבו לפי מחיר אותם פריטים- Unit in Place Method.

לאחר ששמאי יעריך את שווי עלות בניית הדירה עליו לתת משקל גם לפחת (Depreciation), שהרי לדירה, בניגוד לקרקע, יש אורך חיים או שמא ‘חיי מדף’ בהשאלה מעולם האוכל. כאן יעריך השמאי את עלות הדירה כחדשה. ואז יבדיל בין התקופה שכבר עברה מאז שהדירה נבנתה (Accrued depreciation, לבין התקופה שעוד נותרה עד שצריך להרוס הדירה ולבנותה מחדש- remainder depreciation.

נהוג לתת ערך של 27.5 שנה לדירת מגורים וכן 39 שנה לנכס מסחרי.

לאלו שרוצים להתעמק כדאי לבחון גם את המושגים הבאים בנוגע לפריטים או חלקים ספציפיים אשר פגומים בדירה- Physical Deterioration, Physical Deterioration, Functional Obsolescence and Economic Obsolescence.

שווי דירה איננו מוחלט. הוא משתנה בהתאם לצרכים השונים של מזמין השומה. בעניין חשוב זה עמדנו במקום אחר. כאן רק חשוב להסביר את שווי הדירה בהתאם לגורמים הרלוונטיים השונים בשוק הנדלן:

Market Value- היינו מחיר שוק. המדובר במחיר תיאורטי של מוכר מרצון לקונה מרצון. שווי זה גם מכונה fair market value. מאחר שזהו השווי החשוב ביותר אפרט כי המדובר במחיר הסביר ביותר להתקבל, בשוק הפתוח, תחרותי ומשכולל, בזמן חשיפה ראוי, תחת כל התנאים הנדרשים למכירה נאותה, כשהמוכר והקונה פועלים באופן מושכל והגיוני ואינם מושפעים משיקולים זרים.

Market Price- הינו כמובן המחיר שבפועל שילם קונה עבור הדירה. כאן אין המדובר בשמאות אלא בעובדה.

Investment Value- היינו שווי למשקיע אשר מעוניין לקבל את תשואה הגבוהה ביותר עבור הדירה, לאחר שישכיר או ימכור את הדיר.

Insurance Value- שווי הדירה עבור חברת ביטוח. כאן הביטוח מכסה ‘ערך כינון’ היינו את שווי בניית הדירה, ואיננה מכסה את שווי הקרקע. השווי נקבע בהתאם לעקרונות של CLUE- The Comprehensive Loss Underwriting Exchange .

Assessed Value- שווי הדירה מצד רשויות המס. כפי שהסברנו לעיל, הרשות המוניציפלית גובה תשלום ארנונה לפי שווי הדירה ולא לפי גודל הדירה. לכן אצל הרשויות ישנן טבלאות אשר קובעות את שווי כל דירה ודירה בתחומה.

Liquidation Value- שווי הדירה במכירה כפויה (מאולצת) ומהירה של בנק או כונס נכסים. כמובן ששווי זה נמוך משמעותית משווי הדירה בהתאם למחיר השוק.

מונחים בשווי שוק

השווי החשוב ביותר בשמאות הינו שווי שוק של הדירה. על מנת שהקוראים ידעו לקרוא את השמאות ביתר קלות אנסה לתת הסברים קצרים למונחים שסביר שיופיע בשמאות. השמאי יפרט את המחיר אותו מבקש המוכר עבור הדירה. יש צורך בהיגיון במחיר- Substitution. ומחיר אשר ‘מנותק’ מהשוק איננו רלוונטי. השמאי יבדוק את סביבת המגורים וישווה את סטנדרט הבניה לעומת הסביבה. כאשר הסטנדרט דומה (Conformity) יש בכך להיטיב עם השמאות. כאשר יש פער הרי שיש בכך להשפיע לחיוב או לשלילה על שווי הדירה (Progression / Regression). כשיש תרומה מיוחדת של הבעלים לדירה- נניח באמצעות שיפוץ יקר יוצא דופן (Contribution) הרי שגם זה יצוין בדוח. עניין נוסף הינו קביעת השמאי מהו השימוש המיטבי של הדירה- highest and best use, כשלרוב בדירת מגורים אין הרבה אפשרויות.

כמובן ששווי שוק של דירה מושפע ממגמות כלליות באוכלוסייה אשר לא תמיד רציונליות. כך שינויים במגמות כלליות (social trends), או שינויים במגמות כלליות, מחזוריות שוק הנדלן, רגולציה ומיסים, מגמות תכנונית ועוד.

על מנת שהסכמה תשתכלל לכדי חוזה מחייב עליו לעמוד במספר תנאים. ראשית יש צורך בהצעה וקיבול- offer and acceptance, המביא לידי מפגש רצונות  meeting of the minds. כמובן שיש צורך בתמורה consideration, וכן בהסכמה מדעת וכשירות משפטית (consent and competence) של החותמים על החוזה.

בעניין זה אבקש להסב תשומת ליבכם לעניין של Statute of Frauds, כי יתכן ותתקלו בו. בעוד שבדין הישראלי חוזה לרכישת דירה שאיננה בכתב אין לה תוקף. הרי שבדין האמריקאי הדין קצת שונה. שמצד החוק של Statue of Frauds, החוזה כן מחייב, אך תוקפו בעייתי במקרה שצד יטען נגד תוקפו.

לקוחות שמוכרים דירה אשר מבקשים להעסיק מתווך, חותמים על טופס תיווך Listing Contract  או broker employment contract. באופן כללי נהוג לשלם למתווך באחת מארבעת האופנים הבאים.

תשלום קבוע מראש- Flat Fee Listing אשר לעיתים מכונה Entry Only Listing. בדרך כלל המדובר בסכום כסף צנוע על מנת שהמתווך יפרסם את הדירה ברשימת נכסים אשר רק מתווכים יכולים לפרסם בהם- MLS.

אופציה שניה הינה תשלום דמי תיווך ללא בלעדיות- Open Listing. כאן אין חובה כי ההסכמה תיעשה בכתב. וזאת מאחר שרק הסכם תיווך בבלעדיות מחייב הסכם בכתב. עניין זה שונה מהדין הישראלי אשר מחייב כי כל חוזה תיווך יעשה בכתב. ובכל מקרה רק מתווך שהביא לקוח והיה הגורם היעיל- מקבל עמלת דמי תיווך.

אופציה שלישית הינה הינו סוג של בלעדיות למתווך Exclusive Agency. אלא שבניגוד לנהוג בישראל, המתווך אינו מקבל עמלה במקרה שהמוכר הצליח באופן עצמאי למצוא קונה לדירה.

אופציה רביעית הינה חוזה תיווך בבלעדיות Exclusive Right to Sell. כאן חותמים על טופס בלעדיות. והמתווך מקבל עמלה גם אם לא היה הגורם היעיל במכירה. ונהוג להוסיף סעיף כי במקרה שהעסקה נחתמת בסמוך לאחר פקיעת סיום הבלעדיות, המתווך מקבל חלק מדמי התיווק- safety calause, או protection clause או extender clause.

מינוי מתווך מצד הקונה הינו פשוט יותר, מאשר מוכר דירה. זה בעיקר בגלל שהסכמי תיווך מתרכזים בדרך כלל בנושא הבלעדיות, אשר נוגעת למוכר ולא נוגעת לקונה. בנוסף, בדרך כלל המתווך של הקונה איננו גובה דמי תיווך מהקונה, אלא מקבל עמלה מהמתווך של המוכר.

מוכר דירה מציע את הדירה למכירה בתנאים אותם הוא מעלה על כתב באופן תמציתי. הקונה יחשב כמציע offeror, והמוכר כמקבל offeree. קונה פוטנציאלי מעלה על כתב ‘הצעה’ (binder או letter of intent). לרכישת הדירה ובמקרה שהמוכר מסכים בכתב להצעה, הצדדים נכנסים למו”מ מזורז לחתום על הסכם רכישה Purchase and sale contract הידוע בראשי תיבות כאל S & S תוך 14 יום מיום קבלת ההצעה. יחד עם זאת במקרים יוצאי דופן החוזה לא יחתם. כך במקרה שקונה לא הצליח לחתום על חוזה תוך 14 יום, או לחילופין במקרה שהקונה חזר בו מההצעה.

