שאלות ותשובות נדל”ן ארה``ב
איפה כדאי לרכוש נדל"ן בארה"ב לצורכי השקעה?
על מנת להבין היכן כדאי לרכוש נדל”ן בארצות הברית כדאי להבין כיצד התפתחה עד כה ארצות הברית. מתוך כך נוכל להבין היכן היא עתידה להמשיך ולהתפתח. כך נדע היכן כדאי לנו לשים את הכסף.
ניתן לחלק את הערים בארצות הברית לשלושה סוגים.
עיר מרכזית, central town, זוהי עיר חזקה המספקת שירותים לאזורים הסמוכים אליה. היא נולדת בדרך כלל סביב מקור מחיה, מים ומשאבים טבעיים, ולאט לאט גדלה לכדי עיר.
עיר המספקת שירותים, transportation – service town. המיקום נבחר לצורך מתן שירותים לעוברים דרכה או בסמיכות אליה. בדרך כלל היא ממוקמת ב- nodes. מדובר במיקום שבו התחבורה מצטלבת או משתנה כמו למשל נמלים, מוצא נהר, תחנות רכבת מרכזיות ועוד.
עיר ייעודית, special – function town. בדרך כלל היא מתמקדת במטרה אחת או ייצור אחד, למשל ערי ממשל, צבא, אוניברסיטאות, יצור מכוניות ועוד.
אך כמובן שזוהי ההיסטוריה. הערים כיום אינן מספקות באופן עצמאי בלעדי את השירותים הנדרשים. כל עיר מנסה למקסם את המשאבים שיש בה. ומתוך כך נולד המדע של השוואת היתרונות של הערים השונות, comparative advantage.
ישנם ארבעה גורמים המשפיעים על אופן השימוש בקרקעות העיר, land use patterns.
הגורם טופוגרפי, topography – אשר משפיע על הנגישות, תחבורה, בנייה ועוד. עיר על ראש הר כמובן תשתמש בקרקעות באופן אחר מאשר על עמק או בצמוד לנהר, חוף ים וכו”.
היווצרות העיר, origin – היכן העיר התחילה ומאיזו סיבה. כפי שפירטנו לעיל.
הגורם התחבורתי, transportation systems – כיצד בני אדם וסחורה יכולים לנוע ממקום למקום.
העוגן, major existing uses – מבנים אשר מושכים אנשים אליהם. הם ממשיכים להוות מקור משיכה למרות שאינם מתפקדים במטרה הראשונית שלה.
ההתפתחות הכי נפוצה של ערים הינה בצורת מעגלים הולכים וגדלים. בתחילה אנשים מתיישבים, נניח בצומת דרכים, node, בלב העיירה נבנים מבנים ציבוריים, לאט לאט בתי התושבים נדחקים לשולי המעגל ומבני הציבור נשארים בלב הנקודה האמצעית. המעגלים הולכים ומתרחקים מלב העיר, הולכים וגדלים סביב לב העיר. בגלל שהמעגל הפנימי הוא מטבע הדברים היקר ביותר, הוא משמש כמבני משרדים, חנויות ומסחר, וסביבם מבני ציבור. במעגל השלישי ישנם בתי מגורים אשר מתחדשים ועם הזמן גם משנים את ייעודם למבני ציבור. במעגל הרביעי הגדול יותר והמרוחק יותר נמצאים בתי מגורים חדשים יותר.
כמובן שהטופוגרפיה של העיר משפיעה על המעגלים. לעיתים נותני שירותים יפעלו באזור אחד של העיר, תעשיה ומשרדים במקום אחר, וכדומה.
כך גם ברור כי בערים מודרניות הקירבה והנוחות של נתיבי תחבורה משפיעים יותר (מבחינת שווי), מאשר קירבה פיזית למעגל הפנימי.
