Category: ללא קטגוריה

היערכות נכונה להליך המשפטי לאור תקנות סדר הדין האזרחי החדשות

אף שאנו רק בתחילתה של השנה, נדמה כי איש לא יתווכח על כי האירוע המשפטי המרכזי של השנה כבר ארע. הרפורמה בתקנות סדר הדין האזרחי הכתה גלים רבים, סערה של ממש, בעולם המשפט. עשרות ואף מאות אלפי מילים נכתבו כבר על משמעות הרפורמה מבחינת עורכי הדין ומבחינת ניהול ההליכים המשפטיים. ברשימה קצרה זו אבקש לעמוד על פרספקטיבה מעט שונה, על נקודת מבטו של הלקוח. הרפורמה בתקנות סדר הדין האזרחי מחייבת לא רק את עורכי הדין בבחינה מחודשת של פעולות מוכרות היטב, אלא גם חשיבה, ובעיקר היערכות שונה, מצידם של הלקוחות. תקנות סדר הדין האזרחי החדשות קובעות כללים ברורים, וקשיחים למדי, לניהול ההליך המשפטי. התקנות קבעו כללים ביחס להיקף ולמבנה של כתבי הטענות, הסדירו הליכים מקדמיים שהצדדים מחויבים לקיים ביניהם (לרבות הליכי הידברות בין הצדדים, גילוי מסמכים ומענה לשאלות); קבעו כללים לגבי הגשה מוקדמת של רשימת בקשות ביניים שבדעת הצדדים לבקש והגשה מוקדמת של רשימת העדים שבדעת הצדדים לזמן; ויצקו תוכן רב לדיון קדם המשפט בהליך אשר צפוי להפוך לשלב מהותי, במקרים רבים אף מכריע, בהליך. בנוסף שונו הכללים הנוגעים להבאת העדויות, והמגמה הברורה הינה כי הבאת הראיות ושמיעת העדים תעשה בעל פה (להבדיל מהגשת תצהירים כתובים) וכי גם הסיכומים בהליך (בהם מובאים לרוב הטיעונים המשפטיים העיקריים) ייעשו בדרך כלל בעל פה. שינויים אלה מטים את המשקל בניהול ההליך ביתר שאת לתחילתו של ההליך. היערכות מקצועית של עורך הדין מחייבת היכרות מעמיקה ויסודית של עורך הדין כבר בתחילת הדרך עם כל העובדות והראיות, לרבות עדים פוטנציאליים; וכן מחקר משפטי יסודי מוקדם ביחס לכל הסוגיות העולות בתיק. מבחינת הלקוח משמעות הדברים ברורה – לקוח הצופה הליך משפטי (בין כתובע ובין כנתבע) יעשה נכון אם יקפיד, ביתר שאת, על ריכוז כל המסמכים והראיות הרלוונטיים המצויים בידיו והעברתם לידי בא כוחו מוקדם ככל הניתן, יבחן היטב אילו ראיות נוספות ניתן אולי להשיג באמצעים אחרים, ויבחן היטב גם אילו עדים ביכולתו להביא לתמיכה בטענותיו. מיותר כמעט גם לציין שעל הלקוח להיערך מבחינה כלכלית לניהול הליך שעלול לדרוש הוצאות מרובות כבר בתחילתו של ההליך (עובדה שאף עלולה להקשות על סיום ההליך בדרך של פשרה). בנסיבות אלה גוברת מאד החשיבות של בחירה מהירה ונכונה של עורך הדין המייצג וזאת הן מצידו של התובע; והן, ואולי בעיקר גם דווקא מצידו של הנתבע, אשר מטבע הדברים נגרר להליך בעל כורחו ונדרש להיערך לניהולו בפרק זמן מוגבל. משרדנו מתחייב למתן שירות מהיר, איכותי וללא פשרות בכל הליכי הליטיגציה, לרבות המורכבים ביותר, וזאת בעלות הוגנת ותוך דגש רב על מקצועיות ועל זמינות מלאה ללקוח בכל צרכיו.

תקנת השוק במקרקעין – הכרעה בזכות הבעלות

https://www.lawguide.co.il/articles/1928/B-10161/

המאמר הינו חלק ראשון מסדרה בת 3 חלקים בנושא תקנת השוק במקרקעיו, נושא שידון בפאנל בנושא מקרקעין בכנס השנתי של וועד מחוז ת”א והמרכז באילת.

חלק 1 – תקנת השוק במקרקעין – מאת עו”ד אברהם ללום – חברת עוה”ד אברהם ללום ושות’

כבוד הנשיא ברק – תרופתו של הרוכש היא במימוש זכותו האובליגטורית כנגד המוכר.  זהו הדין בכל המצבים שאדם קונה בהם זכות טובה יותר מזכותו של המוכר. בהקשר של סעיף 10 לחוק המקרקעין, משמעות תו”ל היא אמונה, הלכה למעשה, של הרוכש כי המוכר הוא בעל זכות במקרקעין כאמור במרשם, וכי הוא רשאי להעביר את זכותו במקרקעין, נקייה מכל זכות של אדם אחר.

במאמר זה, בחרתי להתמקד בתקנת השוק במקרקעין אשר מקורה בסעיף 10 לחוק המקרקעין . תקנת השוק במקרקעין מכריעה בזכות לבעלות, במקרה בו ישנה תחרות על הזכות בנכס. כשאנו חיים בעידן של עסקאות מהירות ובקנה מידה גדול מאוד, בו התחרות גדולה מאוד, הדין בישראל חייב לתת מענה הולם להבטחת עניינם של העוסקים בשוק המקרקעין, כאשר אין צורך לציין, שמספר עוה”ד גדל ורמת המקצועיות לא עולה, תקנת השוק נכללת בתוך פרק של דיני התחרות .

ע”פ מאמרו של מנחם מאוטנר  הצדדים בדין המשפטי אשר מתחרים אחד בשני על הבעלות או לחלופין על הזכות לשימוש בנכס מקרקעין הינם זרים אחד לשני ואין בניהם קשר חוזי ישיר. באמצעות אנשי ביניים, גזלנים, הצדדים הגיעו למצב בו הם גורמים נזק אחד לשני בדיני התחרות.