באותם 14 ימים הקונה יבדוק את הדירה באמצעות בעל מקצוע- Home Inspection- עם רישיון מטעם ארגון URL. (ואגב, רק למתווך מטעם הקונה מותר המליץ על בעל מקצוע ספציפי. המתווך של המוכר מחוייב למסור רשימה של בעלי מבצוע מבלי לתת המלצה ספיציפית).

החתימה על חוזה הרכישה P&S, קובעת תנאי מתלה (contingencies) מצד הקונה, בדבר קבלת מימון בנקאי, בדבר בדיקת הדירה על ידי מהנדס ועוד. בדרך כלל בחתימה על החוזה ישלם הקונה 5% כדמי רצינות, אשר לא יושב במקרה שהקונה לא ישלים העסקה.

ברמה הפרקטית / מעשית ניתן להגדיר שוכר כאל אדם אשר קיבל רשות להשתמש בדירה ולהחזיק בה לתקופה שלא הוגדרה מראש. מבלי לבצע רישום על כך בלשכת הרישום. יחד עם זאת שכירות במדינת MA של מעל לשבע שנים צריך לקבל פרסום ברישום.

שוכר יכונה lease, tenancy for year, estate for years, interest for years, demise, lessee, tenant, non-freehold interests etc. כאשר אצל כולם הכוונה אותה כוונה- של סוגי שוכרים אשר אינם דיירים מוגנים.

חוזה שכירות רגיל יעשה בכתב ויכיל את הפרטים הרגילים של חוזה שכירות- המושכר, הצדדים, דמי השכירות ותקופת השכירות.

בארה”ב נהוג כי המשכיר הוא שאחראי על תשלום התחזוקה של השטחים המשותפים של הבניין  common area load  או  common area factor. (לובי, מעליות, חדרי מדרגות וכו’). ניתן לכנות הבדל זה להבדל בין שטח הדירה נטו לשטח הדירה ברוטו- usable square footage and rentable square footage.

הכלל הוא שהשוכר הולך עם הבית- היינו Leases run with the land. המוכר והקונה אינם רשאים להתכחש לזכויות של השוכר מצד ‘השתק’ – Estoppel certificate או Doctrine of Estoppel.

הכלל הוא שכל עוד לא הוסכם אחרת במפורש, הרי שהשוכר יכול להעביר זכויותיו לשוכר חלופי assign, או אף להשכיר הדירה לשוכר משנה Sublet.

השכירות יכולה להפסיק באמצע תקופת השכירות מסיבות ידועות כגון שהשוכר פשט רגל נפטר. המשכיר יכול להגיש תביעה לפינוי Actual eviction, במקרה שהשוכר הפר את הוראות הסכם השכירות. במקרה כזה יש לפעול לפי חוקי המדירה. במדינת MA לדוגמא, יש לתת 14 ימי התראה, ולאחר מכן להגיש תביעה unlawful detainer complaint, לבית המשפט Housing Court. לאחר קבלת פסק דין הפינוי מבוצע בסיוע המשטרה המקומית.

במקרה שהמשכיר הפר את הוראות הסכם השכירות, או את החוקים הרלוונטיים, השוכר יכול להפסיק את השכירות- constructive eviction. החוקים שעל המשכיר להקפיד עליהם נוגעים לחובתו לאפשר הנאה סבירה של השוכר מהדירה- Covenant of quiet enjoyment .

המשכיר מוגבל על פי חוק בנוגע לסכומים שהוא יכול לקבל מהשוכר כביטחונות. כך במדינת MA המשכיר יכול לקבל במעמד החתימה על הסכם השכירות- חודש שכירות ראשון, חודש אחרון וחודש נוסף כבטחון, כמו גם סכום נמוך נוסף שמכונה lock and key fee.

במקרה של קבלת בטחונות- על המשכיר להצהיר בכתב בדבר הליקויים שקיימים בדירה ואישור בדבר קבלת הפיקדון ואופן החזרתו Statement of condition. השוכר יכול להוסיף על הרשימה תוך 15 יום ממועד קבלת החזקה בדירה. וכך, בסוף תקופת השכירות יתייחסו הצדדים לרשימה זו, במקרה שהמשכיר יטען כי הדירה הוחזרה אליו עם ליקויים שנגרמו על ידי השוכר.

אגב, על המשכיר לשלם ריבית על כספי הביטחונות שקיבל, ועל החודש הנוסף של דמי השכירות להיות מופקד אצל צד ג’ בחשבון נאמנות escrow account.

על המשכיר לספק דירה אשר עונה על תקני בניה וסטנדרט סניטארי. נושא זה חשוב במדינת MA, ועל המשכיר להקפיד על כללים אלו. כמובן שהמשכיר והשוכר אינם יכולים להתנות על כך. לדוגמא הצדדים אינם יכולים להסכים ביניהם כי השוכר יקבל את הדירה מבלי שעבר חיטוי, מבלי שמחלקת התברואה נתנה אישור (במקרה שבעבר התגלו ליקויים בדירה) ועוד.

העברת זכויות (real-estate transferred או conveyed) מבוצע באמצעות שטר- deed. על השטר למכירת דירה להכיל, לכל הפחות, את הפרטים הבאים: עליו להיות בכתב. המוכר השטר צריך להיות כשיר מבחינה משפטית. השטר צריך לציין את שמות הצדדים, את התמורה בגין מכירת הדירה, את פרטי הדירה, וחתימת המוכר. במקרה שאין המדובר בהעברת בעלות מלאה השטר יציין זאת- habendum clause- ‘to have and to hold’.

אין חובה חוקית להפקיד את השטר ולהקליד אותו אצל הרשות- country registry of deed, המקבילה לטאבו / לשכת רישום המקרקעין. ביצוע רישום אצל הרשות עולה הרבה כסף, ואין חובה חוקית לעשות כן. יחד עם זאת כל עוד אין פרסום לשטר הוא לא יחייב צדדים שלישיים תמי לב. אבל כמובן שמומלץ מאוד לבצע פומביות (constructive notice) להעברת הזכויות.

ישנן ארבעה סוגים עיקריים של שטרות העברת זכויות. ההבדלים נוגעים להיקף האחריות שנוטל על עצמו המוכר בזכות title המועברת. בישראל עניין זה בא לידי ביטוי בחוזה הרכישה שנחתם בין הצדדים.

השטר הראשון הינו General Warranty Deed או Warranty Deed. המדובר בסוג של אחריות מוחלטת של המוכר בנוגע להיקף הזכויות המועברות לקונה הדומה לאחריות של חברת ביטוח כלפי מבוטח. שטר זה איננו בשימוש, ולמעשה הביטוח title insurance החליף אותו במידה רבה. יחד עם זאת להשכלה הכללית טוב להבין את המשמעות של אחריות המוכר בסוג השטר הזה.

השטר מכיל אחריות כוללת כלפי הקונה general warranty deed  או covenant of seisin or seizin, וכן אחריות מפני מגבלות- covenant against encumbrances, וכן אחריות בפני טענות עתידיות בנוגע לדירה- covenant of further assurances, המוכר אחראי גם לטענות צידי ג’ covenant of quiet enjoyment. ולבסוף גם אחרי לפצות ולשפות את הקונה בגין כל נזק ככל שייגרם לו covenant of warranty forever.

השטר השני הינו special warranty deeds או limited warranty deeds. זהו השטר הנפוץ ביותר. כאן, כמו בישראל, המוכר אחראי על פגמים אשר נוגעים לתקופה שבה הוא היה הבעלים של הדירה. אין הוא אחראי על פגמים רישום הדירה בגין התקופה שלפני כן.

השטר השלישי הינו bargain and sale deeds. ניתן אולי להשוות את השטר לסוג של מכירה AS IS- ‘כמות שהוא’ אשר בשימוש בישראל. כאן המוכר לוקח אחריות פחותה מאוד בדבר הזכויות שיש לו בדירה. שטר זה נפוץ כמובן במקרים שבהם הדירה נמכרת תחת אילוץ- כגון באמצעות כונס נכסים, כאשר אין הוא יודע מה היקף הזכויות המועברות.

השטר הרביעי הינו Quitclaim deeds או non warranty deeds. זהו שטר שבה האחריות היחידה הינה במקרה של רמאות או הטעיה מצד המוכר. אחרת אין אחריות כלל. גם שטר מסוג זה נפוץ במכירת דירות כאשר הבנק נאלץ למכור דירתו של בעל משכנתא שלא פרע את המשכנתא וכדומה.