כך גם מבנים או צמתים ראשיים אשר משמשים כעוגן מושכים סביבם מעגלים מעגלים. בסופו של דבר המעגלים אינם רק מעגלים פשוטים האחד בתוך השני, אלא מעגלים הולכים וגדלים אשר נפגשים במעגלים אחרים שהלכים וגדלים, מעין קורי עכביש חופפים.
לסיכום על השמאי להחליט אלו נתונים הם רלוונטיים לצורך שיטת ההשוואה. אם למשל אנחנו במעגל השלישי – הבתים יקרים אך ישנים, יתכן שייווצר לחץ לשנות את ייעודם לייעוד מסחרי בשל קרבתם למרכז העיר. או נניח אם מתקיים מעגל סביב מפעל גדול והמפעל עומד לפשוט רגל – הוא ישפיע על המחירים בסביבה. או מנגד, אם מתוכנן להיבנות בית חולים מרכזי – מחירי הדיור עשויים להתייקר.
איך יודעים לחשב את שווי הבית בארצות הברית?
על מנת להבין האם הבית שמציעים לנו מתאים לנו והינו בגדר ‘מציאה’ (כי בתכלס כולנו רוצים מציאות..) אין לנו ברירה אלא לצלול קצת לעולם השמאות.
אסביר בקצרה את הנושא ואתן כלים מעשיים לאלו מביניכם שמתעניינים ברכישת בית בארצות הברית.
ישנם 3 שיטות עיקריות לבדיקת שווי הבית אבל השיטה הרווחת ביותר הינה שיטת ההשוואה או גישת ההשוואה, the sales comparison approach, אשר מכוּנה גם market or direct comparison approach. העקרון הינו של ביצוע תחליף, principle of substitution, לבית הנישום.
שיטת ההשוואה הינה הנפוצה וגם החשובה מבין שלושת הגישות לביצוע שמאות למגורים. בשיטת ההשוואה השמאי מנתח השוואת עסקאות בסביבת הבית הנישום וכך מעריך את שוֹוי השוק שלו.
בתהליך זה של שמאות, השמאי נוסף נתוני מכירות ומשווה אותם לבית המדובר. לכן על השמאי להכיר היטב את הבית הנישום, את השכונה והעיר וכן את התהליך לביצוע ההשוואה.
בשיטת ההשוואה ישנם ארבעה צעדים עיקריים.
- הראשון, למצוא עסקאות בנות השוואה, comparable sales.
- לאחר שהשמאי אוסף את הנתונים הרלוונטיים, השמאי מנתח, analyse, את המידע ומשווה אותם לבית הנישום. השמאי צריך להבין את השוני בין הנכסים בלי ההשוואה. השמאי גם צריך להבין מדוע נכסים אחרים נמכרו במחירים שונים.
- הצעד השלישי הינו להחליט אלו מדדים נדרשים כדי להשוות את העסקאות האחרות לבית הנישום.
- לאחר שהנתונים נאספו, חושבו, והושוו, מגיע השלב הרביעי והאחרון שבו השמאי מעריך את הבית הנישום.
העיקרון של תחליף או שיחלוף, principle of substitution, חשוב ומורכב. כבר למדנו כי קונה מרצון שיש לו את מלוא התמיכה, היעוץ והאינפורמציה – לא ישלם מעבר למחיר מסוים עבור בית מסוים. הוא יעדיף לרכוש בית אחר. כי הרי הקונה בוחר בבית מסוים מתוך מספר רב של בתים שעומדים למכירה. אגב, גם המוכר רואה כמה כסף אחרים מבקשים עבור הבתים שלהם – ובהתאם לזה בוחר בכמה למכור את הבית שלו.
השימוש בשיטת ההשוואה הינה הפשוטה ואולי גם המדויקת יותר. בטח יחסית לשיטות האחרות. מסיבה זו הינה גם פופולרית יותר.
שיטת ההשוואה פשוטה יחסית גם כי קל לקבל נתונים רלוונטיים מהגופים השונים אשר עוקבים אחר הנעשה בשוק הנדלן לצורך סטטיסטיקות ועוד. השימוש בנתונים סטטיסטיים מכוּנה, sampling. השמאים נוהגים להשתמש בנתונים אלו כדי לנתח את התנהגות המוכרים והקונים בשוק מסוים.