דיני תקנת השוק כוללים מאפיינים ייחודים בכל הקשור לדיני התחרות הזכויות. על פי תקנת השוק, עומדת זכות קניינית של קונה מאוחר אל מול זכות קניינית, של הבעלים המקורי. אין די בכך שהרוכש המאוחר שילם תמורה מלאה והיה תם לב בעת הרכישה בכדי להכשיר את זכאותו לנכס. עליו לעמוד בדרישות סף הקבועות בחוק לרבות העברת הזכויות על שמו כאמור בפס”ד על הנכס להיות בידי הקונה לשם קבלת תקנת השוק. בפס”ד קון  נקבע ש”קבלת הנכס” משמעה העברת זכויות בפועל במרשם.

בית המשפט, אינו עושה שימוש בתקנת השוק במקרים בהם מדובר על הסתמכות על ייפויי כוח ומסמכים אחרים שאינם המרשם. יתרה מזו, מי שרוכש נכס, עליו מוטלת אחריות, גדולה יותר לעשות בדיקות בטרם הוא מתקשר ברכישת הנכס, בית המשפט רואה את הרוכש כאחראי “לחקירה מעמיקה” לרבות לעניין זיהוי המוכר.

סעיף 10 לחוק המקרקעין, וכן בפס”ד דניאל נ’ כרדוש נקבע: “מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של הזכות של הקונה יפה אף אם הרישום לא היה נכון”. תוצאת תקנת השוק – הפקעת הזכות מבעל הקניין האמתי, עקב הסתמכות סבירה על תוכן המרשם. מהות תקנת השוק,  על פי פס”ד קורצפלד נ’ אלדר, הינה, לבצר את אמינות הרישום בפנקסים כמסמכים פומביים הפתוחים לעיונו של הציבור, ולהגן על אלמנט הוודאות בחיי המסחר שהינו גורם חשוב להבטחת משק כלכלי חי ושוקק.

בפסיקה נוצרה סתירה בין סעיף 10 וסעיף 125 שכן ע”פ הראשון יש לעמוד בקריטריונים של תום לב ותמורה וכן הסתמכות על המרשם, כאשר ע”פ סעיף 125 גם ללא התנאים האמורים בסעיף 10 ניתן להסתמך על המרשם אע”פ שהעסקה יכול ונעשתה, לדוגמא, בחוסר תום לב. בית המשפט בפסק הדין דרזי נ’ בונה  קבע שאע”פ שהקונה הסתמך על המרשם לפי סעיף 125, העסקה מבוטלת. בית המשפט קבע שהרוכש מקרקעין חייב בתנאים של סעיף 10 שאם לא כן, אין הוא יכול ליהנות מהגנת תקנת השוק. נראה על פי פס”ד כי מוחלטות מרשם המקרקעין ואמינותו נידחת מפני ההגנה על הרוכש נכס בהתאם לתקנת השוק.

דירוג ‏BDI‏ לשנת 2016 – תחום הנדל”ן, התחדשות עירונית ודיני ספורט

הפרסומים של מדריכי הדירוג הישראלים ממשיכים לזרום, עם פרסום ראשון של דירוג הנישות של מדריך הדירוג הישראלי BDI לשנת 2016.

מדריך הדירוג הישראלי מדרג משרדי עורכי-דין ישראלים בשלל תחומים, והסנונית הראשונה מ- BDI הינו פרסום דירוג של אחד התחומים התחרותיים ביותר בענף –תחום הנדל”ן, ולצדו תחום דירוג המפורסם לראשונה מטעם מדריך הדירוג – תחום ההתחדשות העירונית. בנוסף לשני תחומים אלו, מפורסם גם דירוג המתבצע זו הפעם הראשונה – תחום דיני הספורט.

הדירוג מתבצע תוך התייחסות פרטנית ונפרדת למשרדי בוטיק העוסקים בתחומים המדורגים, והוא מתבסס על תהליך סדור שכולל, בין היתר, קבלת נתונים מהמשרדים, ראיונות אישיים, תקדימים, פרסומי תקשורת, הצלבה עם נתונים פיננסיים ועוד.

הדירוג מטה כולל–

(1) דירוג תחום הנדל”ן

(2) דירוג תחום הנדל”ן – משרדי בוטיק

(3) דירוג תחום ההתחדשות העירונית

(4) דירוג תחום ההתחדשות העירונית – משרדי בוטיק

(5) דירוג תחום דיני ספורט

למען הסדר הטוב, חשוב להדגיש כי שמות המשרדים בכל תחום דירוג מופיעים על פי סדר הא’ב’ וללא דירוג פנימי. וללא גינונים נוספים – להלן ניתוח דירוג תחומי הנדל”ן, ההתחדשות עירונית ודיני ספורט של מדריך הדירוג BDI לשנת 2016:

(1) תחום הנדל”ן

בדירוג הנדל”ן, ראוי לציון משרד שביט בר-און גלאון ציר יגור ושות’ שעלה ב- 2 דרגות איכות מהשנה החולפת, עלייה מטאורית שכמעט ולא מתרחשת בעולם הדירוג, וכן יצויין משרד חיים צדוק ושות’ שנכנס לדירוג בפעם הראשונה היישר לקבוצת המובילים.