העברת זכויות- transfer / conveyance of title- מבצוע בדרך כלל באופן הבא: הקונה חותם על הצעה לרכישת הדירה. שלב זה מכונה The Basics. לאחר בדיקות נחתם החוזה- S&P והקונה מפקיד בנאמנות דמי רצינות, והבנק המלווה ממנה עורך דין או חברה title company, לתת חוות דעת בנוגע לזכויות title search שבו בודק את שרשור הזכויות כפי שרשום אצל לשכת רישום המקרקעין. כך מוודא שאין בעיות באופן והיקף הרישום clouds on title.

לאחר מכן מגיע השלב הסופי של העברת תשלום התמורה ורישום הזכויות. אלו נעשים בו במקום, בניגוד לנוהג בישראל. שלב זה מכונה Closing. כאן מתאספים כולם: המתווך של המוכר אשר מגיע עם הפיקדון שהפקיד הקונה (בדרך כלל 5%), נציג הבנק מגיע עם סכום ההלוואה (המשכנתא), הקונה עם יתרת ההון העצמי. ובו במקום עורך הדין מבצע את העברת הזכויות בדירה על שם הקונה עם משכנתא municipal lien certificate, לטובת הבנק.

הזכרתי לעיל שישנה אגרה גבוהה על מנת לבצע פומביות לזכויות הקונה בדירה. לאגרה זו כינויים רבים: Recording stamps / documentary stamps / exicise tax/ revenue stamps / deed stamps/ transfer tax/ transfer stamps / conveyance stamps  ועוד.

לשכת רישום המקרקעין- country registry of deeds, גובה בכל מדינה אגרה בסכום שונה. במדינת MA ישנה אגרה ברוב האזורים בסכום של כחצי אחוז לצורך ביצוע פומביות הרישום. הסכום מחושב ממחיר הדירה אך בהפחתה של המשכנתא. או במילים אחרות לא משלמים אגרה עבור רישום כספי המשכנתא.

הדירה חייבת להיות רשומה בשטר באופן מדויק. בישראל אנחנו רגילים לרישום באמצעות גוש / חלקה / תת חלקה, ובארה”ב התאור שונה. לצורך תיאור מלא של הדירה full legal description, יש צורך בתאור הדירה. המומחים לעניין זה הינם המודדים והשמאים surveyors, אשר יכולים לתת תאור בסיסי survey sketch של הדירה, או spot survey אשר יתן גם גודל, מימדים ועוד של הדירה ועוד..

בארה”ב נהוגות מספר שיטות מדידה שונות. כאמור בישראל אנחנו רגילים לשיטת מדידה אחת של גוש / חלקה. אך בארה”ב, בגלל גודלה ובגלל נסיבות היסטוריות ישנן מספר רב של שיטות מדידה. ואגב, יש אפשרות לשלב מספר סוגי מדידות שונות כפי שאפרט להלן.

המדידה הנפוצה ביותר נקראת Meter and Bounds Surveys. המדובר בשיטה אשר נותנת תיאור למקרקעין לפי סימנים בשטח (bounds) ומרחקים meters. הגבהים נקבעים ביחס לפני הים- datum. יש קווי דימיון בין שיטה זו לבין שיטת הרישום הישנה של פנקס השטרות אשר מתארת מקרקעין לפי סימנים בשטח ולפני השכנים.

השיטה הנוספת הינה Lot and Block Surveys אשר דומה לשיטת גוש / חלקה הנהוגה בישראל. וכאמור ניתן לשלב בין השיטה הזו לבין השיטה הראשונה.

שיטת מדידה נוספת הינה Government Rectangular Survey System. השיטה גם מכונה Public Land Survey System / Rectangular Survey System. זוהי שיטה ישנה אשר ניתן להשוות אותה לקווי אורח וקווי רוחב אשר מקיפים את כדור הארץ. בשיטה זו השטחים מחולקים לריבועים שווי גודל. קווי האורך מצפון לדרום הינם Principal meridian, וקווה הרוחב ממזרח למערב Base lines. כל ריבוע כזה מחולק בקווי משנה- קווי אורך מכונים Range וקווי הרוחב Tier או township lines. בכלל ארה”ב ישנם 37 מלבנים כאלו, ולכל אחד מהם יש שם או מספר.

הגודל של כל ריבוע פנימי הינו 6 מייל כפול 6 מייל- township. ובתוכו כמובן 36 ריבועים (23,040 אייקר acres). אגב, המייל הפנימי (מס’ 16) מכונה school section, בגלל שנהוג היה לייעד אותו לבתי ספר.

גם הריבועים הפנימיים כמובן מחולקים ל halves של 32 אייקר, ושוב לחלוקה פנימית, עד שמגיעים לבית בודד. לעיתים נעזרים בשיטת גוש / חלקה לתאר את הריבועים הפנימיים.

לסיום תאור מדידה זו צריך לזוכר את המונח Section, אשר מתאר גודל של מייל כפול מייל (640 אייקר). וכך חצי section הינו מייל כפול חצי מייל.

ביטוח עסקאות מקרקעין Title Insurance הינו כלי חשוב  ומוכר בארה”ב, איננו מקובל בישראל, וחבל שכך. ההבדל נובע בין היתר מכך שבישראל בעלות אשר נרשמת בלשכת רישום המקרקעין גוברת על פני רישומים היסטוריים היסטורים. אך כפי שפירטתי לעיל בארה”ב השיטה הנהוגה הינה של שירשור- ולכן פגם בהסטוריה של המקרקעין יכולה לפגוע בהיקף הזכויות הנרכשות.

תפקידו של title insurance הינו לפצות קונה במקרה שינזק עקב פגמים בבעלות שרק על הדירה. חשוב לציין כי המדובר בפגמים שאינם גלויים, היינו פגמים ניסתרים. אלו יכולים להתקיים במקרים של הונאה, או טעות, או נניח שיעבודים שאינם רשומים, ‘הקלות’ הנוגעות לדירה אשר אינן רשומות, פולשים לא ידועים, אי חוקיות ברישום, טענות לרכוש משותף של בני/ בנות זוג שאינם רשומים ועוד. הביטוח אינו מכסה פגמים גלויים- וזאת מאחר שמצופה מהקונה ועורך דינו לאתר אותם בכוחות עצמם.

הפרמיה עבור הביטוח הינו בסכום של 0.2%-0.4% ממחיר הדירה, ונגבה בבת אחת במועד הפעלת הביטוח.

ישנם שתי סוגי פוליסות ביטוח מקובלות, מצד הסכומים. הראשון מכסה את כל גובה הרכישה- Mortgagor or owner protection. השני מחכה רק את יתרת המשכנתא- Mortgagee or lender protection.

שיטת טורנס- Torrens system, הינה דרך לקבוע בעלויות על גבי מקרקעין. במקרה שמתעוררת בעיה בנוגע ל title הרי שהצד הנפגע יכול לעתור לטריבונל משפטי- land court, מעין בית משפט, אשר ילמד את הסוגיה, יחקור ויכריע בסוגיה. החלטו שוות ערך ל Certificate of Title, היינו פסק דין מחייב, שיש ניתן באמצעותו לרשום את המקרקעין.

המטרה הראשונה והכי חשובה הינה על מנת להגן על הציבור. כך הגוף שאחראי במדינת מסצ’וסטס (להלן יכונה: ” MA” ) על הסדרת והנפקת רישיונות תיווך בתחומה מכונה The Board of Registration of Real Estate Brokers & Salespersons . או בקיצור ” Real Estate Board “. (הגוף נוסד בשנת 1960 והוא שייך למחלקה של רישיונות לבעלי מקצוע בכלל ארה”ב.

ה Real Estate Board אחראי בין היתר להכשיר ולאכוף את החוקים הנוגעים לתחום התיווך. הגוף מונה 5 חברים, שלושה מתווכים ושניים נציגי ציבור. המינוי הינו בהתנדבות ונמשך 5 שנים.

המדינה היא שאחראית על חקיקת חוקים הנוגעים לתיווך. יחד עם זאת דיני המדינה כפופים לחוקים פדראליים. ולרוב חוקים של המדינה הינם מפורטים יותר וטכניים יותר מאשר חוקים פדרליים. ובמקרה של סתירה בין החוק המדינתי לחוק הפדרלי, גובר זה האחרון.