מאחר שהנתונים אינם מדויקים אלא סטטיסטיים, השמאי יעריך את שוֹוי הבית תוך ציון כי מדובר בסבירות גבוהה, ולא מעבר לכך, “the most probable selling price…”. הביטוי ‘נתונים סטטיסטיים’ מתורגם ל’סבירות גבוהה’ וזה די היינו הך.
הניתוח האנליטי של השמאי והשימוש בנתונים הסטטיסטיים מצריך לימוד מעמיק, bracketing. לדוגמא אם הבית הנישום כולל חצר קדמית, אז השמאי יחפש עסקאות שמצד אחד משובחות יותר ומצד שני גרועות יותר. למשל השמאי יחפש עסקאות שבהן נמכרו בתים עם חצר קדמית ואחורית. ובנוסף עסקאות שבהם לבית כלל אין חצר.
כל בעל מקצוע מתחום הנדלן יכול לבצע התאמה בין עסקאות שבוצעו לבין הבית הנישום. אלא שהשמאי מבצע התאמות באופן שיטתי, adjustment techniques. כך השמאי יודע כיצד להתאים את הנתונים שנאספו מהעסקאות האחרות ביחס לבית הנישום. ההתאמה היא לב ליבה של היכולת המקצועית של השמאי. ניתן לומר שההבדל בין שמאי לבעלי מקצוע אחרים בתחום הנדלן הינו כי האחרים פועלים לפי אינטואיציה או רגש בעוד שהשמאי משתמש באנליטיקה כדי לנתח את הנתונים. כאשר פועלים לפי תחושות קל לפספס נתונים, התאמה שאיננה נכונה, להכניס מדדים מוטעים ועוד. כל אלו משפיעים על התוצאה הסופית באופן דרמטי.
לדוגמא במקרה שהבית הנישום מכיל 4 חדרים והעסקאות שנעשו בסביבת הבית הן של 2 חדרים. ייתכן מאוד ששני הבתים המדוברים נועדו לפלח שוק שונה מאוד – בתים של 4 חדרים למשפחות ובתים של 2 חדרים לזוג ללא ילדים או אדם יחיד. ולכן קשה להשוות בין הנכסים.
תנאי נוסף בשיטת ההשוואה הוא כי העסקאות נעשו ללא תנאים חריגים, unusual conditions. כך למשל במקרה ששוכר רוכש בית שכבר מחזיק, או שהעסקות הן בתוך המשפחה, או שקיימים סיכונים של חשיפה של מיסים ו/או תביעות יחולו על הקונה.
ההתאמה שהשמאי צריך לבצע הינה התאמה ככל יכולתו. השמאי ינסה לתת ‘מעריכים’ לנכסים שאליו משווה על מנת לקבל תוצאה מדויקת ככל יכולתו – comparable means as comparable as you can find.
סוגים שונים של דירות בארצות הברית
ישנם מספר סוגים שונים של דירות בארצות הברית. אשר מפותחת יותר מישראל בעניין זה. ולכן, ישנם ישראלים שמתבלבלים וקשה להם להבחין ולהבדיל ביניהם.
Cooperative- אפשרות לבעלות משותפת על מבנה מגורים. לרוב המדובר בחברה בע”מ מסוג LLC (A limited liability company) אשר כל המניות בה מיועדות לבעלי הדירות בבניין (אלו יכונו stock או shares או stock certificates ). המניות למעשה נותנות להם את הזכות לשכור ולגור בדירות שרכשו. ניתן במובן מסויים להשוות אותה לחברות גוש חלקה אשר בעבר היו נפוצות. החברה היא בעלת המקרקעין והדיירים שוכרים את הדירות בתנאים מוסכמים. כאן, כמו ב Condo הדיירים מוותרים על שליטה מוחלטת על הדירות שלהם תמורת שליטה על ניהול הבניין.