קבוצת עילית

– ברקמן וקסלר בלום ושות’, עורכי דין

– גולדפרב זליגמן ושות’

– גורניצקי ושות’ עורכי דין

– המבורגר עברון ושות’, משרד עורכי דין ונוטריונים

– הרטבי-בורנשטיין-בסון ושות’ משרד עורכי דין

– הרמן, מקוב ושות’ (עלייה בדרגת איכות משנה שעברה)

– הרצוג פוקס נאמן

– וקסלר, ברגמן ושות’, עורכי דין

– יגאל ארנון ושות’, עורכי דין

– יהודה רוה ושות’ – עורכי דין

– מ. פירון ושות’ עורכי דין ונוטריונים

– מיתר ליקוורניק גבע לשם טל ושות’, עורכי דין (עלייה בדרגת איכות משנה שעברה)

– נשיץ ברנדס אמיר ושות’ (עלייה בדרגת איכות משנה שעברה)

– עמית, פולק, מטלון ושות’

– פישר בכר חן וול אוריון ושות’

– ראב”ד, מגריזו, בנקל ושות’ עורכי דין

– ש. בירן ושות’, עורכי דין

– ש. פרידמן ושות’, עורכי דין (עלייה בדרגת איכות משנה שעברה)

– שוב ושות’ עורכי דין

– שרקון, בן עמי אשר ושות’ משרד עורכי דין (עלייה בדרגת איכות משנה שעברה)

מובילים בולטים

– אגמון ושות’, רוזנברג הכהן ושות’

– אפרים אברמזון ושות'(עלייה בדרגת איכות משנה שעברה)

– בלטר, גוט, אלוני ושות’

– ברנע ושות’ עורכי דין (עלייה בדרגת איכות משנה שעברה)

– יעקב סלומון ליפשיץ ושות’

– כספי ושות'(עלייה בדרגת איכות משנה שעברה)

– ליפא מאיר ושות'(עלייה בדרגת איכות משנה שעברה)

– עמר רייטר ז’אן שוכטוביץ ושות’ AYR

– ש. הורוביץ ושות'(עלייה בדרגת איכות משנה שעברה)

– שביט בר-און גלאון ציר יגור ושות’ – עורכי דין (עלייה בשתי דרגות איכות משנה שעברה)

– שבלת ושות’ (עלייה בדרגת איכות משנה שעברה)

– שטיינמץ, הרינג, גורמן ושות’ – עורכי דין

– שניצר, גוטליב, סאמט ושות’ – עורכי דין(עלייה בדרגת איכות משנה שעברה)

– שפיגלמן, קורן, ברק, זמיר ושות’ עו”ד ונוטריונים

מובילים

– א. ש. שמרון, י. מלכו, פרסקי ושות’

– ארדינסט, בן נתן, טולידאנו ושות’ משרד עו”ד (עלייה בדרגת איכות משנה שעברה)

– גלעד שר, קדרי ושות’ עורכי דין (ירידה בדרגת איכות משנה שעברה)

– גרוס, קלינהנדלר, חודק, הלוי, גרינברג ושות’ (עלייה בדרגת איכות משנה שעברה)

– ד”ר י. וינרוט ושות'(עלייה בדרגת איכות משנה שעברה)

– דורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, צדרבוים עו”ד ונוטריון (עלייה בדרגת איכות משנה שעברה)

– זלינגר, קונפינו, בן-צבי, לוכטנשטיין ושות’ – משרד עו”ד(עלייה בדרגת איכות משנה שעברה)

– חיים צדוק ושות’, משרד עו”ד (כניסה חדשה לדירוג היישר לקבוצת המובילים)

– טולצ’ינסקי שטרן מרציאנו כהן לויצקי ושות’ (עלייה בדרגת איכות משנה שעברה)

– כבירי-נבו-קידר ושות’, עורכי דין (עלייה בדרגת איכות משנה שעברה)

– מטרי, מאירי ושות’, עורכי דין

– רון גזית, רוטנברג ושות’ משרד עורכי דין (עלייה בדרגת איכות משנה שעברה)

– תדמור ושות’ פרופ’ יובל לוי ושות’

מוערכים

– אפשטיין רוזנבלום מעוז ERM (כניסה חדשה לדירוג)

– בלושטיין, בר-קהן, ציגנלאוב ושות’ (כניסה חדשה לדירוג)

– גבריאל ראובינוף משרד עו”ד ונוטריון (כניסה חדשה לדירוג)

– גולדבלט גינדס יריב – עורכי דין

– יוסי אברהם ושות’, עורכי דין (כניסה חדשה לדירוג)

– לאמעי סידר רהט צידון פינק, עו”ד ונוטריונים (כניסה חדשה לדירוג)

– משה נסים, רינקוב, סנדרוביץ – עורכי דין (כניסה חדשה לדירוג)

– פירט, וילנסקי, מזרחי, כנעני – עורכי דין (כניסה חדשה לדירוג)

– פרל כהן צדק לצר ברץ (כניסה חדשה לדירוג)

– שלמה כהן ושות’, משרד עו”ד ומגשרים

– שנהב קונפורטי רותם ושות’ – עורכי דין

(2) תחום הנדל”ן – משרדי בוטיק

בדירוג הבוטיקים בתחום הנדל”ן, ראוי לציון משרדו של עו”ד גיא פרבמן שעלה ב- 2 דרגות איכות מהשנה החולפת, עלייה מטאורית שכמעט ולא מתרחשת בעולם הדירוג. כן יצויין משרד דן עופר ושות’ – שנכנס לראשונה לדירוג היישר לקבוצת האיכות הראשונה, הישג מרשים.

מובילים בולטים

– גולדמן, ארליך, אדלשטיין ושות’

– גיא פרבמן משרד עו”ד (עלייה בשתי דרגות איכות משנה שעברה)

– גינדי-כספי עו”ד ונוטריונים

– דן עופר ושות’ עורכי דין (כניסה חדשה לדירוג היישר לקבוצת האיכות הראשונה)

– ורדי לשם רון, עורכי דין

– חג’ג’, בוכניק, ויינשטיין ושות’ – עורכי דין

– חגי שבתאי – שפירא, משרד עו”ד(עלייה בדרגת איכות משנה שעברה)

– חיים קוסובסקי-שחור ושות’

– יהושע דיאמנט משרד עו”ד (עלייה בדרגת איכות משנה שעברה)

– מירון, בן ציון ופריבס עו”ד ונוטריונים(עלייה בדרגת איכות משנה שעברה)

– נתן מאיר ושות’, עורכי דין

– ענת בירן, משרד עורכי דין (כניסה חדשה לדירוג)

– צבי שוב, משרד עורכי דין (עלייה בדרגת איכות משנה שעברה)