כל מדינה בארה”ב אחראית על ביצוע תקנות ופיקוח על נושא תיווך המקרקעין אשר בתחומה. יחד עם זאת יש כמובן הסכמים בין מדינות שונות אשר מקילות על ביצוע עסקאות על ידי מתווכים אשר אינם מקומיים. לעיתים אין בכלל צורך ברישיון מקומי ולעיתים יש הקלות בקבלת רישיון תיווך בתחומה של אותה מדינה.

כך לדוגמא, על מנת לקבל רישיון לעסוק בתיווך salesperson במדינת MA יש צורך לעבור קורס של 40 שעות לימוד. ולאחר מכן יש לעבור בהצלחה מבחן בנושאים שונים כמו בישראל. לאחר מכן עליו לעבוד כמעין ‘מתמחה’ במשרד של ברוקר (25 שעות שבועיות לכל הפחות). אסור לו לקבל דמי תיווך ישירות אליו ואף אסור לו לקבל כספים מהלקוח. וישנם מגבלות נוספות. לאחר ניסיון של 3 שנים בתיווך, ולאחר קורס נוסף של 40 שעות ומבחן נוסף- אז ה salesperson, מקבל רישיון של ברוקר.

אגב, אחד התנאים המעניינים לקבלת רישיון תיווך- שהמועמד דיווח ושילם מיסים כחוק. לדעתי כדאי ליישם גם בישראל. ותנאי שני- המלצות של ארבעה אזרחים, אשר אינם קרובי משפחה או מתחום הנדל”ן, אשר מאשרים כי המועמד ראוי להיות מתווך.

במשך כל שנתיים על מתווך לעבור השתלמות של 12 שעות.

(המבחן בתיווך מכיל 120 שאלות בסגנות ‘מבחן ברירה’ או ‘מבחן אמריקאי’. (יש צורך בציון 70 ומעלה, ובחינה כוללת שאלות מהדין הפדראלי והדין המדינתי).

במדינת MA ישם שני סוגי מתווכים במקרקעין. מועמד שסיים את הקורס ועבר את הבחינה מקבל בתחילה רישיון שמכונה ” Salesperson License “. ניתן להשוות אותו למעין ‘מתמחה’ אשר צריך לעבור תקופת סטאז’ במשך שלוש שנים. המגבלות שלו הינן בעיקר בכך שעליו לעבוד במשרד תיווך והוא אינו יכול לעבוד באופן עצמאי וכן שהוא אינו יכול לקבל עמלת תיווך באופן ישיר. (לקוח אשר משלם דמי תיווך משלם אותו למשרד של הברוקר, וזה מעביר ל Salesperson חלק מעמלת התיווך. לכן הברוקר הוא הסוכן של הלקוח, וה Salesperson הוא סוכן משנה של הלקוח. במילים אחרות מבחינה משפטית הברוקר הוא שכורת הסכם עם הלקוח. וה Salesperson ביחסים חוזיים עם הברוקר.)

רק לאחר שאותו Salesperson צבר 3 שנות ניסיון בתחום במשרד תיווך, סיים עוד קורס של 40 שעות לימוד, עבר בהצלחה מבחן נוסף, הוא יקבל רישיון Broker’s license.

המונח Realtor הוא תרגום גניארי ולא מדויק של ‘מתווך’ בארה”ב ואסביר עניין זה בקצרה. בארה”ב ישנו איגוד או גלדה שמאחד תחתיו רבבות מתווכים בארה”ב המכונה National Association of Realtors או בקיצור NAR. (אגב המדובר באחד האיגודים הגדולים והחזקים והגדולים בארה”ב אשר נוסד כבר בשנת 1908). כמובן שעל מנת להיות חבר ב NAR יש צורך ברישיון תיווך של ברוקר ותשלום שנתי. החבר בו מחוייב באתיקה מקצועית. חברים באיגוד גם מקצועות אחרים מתחום הנדל”ן- שמאים, מנהלי נכסים, יועצים ועוד. (משרד תיווך אשר חבר ב NAR חייב כי כל המתווכים במשרד גם הם יהיו חברים בו).

בניגוד לארץ, בארה”ב מתווך זכאי לתיווך שלו רק לאחר שהעסקה מסתיימת בהצלחה ולא במעמד חתימה על הסכם מכר. מעמד זה מכונה Settlement  או Closing.

כפי שראינו לעל ה Salesperson חייב לעבוד ולקבל הכשרה במשרדו של הברוקר אשר אחראי עליו. העבודה אצל הברוקר יכולה להיעשות כשכיר או כעצמאי. (Salesperson can be hired as a 1099 independent contractor  או כשכיר W2 employee.)

במילים אחרות Salesperson, איננו יכול לעבוד באופן עצמאי אלא הוא מעין מתמחה במשרדו של הברוקר. כך גם אסור לו לקבל עמלת דמי תיווך באופן ישיר, ואף אסור לו להחזיק כספי נאמנות בשם הלקוח. אלו כולם נעשים על ידי הברוקר, שמעביר ל Salesperson, חלק מהעמלה שקיבל מהלקוח.

ברוקר נדרש להחזיק כספי נאמנות בשם הלקוח בחשבון נאמנות escrow / trust account, ועניין זה שונה מאוד מהנוהג בישראל. במקרה שלקוח- רוכש דירה נותן הצעה לרכוש דירה, הוא מצרף תשלום כדמי רצינות. בדרך כלל המדובר בסכום של 5% ממחיר התמורה, אשר מופקד בנאמנות אצל הברוקר. בהמשך כאשר הצדדים משלימים את העסקה- הברוקר מעביר את התשלום ישירות למוכר.

ישנם שני סוגי ביטוח למתווכים בארה”ב. הביטוח הראשון הוא כמובן ביטוח מקצועי במקרה של רשלנות מקצועית (professional liability insurance  אשר מכונה גם errors and omissions insurance ). וישנו גם ביטוח לנכסים עצמם במקרה שאדם ניזוק בהם במהלך ביקור בנכס (מכונה general liability insurance). ביטוח זה נועד להגן על המתווך במקרה שנניח מבקר החליק ונפצע בזמן שביקר בדירה יחד עם המתווך.

חיובי המתווך כלפי לקוחות שלו מעוגנים בחוק המכונה Law of Agency. המדובר בחוק כללי המסדיר את היחסים בין לקוח לנותן שירותים. לקוח מכונה Principal אשר ממנה את המתווך לייצג אותו.

ללקוח אחריות שילוחית Vicarious liability כלפי צידי ג’, כל עוד המתווך כמובן פועל כמי שמייצג את הלקוחו בעניינו של הלקוח.

בכל הנוגע לאחריות שילוחית כדאי להבדיל בין ארבע מצבים שונים: המצב הראשון הינו סוג של מתן יפוי כח כללי לשלוח לטפל בכל ענייניו- Universal Agent. נניח מתווך אשר פועל מטעם בעל דירה בכל הנושאים השונים ולא רק בנושא הדירה המדוברת.

המצב השני הינו מתן יפוי כח למתווך לטפל בנושא ספציפי- General Agent. נניח מתווך אשר מטפל בדירה מטעם הלקוח- בהשכרת הדירה, בתחזוקה, הפקדת דמי השכירות ואף במכירתה.

המצב השלישי הוא הרלוונטי לענייננו- הינו Special Agent- לקוח אשר ממנה מתווך לצורך עניין ספציפי מוגדר. נניח לצורך מכירת דירתו של הלקוח.

המצב הרביעי הוא שלוח משנה Subagent- נניח מתווך של מוכר אשר יוצר קשר עם מתווך נוסף כדי שימצא קונים לצורך רכישת הדירה.

ניתן להבדיל בין שני מצבים הנוגעים לאופן בחירת מתווך. חשוב להבין את ההבדלים כי יש להן נפקות משפטית. אפשרות אחת למינוי מתווך הינו במפורש- Express Agency. באופן עקרוני זה יכול להיעשות בעלפה ולא חייב להיעשות בכתב (בכפוף לדוקטרינה של Stature of Frauds). כאן בדרך כלל המדובר בלקוח אשר חותם למתווך על טופס תיווך- Listing Contract.

על טופס התיווך חותם הלקוח- מוכר או קונה, בהזדמנות הראשון שבה הוא נפגש פנים אל פנים עם המתווך. השם המלא של הטופס הינו mandatory agency disclosure notice developed by the real Estate Board.