קשה לאנשים להבין את המנגנון הזה, שניראה להם קיצוני ולא מוכר. ולכן ניתן לתת כמשל בניין עם 50 דירות אשר מוקם באזור פשע. משפחה אשר רוצה לגור בבניין תסכים להתפשר על הרבה מאוד ובלבד שתוכל לוודא זהות כל השכנים.
כל דייר מקבל מס’ מניות אשר משקפות את הדירות, ותשלום וועד הבית ייקרא co-op board, הדומה ל condo fee. גם כאן כמו במקרה של Condo, ניתן להגביל רכישת דירות על ידי אוכלוסייה ספציפית, כגון רופאים וכו’.
היתרון כאן בניגוד ל Condo, שניתן למנוע מבעלי המניות לגור בדירות שלהם, ניתן להתנות באופן מחמיר למי מותר לגור בדירות, ניתן למכור בקלות את החלקים בדירות. כך בעלי המניות יכולים בקלות יחסית לרכוש ‘מניות’ בבניין, ומנגד ניתן להגביל באופן מחמיר למי מותר לגור בבניין. עד כדי שפעמים רבות נאלצים רוכשים פוטנציאלים רבים לעבור ראיונות משפילים אצל וועד הבית. אף ידועים הבניינים במנהטן אשר רשומים באופן הזה, ועל הקושי לעבור את התנאים המחמירים הנדרשים לגור שם.
החסרונות נוגעים לבעלות העקיפה של הדיירים על הדירות שלהם. וכמובן שיש קושי למכור את הזכויות בדירות, אשר מצריכות את אישור ה board. בנוסף, יתכנו חובות לחברה עצמה, ולכן יש לבדוק בדקדקנות עניין זה לפני רכישת זכויות בדירה.
איך מכנים את השוכרים בארצות הברית?
שוכרים הינם מחזיקים בדירה ללא בעלות, או במילים אחרות זכות להשתמש בדירה ללא העברת רישום הזכויות.
ישנם סוגים רבים ושונים של שוכרים בארצות הברית. חלק מהשמות בעלי אותה משמעות וחלקם לא.
non-freehold, rentals, lesse, leasehold, tenancy for years, estate for years, interest for years etc.
בעלי חוזה שכירות בכתב עם מועד תפוגה יכונו leaseholds. חוזה המתחדש חודש בחודשו יכונה periodic tenancy. לעומת זאת בעלי זכות שכירות בעלפה יכונו tenancy at will. במקרה כזה שני הצדדים יכולים להודיע על סיום ההתקשרות
מהם ההגבלות של שימוש בדירה בארצות הברית?
ניתן לחלק את ההגבלות (encumbrance) השימוש בדירה לשתי קטגוריות, כמו בישראל. ישנן הגבלות מרצון אשר באות לידי ביטוי בסוג הזכויות הנרכשות. וישנן הגבלות אשר כמובן נובעות ממערכות החוקים וההוראות של השילטון. ישנו שילטון או רשות מקומית של השכונה, של המדינה (states) וכמובן הרשות פדראלי של ארה”ב.
ההגבלות השלטוניות (government limitations או public limitations) מגבילה את השימוש בהתאם לתוכניות תכנון (zoning ordinances) וכן תקני בניה (building codes).
הגבלה נוספת אשר חורגת מענייננו ולכן נציין אותה בקצרה הינה של הפקעה לצורכי ציבור (eminent domain). וכאן בהתאם לתיקון החמישי לחוקה האמריקאית לבעל הנכס ישולם פיצוי בהתאם לשווי שוק של הנכס (fair market condemnation) או בהפקעה חלקית severance damage. בעל הדירה הצמוד אשר נפגע ערכו יקבל פיצוי לפי ירידת ערך- condemnation .