– תיק, גלעד, קינן, בלחרסקי משרד עורכי דין

מובילים

– אברהם ללום ושות’ משרד עורכי דין

– אברהם נאמן – משרד עורכי דין (ירידה בדרגת איכות משנה שעברה)

– בויאר, אור, שפרנט, מישור ושות’ עו”ד ונוטריונים (עלייה בדרגת איכות משנה שעברה)

– ברגרזון ושות’ (כניסה חדשה לדירוג)

– ברון ושות’, משרד עו”ד

– גיל הירשמן ושות’, משרד עורכי דין (כניסה חדשה לדירוג)

– הררי טויסטר ושות’ (ירידה בדרגת איכות משנה שעברה)

– ח. נועם ושות’ חברת עורכי דין (כניסה חדשה לדירוג)

– לוי טילר ושות’ – חברת עורכי דין(עלייה בדרגת איכות משנה שעברה)

– מילר ושות’ משרד עורכי דין(עלייה בדרגת איכות משנה שעברה)

– מרים דונין (שוב), משרד עורכי דין

– נוב, קסנר ושות’ עורכי דין (עלייה בדרגת איכות משנה שעברה)

– פרופ’ ביין ושות’ – משרד עו”ד(עלייה בדרגת איכות משנה שעברה)

– רז-כהן, פרשקר ושות’ (כניסה חדשה לדירוג)

מוערכים

– א. סוכובולסקי ושות’ עורכי דין (ירידה בדרגת איכות משנה שעברה)

– א. שילה ושות’ עורכי דין

– אברהם בר – עורכי דין (ירידה בדרגת איכות משנה שעברה)

– אורלנסקי איזנברג מוזסון ושות’ (כניסה חדשה לדירוג)

– אשל, אשלגי, רוזנט עורכי דין (ירידה בדרגת איכות משנה שעברה)

– ב.ז.א בן זקן, גרינליק ושות’ משרד עו”ד

– גונן קסטנבאום חברת עורכי דין (כניסה חדשה לדירוג)

– הורוביץ, אבן, אוזן ושות’ (כניסה חדשה לדירוג)

– צמח שניידר ושות’ – עורכי דין

– רוזנברג אברמוביץ שנלר, עורכי דין (כניסה חדשה לדירוג)

– שירן בן עזרא (כניסה חדשה לדירוג)

– שרגא בודה (כניסה חדשה לדירוג)

(3) תחום ההתחדשות העירונית (תחום דירוג חדש)

קבוצת עילית

– אגמון ושות’, רוזנברג הכהן ושות’

– ברון ושות’, משרד עורכי דין

– גולדפרב זליגמן ושות’

– גיל הירשמן ושות’, משרד עורכי דין

– גינדי-כספי עורכי דין ונוטריונים

– הרטבי-בורנשטיין-בסון ושות’ משרד עורכי דין

– הרמן, מקוב ושות’

– הרצוג פוקס נאמן

– מ. פירון ושות’ עורכי דין ונוטריונים

– נשיץ ברנדס אמיר ושות’

– עמית, פולק, מטלון ושות’

– פישר בכר חן וול אוריון ושות’

– שבלת ושות’

– שניצר, גוטליב, סאמט ושות’ – עורכי דין

– תיק, גלעד, קינן, בלחרסקי משרד עורכי דין

מובילים בולטים

– אפשטיין רוזנבלום מעוז ERM

– גורניצקי ושות’ עורכי דין

– גלעד שר, קדרי ושות’ עורכי דין

– דורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, צדרבוים עו”ד ונוטריון

– המבורגר עברון ושות’, משרד עו”ד ונוטריונים

– וקסלר, ברגמן ושות’, עורכי דין

– יגאל ארנון ושות’ עורכי דין

– ליפא מאיר ושות’

– פרל כהן צדק לצר ברץ

– ש. פרידמן ושות’, עורכי דין

– שביט בר-און גלאון צין יגור ושות’ – עורכי דין

– שטיינמץ, הרינג, גורמן ושות’ עורכי דין

– שרקון, בן עמי, אשר ושות’ משרד עו”ד

– תדמור ושות’ פרופ’ יובל הלוי ושות’

מובילים

– אפרים אברמזון ושות’

– ארדינסט, בן נתן, טולידאנו ושות’ משרד עו”ד

– בן ארי פיש סבן ושות’

– גלוזמן ושות’ – עורכי דין

– ד”ר י. וינרוט ושות’

– כבירי-נבו-קידר ושות’, עורכי דין ונוטריון

– לוי, מי-דן ושות’ עורכי דין

– מטרי, מאירי ושות’, עורכי דין

– עמר רייטר ז’אן שוכטוביץ ושות’ AYR

– רכניץ, קסלר ושות’, עו”ד ונוטריונים

– ש. בירן ושות’, משרד עורכי דין

– ש. הורוביץ ושות’

– שנהב קונפורטי רותם ושות’ – עורכי דין

– שפיגלמן, קורן, ברק, זמיר ושות’ עורכי דין ונוטריונים

(4) תחום ההתחדשות העירונית – משרדי בוטיק (תחום דירוג חדש)

מובילים בולטים

– א. סוכובולסקי ושות’ עורכי דין

– אברהם ללום ושות’ עורכי דין

– אשל, אשלגי, רוזנט עורכי דין

– גונן קסטנבאום חברת עורכי דין

– גיא פרבמן משרד עורכי דין

– דן עופר ושות’ עורכי דין

– הורוביץ, אבן, אוזן ושות’

– הררי טויסטר ושות’

– חג’ג’, בוכניק, ויינשטיין ושות’ – עורכי דין

– מילר ושות’ משרד עורכי דין

– מירון, בן ציון ופריבס עורכי דין ונוטריונים

– נוב, קסנר ושות’ עורכי דין

– רז-כהן, פרשקר ושות’

מובילים

– א. שילה ושות’ עורכי דין

– אביחי נ. ורדי משרד עורכי דין

– אברהם נאמן – משרד עורכי דין

– ברגרזון ושות’

– ורדי לשם רון, עורכי דין

– ח. נועם ושות’ חברת עורכי דין

– חגי שבתאי – שפירא, משרד עורכי דין

– יוסף ישורון ושות’ – עו”ד ונוטריון

– כהן, ערב ושות’

– לוי טילר וושת’ – משרד עורכי דין

– ענת בירן, משרד עורכי דין

– פרופ’ ביין ושות’ – משרד עורכי דין

– צבי שוב, משרד עורכי דין

(5) תחום דיני הספורט (תחום דירוג חדש)

ענף הספורט בישראל המגלגל בכל שנה מחזור עסקים המוערך ביותר מ-2 מיליארד ₪ מייצר פעילות רבה למשרדי עורכי הדין המובילים בתחום.