אפשרות שניה הינה מינוי מתווך במשתמע Implied Agency. ישנו כלל מעניין בשם equal dignities rule. וניתן להשוות אותו לדוקטרינה של Stature of Frauds. ולכן על הכלל הזה- האופן שבו ממנים מתווך צריך להיות זהה לאופן שבו הפעולה הסופית מבוצעת. ולכן לדוגמא אם ממנים מתווך למכור דירה- אז בגלל שהמדובר בחוזה מכר בכתב, כך צריך למנות את המתווך בכתב. אם המדובר במינוי מתווך לצורך תחזוקת הדירה, אז בגלל שהתקשרות עם בעלי מקצוע אין צורך ב’כתב’, כך גם ניתן למנות את המתווך בעלפה.

מתווך לרוב מייצג את המוכר או את הקונה. אך על פי חוק המתווך יכול לייצג את שני הצדדים לעסקה- Dual Agnet. כמובן שעליו ליידע את שני שהצדדים על כך.

לקוח חב חובת נאמנות כלפי הלקוח שלו. חובה זו ידוע בראשי תיבות של OLD CAR ולהלן הפירוט:

Obedience- ציות והתנהלות לפי הוראות הלקוח.

Loyalty- נאמנות וצורך לשים את האינטרסים של הלקוח לפני האינטרסים של אחרים. כך לדוגמא אם המתווך מייצג קרוב משפחה שלו- עליו ליידע את כל הצדדים על כך בכתב.

Disclosure- אי הסתרה וחובת חשיפה של כל הנתונים כלפי הלקוח. כך מחוייב מתווך לציין בפני הלקוח את כל ההצעות שקיבל. גם אם לדעת המתווך ההצעות לא רלוונטיות.

Confidentiality- חובת שמירת סודיות במה שהלקוח מספר.

Account- על המתווך להתנהל ביושר בכל הנוגע לכספי נאמנות אשר מופקדים אצלו.

Reasonable- על המתווך להגן על הלקוח באופן זהיר וסביר.

המדינות כמובן מוסיפות חובות כפי שמוצאות לנכון. וכך במדינת MA נוספה חובה לפעול באופן הוגן- fair and honest dealing- implied duty of good faith, כפי שבאים לידי ביטוי בחוק MGL 93A.

יש להבדיל בין חובת המתווך כלפי הלקוח שלו Clients, לבין חובותיו כלפי צידי ג’ Customers אשר איתם בא במגע. כך במקרה שמתווך מייצג לקוח שמוכר דירה, ומראה הדירה לרוכשים פוטנצילים. הלקוח הוא מוכר הדירה, וכמובן המתווך חב לו באחריות מוגברת. וצידי ג’ אלו הרוכשים הפוטנציאלים- אשר המתווך חב להם חובות מסויימות אך פחותות מחובתו כלפי הלקוח.

מתווך מחוייב לסטנדרט אתי ומקצועי כלפי הלקוחות שלו. יחד עם זאת כמובן שיש ‘קווים אדומים’ שאסור לו לחצות. כמובן שאין אנו מדברים על קווים אדומים של הפרת החוק אלא על כללים אתיים ומקצועיים כאמור. המתווך על כן נע בין שני הקצוות הללו- מחוייבות טוטאלית ללקוח מצד אחד וקווים אדומים מצד שני.

מתווך על כן נדרש להפעיל שיקול דעת ולהחליט בכל סיטואציה כיצד עליו לנהוג. ניקח לדוגמא את הנושא של ‘גילוי נאות’ בנוגע לפגמים שקיימים בדירה אותה הוא משווק לצורך מכירתה. ישנו מידע שהוא חייב לספק גם אם הוא לא נשאל עליו. ישנו מידע שהוא חייב לספק רק אם נשאל לגביו. וישנו מידע שאסור לו לספק בכל מקרה.

בנוגע לפגמים מהותיים בדירה- Material Defects או material facts או defect rooted in the land permanently , המתווך מחויב לחשוף ולשתף גם אם לא נשאל לגביהם. פגם מהותי הינו פגם אשר במבחן האובייקטיבי קונה לא היה קונה את הדירה לו היה יודע עליו.

וגם אם הקונה רוכש את הדירה כמות שהוא AS IS / WHERE IS, עדיין המוכר חייב לחשוף את כל הפגמים המהותיים אשר ידועים לו. בעניין זה אנחנו חוזרים לדוקטרינה של ‘יזהר המוכר’ או בלטינית Caveat Emptor- Let the buyer beware.

מאחר שהמתווך כמובן איננו הבעלים של הדירה, אין הוא יכול לדעת בוודאות את כל הפגמים המהותיים בדירה. ולכן נהוג להחתים בתחילת הדרך את הבעלים על טופס seller’s disclosure, מעין גילוי נאות שבו המוכר מצהיר על הפגמים המהותיים הידועים לו בנוגע לדירה הנמכרת.

כך גם לגבי פגמים מהותיים של הקונה- המתווך שמייצג אותו מחוייב לשתף ולחשוף אותם. כך, לדוגמא במקרה שהקונה טרם החליט סופית שהוא אכן מעוניין לקנות דירה, או שמא אין לו את ההון הדרוש כדי לקנות דירה- פרטים אלו חייבים להיות גלויים וידועים גם לצד השני.

וכאן מגיע הדילמה של המתווך. כי בעוד שפגמים מהותיים עליו לשתף את הצד השני, הרי שאם המדובר בפגמים קטנים- אסור לו לשתף והמתווך חייב לשמור על חשאיות כלפי הלקוח. ולסיכום המתווך צריך להפעיל שיקול דעת ולהחליט האם המדובר בפגמים מהותי אם לאו.

ישנם פגמים אשר מתווך של המוכר חייב לשתף ולחשוף לצד השני, רק אם שואלים אותו. המדובר בפגמים הנוגעים ל’אופי הדירה’ stigmatized property. היינו שאין פגם בדירה גובה אלא רק בסביבת הדירה. אם ניקח מקרה קיצוני- כגון אם פעם בוצע רצח בדירה, או שהמדובר באזור בעייתי מבחינה ביטחונית או בטיחותית. כאן צריך להכניס יוצא מהכלל הנוגע לרשימת פדופילים אשר כבר ריצו עונש. כך במדינת MA ישנה רשימה באינטרנט בדבר מקום מגורים של עברנייני מין פדופילים (המכונה Megan’s law, בעקבות מקרה טרגי בעניין זה). וזאת על מנת שמשפחות ידעו על כך. לכן, מתווך המוכר מחוייב לייעץ לקונים, למרות שאינם לקוחות שלו, שעליהם לבדוק את הרשימה.

מתווך אשר מייצג מוכר זכאי לדמי תיווך בהתקיים מספר תנאים במצטבר. במדינת MA וברוב מדינות ארה”ב תנאים אלו נקבעו בהתאם לפס”ד שעסק בעניין זה – Tristman’s Landing v. Wait: המתווך מצא קונה אשר הביע נכונות לרכוש הדירה, והיה לו המימון הדרוש לכך- deady, willing and able to buy. בנוסף, כי הקונה התקשר עם המוכר בהסכם מחייב בעזרתו של המתווך. בישראל המדובר במבחן ‘הגורם היעיל’ ובארה”ב המדובר ב procuring cause of sale. ובנוסף יש צורך בתנאי כי הושלמה העברת הזכויות על שם הקונה. יחד עם זאת, במקרה שהקונה מצידו הביע נכונות לקנות את הדירה, ואף יש ביכולתו לקנות את הדירה, והמוכר הוא שחזר בו ברגע האחרון- הרי שעל המוכר לשלם בכל זאת דמי תיווך.

1. נהוג כי המוכר בלבד משלם דמי תיווך בשיעור של 6% מסכום רכישת הדירה. יחד עם זאת זאת אסור על פי חוק לקבוע מחיר קבוע, היינו מחיר מוחלט. אלא שהצדדים רשאים להיות חופשיים לנהל מו”מ בעניין זה. ישנם חוקים רבים אשר מנסים למנוע תופעה של חוסר תחרות. וכן מנסים להילחם בתופעה של תאום מחירים, חלוקת שליטה, התנאת שירות בשירות, ובמונופולים מקומיים- The Sehrman Anti-Trust Act 1890.