במאמר מוסגר נוסף נזכיר הגבלה שלישית הנוגעת למיסים החלים על הדירה. המדובר במיסים מוניציפליים לשכונה או לעיר (local town or city) היינו סוג של ארנונה בסכומים משמעותיים הרבה יותר. ואי תשלום ארנונה יגרור עיקול על הדירה (property tax liens) – אשר גובר על כל עיקול אחר. ובכך שונה באופן בולט מהדין הישראלי.
בארה”ב ישנם פרויקטים גדולים למגורים אשר נבנים עם הגבלות תכנוניות ואחרות. הגבלות אלו נרשמות ברשות הרישום. ניתן לכנות הגבלות אלו כאל covenants, היינו אמנה בין הדיירים. ניקח לדוגמא קומפלקס מגורים עצום עשר יש צורך בהגבלות תכנוניות היכן להתקין מנועי מזגנים, באלו ימים ושעות מותר להוציא את האשפה, שעות שאסור לעשות רעש ועוד.
הגבלות נוספות רשומות בשטר עצמו deed restrictions. נניח כאשר רשות מקרקעי ישראל מחכירה שדה לתקופה ארוכה. במקרה של הפרת התנאי החכירה, יכול הבעלים לדרוש לקבל חזרה לידיו המקרקעין (forfeiture of title).
רשויות רבות ומגוונות אחראיות על פיתוח אזורי מגורים. וכך מתערבבות להן הוראות מוניציפליות עם חוקים מדינתיים ופדראליים. אנסה על קצה המזלג להמחיש את המנגנון ואף להנגיש ולפשט אותו.
ראשית, תכנון הינו אמצעי ליצור רגולציה והגבלות על פיתוח ושימוש במקרקעין. וכך לדוגמא מדינת MA מערכת החוקים נמצאת ב Chapter 40A of the Zoning Enabling Act. מתחת לחוק הזה נמצאים המועצות המקומיות אשר להם יש תוכניות אב comprehensive או master plans, אשר מתכננות את פיתוח האזורים השונים אשר בתחומה. תוכניות אלו יכללו הוראות הנוגעות לשימוש, גובה, קווי בניין (setbacks) גודל מינימאלי של חלקה, וכן אזורים האסורים לבניה (buffer zones).
נושא איכות הסביבה מפותח מאוד באזורים המבוקשים בארה”ב, ולכן הגבלות רבות ויקרות, אשר מאוגדות תחת הוראות NEPA (the National Environmental Policy Act). אינני רוצה לדכא את הקוראים עם רשימה אין סופית של הגבלות, קנסות, עלויות עצומות, נהלי בטיחות ועוד. רק אציין שנושאים אלו הינם לעיתים הוראות פדראליות ועל בעלי הדירות ליישם אותם במלואם ועל חשבונם.
מצד שני יש הטבות כספיות משמעותיות למי שנוטל על עצמו יוזמה ונניח מנקה שטח אשר היה בעבר מזוהם- Brownfields Act of 1998. או נניח מי שמחליף מערכת חימום ישנה ומזהמת במערכת חדשה וחסכונית. או מי שבונה מחומרים ירוקים וידידותיים לסביבה (Green Building Council). כך
כמו בישראל, גם בארה”ב ישנן אפשרויות אשר יוצאות מהכלל, כדרך לקבל ‘הקלה’ בהגבלות התכנוניות. ראשית בכל הנוגע למבנים אשר היו קיימים לפני שהתוכניות נכנסו לתוקף (nonconforming use). בנוסף, ניתן לבקש הקלה על ידי שכנוע הגוף התכנוני כי יש לכך הצדקה מצד הצדק או הטבה לציבור (variance). הקלה בכל הנוגע ל’שימוש חורג’ (conditional use permits) הינה בקשה מהגוף התכנוני לאפשר נניח שימוש מסחרי לנכס, אשר סותר את ההוראות התכנוניות. אישור לשימוש חורג הינו מוגבל בזמן וניתן רק אם יש בכך הצדקה והטבה לציבור.