קבוצת עילית

– וקסלר, ברגמן ושות’, עורכי דין

– זיסמן, אהרוני, גייר ושות’ (ZAG-S&W)

– מטרי, מאירי ושות’, עורכי דין

– עמר רייטר ז’אן שוכטוביץ ושות’ AYR

מובילים בולטים

– אורלנסקי איזנברג מוזסון ושות’

– אשל, אשלגי, רוזנט עורכי דין

– ד. מירקין ושות’ – עורכי דין ונוטריונים

– דן חי ושות’ עורכי דין ונוטריון

– הולין-הדס, עורכי דין

– יגאל ארנון ושות’, עורכי דין

– ש. פרידמן ושות’, עורכי דין

עו”ד אברהם ללום – אברהם ללום ושות’

עו”ד אברהם ללום עוסק בתחום מזה כ- 13 שנה והוא שותף לשינויים בחקיקה בתחום המקרקעין וההתחדשות העירונית, בין היתר בחוק המכר דירות, קבוצות רכישה ועוד וכן, למספר החלטות מהותיות של בתי משפט, אשר הביאו לשינוי חשוב בתחום הנדל”ן בישראל ותחום ההתחדשות העירונית. תרומתו לענף הנדל”ן בישראל מוכרת גם בפעילותו בקידום והובלת הצעות חוק רבות בתחום המקרקעין והוא נמצא בחזית הליכי החקיקה בתחום המקרקעין, התחדשות עירונית, תכנון ובנייה, מיסוי וקניין ועוד.

 המשרד בראשותו של ללום מקיים פעילות בינלאומית ב-15 מדינות, והוא הפך לאוטוריטה מקצועית בתחומו וחתום על הספרים “מורה דרך לעסקאות תמ”א 38”, “מורה דרך לפינוי בינוי” וחוזים אחידים. ללום הוא מקים הקליניקה להתחדשות עירונית במכללת שערי משפט, מרצה בתוכנית לימודי התחדשות עירונית, לימודי נדל”ן בישראל ובחו”ל במספר מוסדות לימוד מהמוכרים ביותר בישראל.

בין תפקידיו, משמש ללום כיועץ משפטי של ארגון חברות התמ”א 38 וההתחדשות העירונית בלשכת המסחר, מייסד המדרשה למשפט של לשכת עו”ד ויו”ר המדרשה כיום, יו”ר המנגנון של לשכת עוה”ד ומי שמייצג מספר גופים מהגדולים ביותר בישראל, כולל חברות ממשלתיות וציבוריות. כמו כן, הוא מכהן כמשנה וסגן יו”ר לשכת עוה”ד בישראל ויו”ר פורום המקרקעין הארצי של הלשכה.

היקף הפרויקטים בארץ שאותם מלווה ללום עומד על כ- 13,000 יחידות הכולל מסחר, מגורים דיור מוגן ועוד, בשווי מוערך של 17.5 מיליארד שקל. היקף הפרויקטים בחו”ל עומד על כ- 5,000 יחידות בשווי מוערך של 1.6 מילארד דולר.

מירוץ החתימות לוועדה לבחירת שופטים: עו”ד אבי ללום פורש

https://www.calcalist.co.il/local/articles/0,7340,L-3838753,00.html

נותרו חמישה ימים להגשת מועמדויות לכהן כנציג עורכי הדין בוועדה לבחירת שופטים; ראש הלשכה אבי חימי טען בפומבי שהוא ניטרלי, אך חברי מועצה אומרים שהוא ואנשיו פועלים למען מועמדותו של עו”ד מוחמד נעמנה; כרגע נותרו חמישה מועמדים שמנסים להשיג מספיק חתימות.

עו”ד אבי (אברהם) ללום, שנחשב אחד המועמדים הבולטים במרוץ לתפקיד נציג לשכת עורכי הדין בוועדה לבחירת שופטים, הודיע הערב (ה’) שהחליט לפרוש מההתמודדות.

בכדי להתמודד צריך כל מועמד להגיש עד יום שלישי הקרוב טופס ובו חתימות של שלושה חברי מועצה התומכים בו. ל”כלכליסט” נודע כי רבים מחברי המועצה הבטיחו לעו”ד ללום שיחתמו לו על טופס המועמדות, אך בסופו של דבר לקראת רגע האמת התומכים החלו לשדר סימני היסוס וחששות.

בתגובה הודיע ללום כי הוא פורש מהמירוץ ובהודעה שפרסם כתב: “אני מאמין באחדות השורות ושיכולתי לתרום רבות מניסיוני ויכולתי, אך לאור ריבוי המועמדים, החלטתי שאני מעדיף להמשיך בעשייה ובימים הקרובים אודיע במי אני תומך”.

לפי המצב כעת ישנם חמישה מועמדים שמנסים להשיג חתימות שיאפשרו להם להתמודד על הכיסא בוועדה (שהיה של עו”ד אפי נוה שפרש ממנה). החמישה הם עו”ד מוחמד נעמנה יו”ר מחוז צפון, עו”ד מאיר מזרחי, שאינו פעיל בלשכה ומועמדותו נחשפה בכלכליסט, עו”ד יצי גורדון, עו”ד ערן גולן ועו”ד דורון ברזילי.

בשיחות עם כלכליסט הציגו מספר חברי מועצה תמונת מצב לפיה הופעלו לחצים כבדים מכמה כיוונים, על מנת לנסות ולסכל את עצם הגשת המועמדות של כמה מועמדים ובראשם ללום, אך לא רק הוא.