    

   בעניין זה אציין במאמר מוסגר כי אסור למתווך להתחלק בדמי התיווך עם מי שאינו בעל רישיון לתיווך.

תיווך נדלן מוגדר כעסק ומשכך כפוף למגבלות חוקיות בדבר מתן שירותים. כך לדוגמא במדינת MA עניין זה מעוגן בחוק Genera Law Chapter 93A- MGL. החוק נועד להגן על לקוחות מהונאה או הטעיה. לקוחות מרגישים שנפגעו כאמור, יכולים להגיש תלונה ולקבל פיצוי כספי בסכום של פי שתים עד פי שלוש מהנזק שנגרם להם או שכמעט נגרם להם. כל שעל הלקוחות לעשות זה לכתוב מכתב תלונה למתווך, לחכות שלושים יום למענה. ובאין מענה- להגיש תלונה לגוף המפקח ואשר אחראי על עניין זה.

דוגמאות לעניין זה הינם הטעיות מצד המתווך כלפי קונה בדבר מאפיינים של הדירה- אם באופן אישי או בפרסום. או נניח אי החזרת כספי פיקדון במועד לידי הלקוח במיידי. וחשוב להבין שאין צורך ב’כוונת זדון’ או כוונה כלשהי מצד המתווך. גם טענה בדבר טעות בתום לב לא תסייע למתווך לחמוק מקנס.

כל נושא איכות הסביבה וסכנת מזהמים מפותח מאוד בארה”ב בכלל ובמדינת MA  בפרט. יש צורך לשים לב לעניין זה במקרה של מכירת דירה או השכרת דירה. החוקים נוקשים, ההוראות מפורטות, והקנסות גבוהים מאוד. זאת ועוד כי הטיפול בהסרת מזהמים יקרה ולעיתים ממושכת. אלו נוגעים למיכל תת קרקעי, אסבסט, גז ראדון, עובש ועוד.

הצדדים יכולים להסכים שנציג הרשויות יבצע בדיקה לגילוי מזהמים, אשר לאחריו מתקבל אישור A 21E Certificate, המאשר כי הדירה נקיה ממזהמים.

ישנם נושאים שבישראל כלל לא מכירים ולא מודעים אליהם. כך לדוגמא בעבר נהוג היה עד שנת 1978 להוסיף עופרת Lead, לצבע שצובעים איתם דירות. וכך, על בעל הדירה להסיר את הצבע באמצעות בעל מקצוע שיש לו רישיון מיוחד לכך. אסור לבעל הדירה להטיל על השוכר להסיר הצבע. אף אסור לבעל הדירה להסכים עם השוכר כי הצבע לא יוסר. כך ישנם הוראות מחמירות בנוגע לאסבסט אשר הינו חומר מעולה לבידוד. שיש צורך בהסרתו באופן מיוחד ויקר. כך בנוגע לעובש- על בעל דירה לספק בכתב מידע לשוכר על הסכנות שבכך. ובמקרה שמתגלה עובש- על בעל הדירה להסירו בהקדם האפשרי. אחרת השוכר יראה בכך הפרת חוזה, הוא יוכל לבטל את החוזה באמצע תקופת השכירות ואף לא יהיה מחוייב לשלם דמי שכירות. כך ישנם תקנים מחמירים בנוגע לגלאי עשן ואף בנוגע לגלאי פחמן חד חמצני Arbon Monozide Detector, במקרה שיש חניה מקורה לרכב.

בארה”ב אין אחריות מוחלטת על עבודות הקבלן. אלא רק נדרש לבצע עבודה- new and good. במדינת MA ישנה אחריות של עבודות קבלניות מצד  מוחלטת על פי חוק לטיב עבודות קבלן. האחריות מכסה בעיות קונסטרוקציה ובמערכות הדירה.

הגוף הפדראלי שאחראי על הסדרת קבלת רישיונות לבעלי מקצוע שונים הינו Division of Professional Lecensure, והגוף שאחראי על נושא התיווך במקרקעין במדיעת MA הינו The Board of Registration of Real Estate Brokers and Dalespersons.

כל פעולה בתמורה בשם מישהו אחר במקרקעין דורש רישיון תיווך. כך ההגדרה רחבה, כפי שהיא רחבה בישראל ונוגעת גם לפירסום וכו’. יחד עם זאת יש פטור לעורכי דין, אשר משלמים אגרה ומחזיקים ברישיון תיווך. כך גם יש פטור למי שמקבל משכורת עבור ניהול נדלן, מי שמוכר דירות מטעם בית משפט או בנקים במסגרת כינוס נכסים ועוד.

כל נושא שיוון זכויות ואיסור הפליה מושרש היטב בתרבות האמריקאית ובחוקים שלה. על מתווך להקפיד על עניין זה אחרת יחטוף קנסות כבדים מאוד. קנסות, ובנוסף תביעות אזרחיות לפיצויים, כפי שיפורט להלן.

החוק הפדראלי הרלוונטי הינו Fair housing law- אשר אוסר אפליה על מספר קטגוריות או אוכלוסיות מוחלשות- protected classes. על מנת שלא ליפול בעניין חשוב זה נהוג להמליץ למתווכים על הכלל הפשוט- תדברו נדלן ואל תדברו על אנשים. וכל לקוח זכאי ליחס שווה.

ואם ניראה לכם שעניין זה ברור מאליו אז בפרקטיקה זה ממש לא כך. לדוגמא אל לו למתווך לפרסם דירה ולציין כי הדירה אידיאלית לרופאים או סטודנטים בהיותה קרובה לבתי חולים / אוניברסיטאות. זו עלולה להיות הפליה מרומזת כי משפחות עם ילדים אינם רצויים.

ואם אתם רוצים דוגמא קיצונית אז מתווך אשר מפרסם דירה ומציין במודעה כי הדירה במרחק הליכה קצר מתחנת רכבת עלול להסתבך. בטענה שמפלה נכים אשר אין ביכולתם ללכת.

לכן, דברו נדלן ואל תדברו על אנשים. זו העצה הטובה ביותר.

במקרה שאתם נתקלים במודעה שעל פניו ניראה לכם שיש כאן עבירה, הרי שלכלל של איסור הפליה יש לעיתים מספר יוצאים מהכלל. אבל יחד עם זאת היוצאים מהכלל אינם נוגעים למתווכים, אשר להם, ככל היודע לי, אין יוצאים מהכלל.

בכל הנוגע ליוצאים מהכלל אפשר לציין בעלים של שתי דירות צמודות, אשר משכיר אחת מהן, מי שמחפש שוכר לחלוק איתו את הדירה- roommates ועוד.

שוכר לחלוק איתו את הדירה- roommates ועוד.

איסור אפליה בחוקים פדראליים

עוד משנת 1866 נחקק החוק האוסר על אפליה על רקע גזעי- Civil Rights Act. בעקבותיו נוספו חוקים רבים נוספים: The Fair Housing Act of 1968. The Housing and Community Development Act of 1974. The Fair Housing Amendement Act of 1988. The Americans with Diabilities Act of 1990 etc.

לסיכום ניתן להצביע על איסור אפליה לשבעה סוגי אוכלוסיה: גזע, צבע, דת, מוצע, ומין, מוגבלות, וסטטוס משפחתי. עליהם הוסיפו המדינות איסורים משלהם. כך במדינת MA נוספו איסורים מצידה, בהתאם לחוק MRL 151B, אישור הפליה על רקע גיל, נטיה מינית ועוד ועוד.

אגב, בעניין זה חשוב לציין שלא ניתן להפלות לקוחות אשר נעזרים בתמיכה ממשלתית Section 8. וזו כבר בעיה רצינית. כי ידוע ששוכרים כאלו עלולים להיות בעייתיים באופן כללי, ובטח בכל הנוגע לשמירה על המושכר באופן ספציפי.

איסור אפליה נוגע גם לבנק למשכנתאות. אשר אינם רשאים לפלות בין לקוחותת. הבנק רשאי להפעיל שיקול דעת במתן משכנתא רק על בסיס כושר החזר, יציבות פיננסית, מקור הכנסות, שווי וכמובן דירוג האשראי. הכל בהתאם לחוק The Equael Credit Opportunity Act (ECOA). בנקים אשר מסמנים לקוחות ברשימה שלא על פי הקריטריונים המותרים מכונים Redlining.

תחת החוק לעיל של ADA, כל בניין עם 4 יחידות דיור או יותר שעוברת שיפוצים לאחר שנת 1991, חייבת להנגיש את הבניין והדירה לנכים. יחד עם זאת, היא יכולה להטיל את עלות ההתאמות על השוכר.

על מנת להמחיש לקוראים את הסכנה שלוקח על עצמו בעל מקצוע שמפלה, אזי תלונה שמוגשת לגוף שאחראי על האכיפה Department of housing and Urban Develompent (HUD), מוסמך לתת קנס בסך של 16,000$ בפעם הראשונה, וכן תשלום למתלונן בסכום של 50,000$ עד 100,000$. בנוסף, המתלונן רשאי להגיש תביעה אזרחית לבית משפט פדראלי והפיצויים שם אינם מוגבלים בסכום. ואם כל זה לא מספיק הרי שאלו עלולים לגרור תלונה לגוף המפקח על מתווכים- Massachusetts Commission Against Discrimination, אשר יגרור השעיה אוטומטית של הרישיון למשך 60 יום לפחות.

ברוב המקרים הקונה נעזר בהלוואה שמקבל מבנק לצורך מימון רכישת הדירה. במילים אחרות הקונה הוא הלווה mortgagor, אשר מקבל מהבנק המלווה- Lender / mortgagee, מימון בנקאי ובתמורה משעבד לבנק את זכויותיו בדירה- mortgage.

לרוב הקונה פונה לבנק עוד לפני שמחפש דירה. וזאת על מנת לדעת מה התקציב שלו לצורך רכישת דירה. במילים אחרות הלקוח מקבל מהבנק אישור עקרוני או אישור מקדים- pre-approval / pre-qualification. הבנק בודק את כושר ההחזר של הלקוח- Debt to income ratio, or DTI. כן בודק הבנק את דרוג האשראי שלו, או שמא תעודת זהות בנקאית או כפי שמכונה בארה”ב Credit score  או  FICO scor.

דרוש האשראי בארה”ב הינו נושא חשוב מאוד עבור רוכשי דירות. דרוג האשראי הוא מספר, אשר משקף את הסיכון של הבנקים שלא יחזיר את ההלוואה. הדירוג נעשה על ידי חברה חיצונית המתמחת בתחום- Fair Isaac Corporation. ככל שהמספר גבוה יותר, זה משקף סיכון נמוך יותר עבור הבנק. המספר נע בדרך כלל בין 300-850.

בשלב ראשון מקבל הלקוח אישור מקדים מהבנק למשכנתאות, בו הבנק מפרט את הסכום, אחוז מימון ואת הריבית כמו גם תקופת המשכנתא. לאחר מכן יודע הלקוח מה התקציב שלו לרכוש דירה.

בשלב שני, הוא מוצא דירה ואז הבנק שולח שמאי- appraiser להעריך שווי הדירה לצורכי משכון- collateral. רק לאחר שהבנק מרוצה מתוצאות השמאות הוא מוציא מכתב כוונות בדבר התחייבות מצידו לתת משכנתא- Tetter of commitment.

בשלב האחרון, במועד תשלום יתרת התמורה- closing, הבנק נותן כספי ההלוואה ובתמורה מקבל שטר משכנתא- note / promissory not / mortgage note. באותו מעמד הצדדים גם מבצעים התחשבנות הדדית- Protation. המוכר צריך לשלם מיסים ותשלומים שוטפים עד למועד, שהינו גם מועד מסירת החזקה בדירה לידי הקונה. וממעוד זה ואילך הקונה משלם תשלומים אלו. אך לעיתים המוכר משלם מראש מיסים מסויימים, ולכן מבוצע התחשבנות כאמור- והקונה מחזיר למוכר הוצאות אשר מוטלות עליו. כך, לדוגמא במקרה שיש שוכר בדירה אשר שילם מראש דמי שכירות ושילם פיקדון למוכר.

במקרה שהקונה לא מחזיר ההלוואה היינו כספי המשכנתא, חזרה לבנק, אז הבנק פועל לממש המשכנתא באמצעות מכירת הדירה. הליך זה מכונה foreclosure. שבו הבנק מבקש להיפרע מהלווה באמצעות מכירת הדירה ולהחזיר לעצמו כספי ההלוואה. לעיתים הבנק הופך לבעל הדירה לאחר שתבע את הלקוח שלא החזיר כספי ההלוואה. הליך זה מכונה strict foreclosure.

פעולת מימוש המשכנתא נעשית בפיקוח בית משפט- judicial, אבל בהחלק מהמדינות אין בכך צורך והמכירה מבוצעת על ידי deed of trust, כפי שיוסבר בהמשך. בכל מקרה המכירה מבוצעת בדרך כלל על ידי מכרז לכל המרבה במחיר. וללוה יש זכות לפדות את המשכנתא במחיר המוצע הגבוה ביותר- equity right of redemption.

לעיתים נדירות, כשגובה המשכנתא גבוה יותר ממחיר הדירה- underwater, יכול הקונה לפדות את המשכנתא אף ללא מכרז- short sale תוך שהבנק מוותר על החזר חלק מכספי המשכנתא.

מתן הלוואה על ידי הבנק המגובה במשכנתא כוללת שני מרכיבים. המרכיב האחד הינו סוג של הסכם או שטר Note- שמרכז את תנאי ההלוואה אשר מכונה IOU (I Owe You). באותו שטר מופיע גם סעיף הכינוס במקרה של העדר החזר המשכנתא- Acceleration clause. במקרה שתנאי המשכנתא מופרים, הבנק מבקש לממש את השטר- Calling in the Note, שזהו למעשה הצעד הראשון של כינוס נכסים.

כל תנאי המשכנתא, היינו הסכם המשכנתא הינו Mortgage covenants. שם מופיעים כל חיובי הלווה כלפי הבנק- סכום ההלוואה, הריבית, תקופת ההלוואה ועוד. שם גם מופיע זכותו של הלווה לפרוע את המשכנתא ולמחוק את המשכנתא הרשומה לטובת הבנק. בהסכם גם מתחייב הלווה לשלם המיסים בגין הדירה, שאחרת יש סכנה למכירה כפויה של הדירה בגלל העדר תשלומי ארנונה על הדירה.

בהסכם ישנם עוד מספר סעיפים הנוגעים למתן זכות לבנק לדרוש פירעון ההלוואה באופן מיידי. אחד הסעיפים מכונה Due on sale / alienation / assumption clouse. במקרה של מכירת הדירה, להוציא מקרים של פטירה או גירושים (לפי Gran-St. GermainAct).

רק נציין שמשכנתא מדרגה שניה מכונה Subordination Clause / Junior Mortgage / Second mortgage

בישראל לעולם הקונה הוא בעל הדירה, ולבנק רשומה משכנתא על זכויות הבעלות של הקונה. אך בארה”ב ישנן שתי שיטות בדבר. שיטה אחת הינה רישום משכנתא באופן הנ”ל. שיטה זו מכונה Lien Theory State. השיטה השניה היה רישום הבעלות על שם הבנק, עם זכויות עתידיות (equitable title) של הקונה ע”ג הדירה- Title Theory State.

עניין חשוב נוגע לאפשרות של הוזלת תנאי המשכנתא מצד הריביות. ניתן לשלם לבנק כסף ובכך ‘לקנות’ משכנתא בריבית טובה יותר. הליך זה מכונה Points Discount Points or. וכן נקודה שווה לאחוז אחד של יתרת כספי ההלוואה. וכך ניתן לשלם לבנק נניח סכום של 2% מיתרת ההלוואה, ובכך הבנק בתמורה ילווה את הכספים ללווה בריבית טובה יותר.

ישנם פירמות עצומות אשר מתווכים בין לווים לבין בנקים Mortgage Brokers. הם אינם נותנים את ההלוואה בעצמם אלא משמשים מעין סוכנים או מתווכים בין הלווים לבין הבנקים. בגלל גודלם ובגלל חוזקם הם מצליחים לעיתים קרובות לקבל תנאים אטרקטיבים יותר, לו היה הלקוח הולך ישירות לבנק.

הבנקים שמלווים כספי המשכנתא יכולים על פי חוק להעביר או שמא למכור את הזכויות שלהם לגורם אחר שהמכונה השוק המשני- secondary mortgage market. לאחר המכירה, הקונה ממשיך להחזיר ההלוואה לבנק או לגורם האחר.