לפי המקורות, סיעת הדתיים היתה לכאורה מחויבת לתמוך בללום, ובפרט לאחר שעו”ד יצחק נטוביץ שראה עצמו מועמד הסיעה לוועדה, הבין שאין לו סיכוי ריאלי להיבחר והושגו מולו הבנות על הסרת מועמדותו.

בסופו של דבר, סיעת הדתיים הודיעה שהיא עומדת מאחורי נוטוביץ במועמדותו ולטענת גורם במועצה, בכך יכלה הסיעה לחמוק באלגנטיות מהצורך לעמוד בהבטחה ולחתום לללום. לדברי המקור, הסיבה לכך היתה הרצון של הסיעה הדתית שלא לפוצץ את היחסים מול ראש הלשכה אבי חימי.

חימי וללום היו עד לאחרונה מקורבים מאוד וללום הוא חבר סיעתו של חימי. אלא שחימי כנראה לא ראה בעין יפה את העובדה שללום החליט להתפטר מתפקידו כיו”ר ועדת מנגנון בלשכה ובנוסף את העובדה שהעז להתמודד על הכיסא בוועדה מבלי שקיבל ממנו את ברכת הדרך. לטענת מקורות בלשכה, חימי ואנשיו ניסו למנוע את מועמדות ללום ובמצב זה ללום התקשה מאוד להשיג את החתימות הדרושות לו.

ראש הלשכה אבי חימי הציג עצמו כניטרלי במהלך המירוץ, ואמר שהוא אינו תומך בשלב זה באף אחד ובהמשך יודיע במי הוא תומך. ה”ניטרליות” הזו לכאורה גררה ביקורת על חימי ונטען שהדבר מעיד על חולשתו והחשש שלו לעמוד בפני מועמד שאולי לבסוף יפסיד. יחד עם זאת, כמה חברי מועצה אמרו לכלכליסט שבפועל אין זו תמונת המצב המשתקפת לדעתם, וחימי מגויס לבחירתו של עו”ד מוחמד נעמנה. נעמנה הוא מועמדם של ראשי המחוזות בלשכה, בהובלת עו”ד רומי קנבל, יו”ר מחוז מרכז ועו”ד תמי אולמן יו”ר מחוז חיפה.

עו”ד אברהם ללום – מייסד, בעלים וראש המשרד

https://www.duns100.co.il/AL_&_Co_%D7%90%D7%91%D7%A8%D7%94%D7%9D_%D7%9C%D7%9C%D7%95%D7%9D_%D7%95%D7%A9%D7%95%D7%AA_%D7%A4%D7%99%D7%A8%D7%9E%D7%AA_%D7%A2%D7%95%D7%A8%D7%9B%D7%99_%D7%93%D7%99%D7%9F/%D7%90%D7%91%D7%A8%D7%94%D7%9D_%D7%9C%D7%9C%D7%95%D7%9D

.AL & Co אברהם ללום ושות’, פירמת עורכי דין

פירמה בינלאומית מהמובילות בישראל העוסקת בתחומים הבאים: נדל”ן בנקאות ומימון, התחדשות עירונית, נדל”ן בינלאומי, ליטיגציה, יישוב סכסוכים וניהול משברים, דיני עבודה ועוד

מהו המהלך המשמעותי שהובלת לאחרונה?

קידום הצעות חוק, בין היתר בתחום “ההתחדשות העירונית” ביצוע עסקאות מורכבות הכוללות – תמ”א 38, קומבינציה, שותפות וקבוצות רכישה, ועוד מגוון עסקאות מורכבות ומיוחדות. קידום תב”ע להקמת שכונה בעיר עפולה להקמת כ- 7,000 יח’. כמו כן, קידום עסקה גדולה בת”א להריסת מבנים קיימים במסגרת בית מורכב (בית משותף הכולל מספר בניינים הרשומים כבית משותף אחד).

מהן החזקות המשמעותיות של החברה בעינייך ?

יחס אישי, חידושים, קידמה, יצירתיות ומשפחתיות.

מהם המהלכים המרכזיים שנעשו לאחרונה ויובילו להתחזקות החברה בשנים הקרובות?

1) ביצוע פרויקטים בהיקפים גדולים, בין היתר קידום תכנית ל-11,000 יח’ במס’ ערים בארץ.

2) ליווי רשויות מקומיות וציבוריות לרבות אך לא רק החברה הכללית של אשקלון וייצוג חברת עמידר.

3) בניית כוח אדם איכותי ומקצועי.

מהם האתגרים המרכזיים של החברה בשנים הקרובות?

להישאר מעודכנים, להמשיך לתת יחס אישי ומקצועי במסגרת צמיחה וגדילת המשרד.

מהן המלצותיך למנהל בתחילת דרכו?

תרומה לקהילה, התמקצעות בתחום ספציפי, כתיבה מקצועית, בנייה של צוות איכותי ומקצועי, התמקצעות ייחודית של המשרד לרבות בתחומים חדשים כחלק מתחום המקרקעין או כל תחום עשייה של המשרד.

מה חשוב לזכור גם בזמנים קשים?

חשוב להיערך ולהתכונן לזמנים טובים יותר ולנצל את הזמן על מנת להתחזק מקצועית.

תמ”א 38 – יש כמה דברים שחשוב לדעת על שיתוף מקרקעין

https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001016132

רישום חכירות צולבות הוא אמצעי שהשתרש במשך השנים לצורך הסדרת רישום הזכויות מבונים, במטרה לחסוך את הליך התכנון המורכב הכרוך ברישומו של בית כבית משותף ■ מהן ההשלכות?

*** הכתבה בשיתוף איגוד חברות תמ”א 38 והתחדשות עירונית

בפסק דין שניתן על-ידי בית המשפט השלום בתל-אביב, פסק בית המשפט לפירוק השיתוף במקרקעין על דרך מכירתם במכרז, על אף התנגדותו של בעל זכויות במקרקעין לביצוע המכירה.

התובעת ביקשה לבצע פירוק שיתוף של המקרקעין באמצעות מכירת המקרקעין כמקשה אחת במסגרת מכירה פומבית וחלוקת התמורה בינה לבין הנתבע בהתאם לחלקם היחסי במקרקעין.

הנתבע, מנגד, ביקש לרשום את המקרקעין כבית משותף, כך שכל בית מבין שני הבתים המצויים על המקרקעין יירשמו כחלקת משנה נפרדת בבעלות עצמאית.

לטענת התובעת, פירוק שיתוף על-ידי רישום המקרקעין כבית משותף תביא להפסד כלכלי ניכר, הואיל ולצורך מימוש זכויות בנייה נוספות במקרקעין בצורה האופטימלית יש להשתמש בשטחם של כל המקרקעין, ולא ניתן להתקשר עם יזם לצורך בנייה במחצית המקרקעין המשקפים את שטחה של התובעת בלבד משום היעדר כלכליות ליזם.

בית המשפט קיבל את התביעה ולמעשה כפה על הצד הנתבע את מכירת המקרקעין בשלמות. בנימוקיו לפסק הדין התבסס בית המשפט בעיקר על טענת קיומו של הפסד ניכר העשוי להיגרם ככל שלא יבוצע פירוק השיתוף על דרך מכירה וחלוקת התמורה בין הצדדים.

לטעמי, החלטת בית המשפט היא בעלת השלכות מרחיקות לכת, אשר ספק אם היה בית המשפט ער להן בעת מתן פסק הדין. אני סבור כך בשל העובדה שהתנהגות הצדדים בנוגע למקרקעין על דרך השימוש הבלעדי רישומן של חכירות צולבות המייצגות כל אחת זכות לשימוש במבנה אחד משני הבתים המצויים במקרקעין.

רישום חכירות צולבות הוא למעשה אמצעי שהשתרש במשך השנים לצורך הסדרת רישום הזכויות במקרקעין מבונים, במטרה לחסוך את הליך התכנון המורכב הכרוך ברישומו של בית כבית משותף. אמצעי רישום של חכירות צולבות השתרש בפסיקת בית המשפט ובספרות המשפטית כמקביל לרישומו של הבית המשותף.

לפיכך, החלטת בית המשפט לכפות הליך של פירוק שיתוף על שותף במקרקעין, עשויה ליצור לגיטימציה אף לבעל דירה עצמאית בבית משותף. בעל דירה שבבעלותו דירה רשומה תחת יחידה עצמאית ונפרדת, יקבל לגיטמציה לפירוק השיתוף, נוכח היעדר כלכליות להמשך קיומו של הבית כבית משותף וקיומה של הזדמנות כלכלית מנגד להתקשר עם יזם למכירת כל הזכויות בבניין.

ספק רב אם תוצאה מהותית זאת עמדה לנגד עיני הפוסק בעת מתן פסק הדין.

על שקיפות וניגוד עניינים

https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001018486

במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית חשוב מאוד לפעול בשקיפות.

*** הטור בשיתוף איגוד חברות התמ”א

פרויקטים של התחדשות עירונית מקודמים בדרך כלל ע”י נציגות דיירים, ועלייה לשתף מעת לעת את כלל הדיירים בקידום הפרויקט. מדובר בתהליך חשוב ביותר ליצירת תחושת שקיפות ואמון בין כלל הדיירים לבין הנציגות, ולצורך שימור ומתן ביטוי לרצונם של הדיירים במהלך הוצאת הפרויקט לפועל.

למען השקיפות, חייב בעל דירה לדווח לכל שאר בעלי הדירות על שינוי מהותי בתמורה שהוא צפוי לקבל. השאיפה היא לפעול לקיום החובה הקיימת בחוק פינוי בינוי פיצויים על אף שאין הסדר לגבי פרויקטים של תמ”א 38.

קיימים גורמים רבים עליהם החובה לפעול בשקיפות: החוק מתייחס בעיקר לגורמים אשר פועלים מטעמו של יזם המעוניין בביצוע הפרויקט, למי שמקבל או שעתיד לקבל תמורה מהיזם או מהקבלן וכן למי ששכרו תלוי בהתקיימות הפרויקט והוצאתו לפועל.

לעניין זה, ועדת האתיקה הארצית של לשכת עוה”ד (החלטה מספר את/ 4/14) קבעה כי אסור לעורך דין המייצג את הבעלים (בעלי הדירות הקיימות) לייצג גם את היזם, לא לעניין העסקה עצמה וגם לא לעניין הרישום.

כמו כן, נקבע כי אסור לעורך דין המייצג את הבעלים לכרות הסכם עצמאי עם היזם בו יוסדר שכר טרחתו. ההתקשרות חייבת להיות אך ורק עם לקוחותיו של עורך הדין המייצג, קרי – הבעלים, כאשר אם יש התחייבות של היזם לשלם את ההוצאות, היא תהיה כלפי הבעלים בלבד ובשום מקרה לא כלפי עורך הדין המייצג אותם.

ועדת האתיקה גם קבעה כי אין מניעה לחשוף בפני היזם את שכר טרחתו של עורך הדין, כפי שסוכם על ידי עורך הדין ולקוחותיו, ואולם – עורך הדין לא ינהל עם היזם משא ומתן לגבי שכר טרחתו ולא ייצג את הבעלים במשא ומתן כזה, שתכליתו לדון בשכר טרחת עורך הדין עצמו. כל דיון בשאלת שכר הטרחה יהיה אך ורק בין עורך הדין לבין לקוחותיו והיזם לא יהיה מעורב בו.

“יזמים שלא מעודכנים בחקיקה עלולים להכשיל פרויקטים”

https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001029968

עו”ד אברהם ללום, מרצה הקורס “חוזים וקניין בהתחדשות עירונית עירונית”, מסביר כי על היזמים להכיר את התחום על בוריו על מנת לנהל את הפרויקט בצורה חלקה ■ “הדיירים יותר חכמים מבעבר ומציגים יכולות ניהול מו”מ גבוהות”.