מה שחשוב לדעת זה שהבנק איננו מחוייב לקבל את הסכמת הלקוח לשם כך. אלא בסך הכל מחוייב ליידע אות הלקוח עלפי חוק Helping Families Save Their Homes Act, אשר הינו חלק מהחוק של Truth in Lending Act.

שני הבנקים הגדולים אשר מנוהלים על ידי ה Federal Housing Financing Agency (FHFA) אשר מטפלים בעניין השוק המשני הינם Fannie Mae (Federal National Mortgage Association and Freddie Mac (Dederal Home Loan Mortgage Corporation). הם מטפלים בדרך כלל במשכנתאות מסובסדות (AV וגם FHA). ישנו בנק קטן הרבה יות שאף הוא מטפל במשכנתאות כאלו- Ginnie Mae.

לוח סילוקין Amortization table הינה טבלה שבאמצעותה הלווה יכול להבין כל חודש כמה כסף הוא משלם עבור הריבית ומה התשלום עבור הקרן. עוד ניתן לראות בטבלה את הפיחות שיש ביתרת המשכנתא בכל חודש. יחד עם זאת בטבלה גם מצויין סכומי המיסים (לרוב ארנונה) וביטוחים שעל הלווה לשלם חודש בחודשו. תשלומים אלו מכונים PITI- Principal, Interest, Taxes, and Insurance. .

קיימים סוגים רבים מאוד של משכנתאות ואין זה המקום להיכנס לעובי הקורה ולהסביר את ההבדלים בינייהם. אציין רק שבארה”ב קיימות סוגי משכנתאות כפי שנהוג בישראל כגון משכנתא בריבית קבוע, בריבית משתנא, הלוואת בלון והלוואת גישור ועוד.

עניין חשוב שכן כדאי להזכיר שבעוד בישראל נהוג כי הלווה לעולם ערב לחיובי המשכנתא, היינו שאם לא מחזיר את המשכנתא הוא מחוייב אישית להלוואה. הרי שבארה”ב פעמים רבות הלווה יכול לקבל משכנתא ללא ערבות אישית- Non-Recourse Loan. וכך, הביטחון היחיד שיש לבנק הינו הבית. ובמקרה שהלווה כושל בתשלום החזרי המשכנתא, הבנק מוכר את הבית בכינוס נכסים. ובמקרה שיתרת ההלוואה גבוהה מערך הבית, הלווה לא מחוייב כלפי הבנק בסכם זה.

חשוב מאוד להבין לעומק את עניין המשכנתאות המסובסדות הניתנים ללווים עדי לקנות דירות בארה”ב. עניין זה נוגע למספר אופנים כפי שיפורט להלן.

הדרך העיקרית שבה הממשל הפדארלי וגם הרמת המדינה שבה הם עוזרים ללווים לקבל מימון בנקאי הינו באמצעות מינוף גבוה יותר, היינו לאפשר הלוואות גדולות יותר עם הון עצמי נמוך יותר.

בנקים בדרך כלל מבקשים לממן עד 80% מערך הדירה, היינו לאפשר מינוף של עד 80%- המכונה Loan to Value Ration (LTV). באמצעים אלו ניתן להגיע עד לכדי 96% מימון.

ישנם תוכניות רבות הן פדארליות והן מדינתיות אשר מטרתן לסייע לרכוש דירה עם הון עצמי נמוך. ולהלן נציין אחת מהן.

האפשרות הראשונה הינה FHA- Federl Housing Administration. תחת תוכנית שנקראת 203(b)- program, המאפשרת מינוף גבוה ברכישת דירה ראשונה- Primary residence. וכפי שהסברתי לעיל הגוף איננו נותן כספים אלא רק מאפשר להקטין את ההון העצמי הדרוש ללווה, וזאת באמצעות ביטוח כלפי הבנק אשר נותן את המשכנתא- Mortgage Insurance or MI.

במקרה שהמוכר מתוגרר בדירה, הוא יכול לחשב פחת על מרכיב הריבית של החזרי המשכנתא  (עד לגובה של 750,000$) במקרה שהמדובר בדירת מגורים שגר בו (במשך 5 שנים האחרונות או במשך השניים שלאחר מכן) ולא השכיר את הדירה. כך יכול המוכר להפחית תשלומי מס מוניציפליים וארנונה עד לתקרה מסויימת.

בנוסף, ישנו סכום אשר ניתן להעבירו ממסלול של מס שבח למסלול של מס הכנסה שולי, וזאת בהתאם לחוק Tax payer Relief Act of 1997. במקרה שהמדובר במוכר רווק סך של 250,000$ ניתן להעברה ממס שבח למס ההכנסה השולי, ובמקרה שהמוכרים זוג נשוי- סך של 500,000$.

מכירת דירות מדוות לרשויות המס IRS באמצעות טופס 1099-S. בדרך כלל הדיווח נעשה על ידי הבנק למשכנתאות. באופן עקרוני 10% מהתמורה בעסקאות הנעשות ע ידי מי שאינם תושבי ארה”ב מועברים לרשות מס הכנסה IRS, וזאת בהתאם לחוק FIRPTA- Foeign Investment in Real Property Tax.

מיסים על ידי תושבי ארה”ב או אזרחי ארה”ב משולמים יחד עם הדוחות השנתיים. הוצאות של פחת- Depreiation מוכרות, כפי שהוסבר לעיל (27.5 שנים לדירות מגורים). הפחת המוכר כהוצאה מהכנסה הינם רק הוצאות פסיביות של שכירות והזדקנות הבית.

כך, הוצאות אקטיביות כגון משכורות עצמיאות עבור ‘תחזוקה’ אינן מוכרות, אלא אם באמת הוא משקיע מעל 750 שעות בשנה בצורכי ניהול נכסי הנדל”ן אשר בבעלותו.

הבנק מצד החוק (The Truth in Lending Act- TILA) מחוייב לפרט את כל עלויות הנילוות הנידרשות מהלוות כדי לקבל את ההלוואה, וזאת בהתאם ל Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA). עלויות אלו כוללות אגרות, נקודות כפי שהסברתי לעיל ועוד. בעניין זה חשוב להדגיש גם עמלה לחברות ברוקרים למשכנתאות. אותן חברות אף יכולות לכלול בשירות שלהן גם שמאות לדירה, בדיקה פיזית של הדירה- home inspection.

הבנק, מצד חובת הנאמנות כלפי הלקוח (bona fide- good fait) אף מחוייב לפרט מהם העלויות המשוערות של רכישת הבית מעבר למחיר התמורה. בעבר פרטים אלו היו מפורטים בטופס סטנדרטי שכונה HUD-1  וכיום בטופס TRID וגם Closing Statement.

ואם בחשיפת מידע עסקינן, אז טוב לדעת כי הבנקים מחוייבים גם לפרסם גובה הריבית בפירסומים רישמיים, כך שלקוח יכול בקלות להשוות הריביות בין הבנקנים, באותו מסלול, אשר מכונה Annual Percentage Rate (APR).

ועוד עניין בנוגע לפחת. כפי שהוסבר לעיל הפחת הינו רק עבור המבנה עצמו ולא עבור הקרקע. שהקרקע איננה מתבלה. ואפשר להגיד באופן כללי כי הקרקע מוערכת בסכום של 20% משווי הדירה.

כשדירה נמכרת על המוכר לשלם מס שבח- Capital Gains Taxes על הרווח. מס השבח יכול להיות מחושב כעסקה מהירה- Sort term, אם המוכר החזיק בדירה פחות מ 12 חודשים, או עסקה איטית long term, אם מוכר קנה את הנכס והחזיק בה מעל ל 12 חודשים. במקרה השני המדובר בשיעור מס של עד ל 20% מהרווח. ובכל הנוגע לפחת הרי שיש חיוב מס של 25% על החיסכון בגין כך Depreciation recapture tax.

באמצעות דרך שנקראת A 1031 exchange, ניתן לדחות תשלום מס השבח. דחיה זו נקראת גם ‘like kind’. המדובר ברכישה של דירה אחרת תוך שישה חודשים ממכירת הדירה הנמכרת. או במילים אחרות המדובר בהחלפת דירות תוך שישה חודשים. ובמקרה שהדירה החדשה יקרה פחות מהדירה הנמכרת, ישלם הנישום מס על החלק היחסי- boot.