*** הכתבה בשיתוף איגוד חברות תמ”א 38

“תחום ההתחדשות העירונית הוא מורכב ומשתנה מיום ליום, יש עשרות גורמים שצריך לעבור בדרך לפרויקט, וכל אחד מהם דורש מהיזם החלטות מורכבות שמשתנות מיום ליום”, אומר עו”ד אברהם ללום, מומחה בתחום הנדל”ן וההתחדשות עירונית, ומי שמעביר את הקורס “חוזים וקניין בהתחדשות עירונית” במרכז פישמן.

לדבריו,”יזמים שאינם מעודכנים בשינוי חקיקה עלולים להכשיל פרויקטים” באופנים שונים – בין אם להציע לדיירים הבטחות שלא יוכלו לעמוד מאחוריהן, או לחילופין הצעות שלא נבדקו על בסיס תכנון, מיסוי וקניין – ואז כשיתגלו הבעיות יהיה מסובך לשנות את ההבטחות הראשונות לדיירים, והפרויקט ייפול”.

לא להסתמך רק על עורכי הדין

הקורס אותו מעביר עו”ד ללום מספק העמקה ליזמים ולבעלי ניסיון בתחום דיני המקרקעין, במטרה להקנות כלים מעשיים ותיאורטיים להבנת מורכבותו של פרויקט מסוג התחדשות עירונית על כל שלביו, לרבות החסמים הרגולטוריים והכדאיות כלכלית.

“אמנם יזמים היום הם בעלי ידע רב הרבה יותר מבעבר, ולא מסתמכים רק על סיוע של עורכי-דין המתמחים בתחום, אבל גם הדיירים היום הרבה יותר חכמים מבעבר. הם מתעדכנים באינטרנט ומציגים מול היזמים יכולות ניהול מו”מ גבוהות”, מסביר עו”ד ללום, “לכן יזם אינו יכול להרשות לעצמו להגיע למו”מ עם ידע דל מדי, ואינו יכול להסתמך על עורכי-הדין בשלבים הראשונים של שיחות מקדימות מול הדיירים”.

עו”ד ללום מסביר כי כבר בשלבים הללו על היזם להיות מעודכן בידע הרלוונטי, על מנת לספק תשובות נכונות לשאלות הדיירים. “אפילו בשאלות כמו איזה מסלול תמ”א לבחור – הריסה או תוספות, או לחילופין מסלול פינוי-בינוי. על היזם להסביר את ההבדלים בבהירות, ואף להמליץ על המסלול הנכון המתאים לדיירים שמולו, זאת בהתאם לפטורים הקיימים מבחינת מיסוי ובהתאם לתקנות הקיימות לביצוע כל סוג של פרויקט”.

“בקורס אנחנו מביטים על התחום מלמעלה, מטרתנו להעניק למשתתפים בו ארגז כלים שכולל 4 היבטים עיקריים: תכנון, מיסוי, ניתוח כדאיות כלכלית, וקניין וחוזים”, מציין ללום, “אנחנו מתעדכנים בכל ההחלטות החדשות של המפקחת על מקרקעין ובתי משפט, עוסקים בנושא הבטוחות שהוא אחד המהותיים בתחום, מספקים מודלים לפרויקטים של תמ”א 38 ומציעים מודלים חדשים – כמו קבוצות רכישה בתמ”א 38 – שיסייעו לפרויקטים להיות כדאיים כלכלית.

“בנוסף, אנו לומדים את הפרקטיקה של העבודה מול לשכת רישום מקרקעין; עוסקים במימון, ומנתחים הסכם בשיטת צעד אחר צעד”, ממשיך ומפרט ללום.

חוסר ידע גורם לעיכובים

“חלק חשוב בקורס הוא העיסוק במוקשים הקיימים בתוך חוזים וכיצד להימנע מהם”, מפרט ללום, “למשל בפרויקט של מעל 24 דירות ניתן ליצור חיבור בין תמ”א 38 לפינוי-בינוי מבחינת תכנון ומיסוי. יזם שלא היה מודע לכך הציע לדיירים לבחור מסלול הריסה בתמ”א 38, לו היה מודע לאפשרות הראשונה היה מגלה שהיא מתאימה יותר גם מבחינתו וגם מבחינת הדיירים”.

“דוגמא אחרת היא יזם שלא ידע שבפרויקט תמ”א 38 חיזוק ותוספות יש צורך ליצור יחידה רישומית חדשה, כדי לשעבד אותה לטובת ליווי הבנק. היזם הגיע עד לשלב ההיתר מבלי שביצע זאת, וכשגילה זאת היה צריך לעצור את הפרויקט לתקופה של למעלה מחצי שנה”, מסביר ללום, “את כל אלה ניתן למנוע על-ידי הקניית ידע מקיף ומעודכן”, הוא מסכם.

איך תדעו אם השכן שלכם הוא סרבן תמ”א 38 לפי חוק?

https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001058644

לאחרונה נתגבשו בפסיקה להגדרת דייר סרבן בפרויקטי תמ”א 38 ארבע נסיבות מרכזיות שעשויות להפחית מספרם של המתנגדים לתהליך זה ■ “הפסיקה הפכה לליברלית יותר, ויש שינוי בגישה”.

*** הכתבה בשיתוף איגוד חברות התמ”א 38

מבין שלל הנושאים המקשים על הבשלתו הלכה למעשה של פרויקט תמ”א 38, תחום סרבנות הדיירים, נחשב, לפחות עד לאחרונה, לאחד מהמסובכים ביותר. זאת מאחר והדיירים הם “בעלי הבית”, תרתי משמע וכיוון שמדובר בתחום חדש יחסית, ללא הגדרות ברורות בפסיקה ובחקיקה, נוצרה עמימות באשר לסיכוי הבשלת הפרויקט. במקרים רבים, לפחות בתחילת הדרך, העדיפו היזמים לנטוש פרויקטים עם סרבנים, מאחר וחששו כי השקעתם הרבה, הן בהיבט הזמן והן בהיבט הכלכלי, תרד לטימיון.

אולם לאחרונה נתגבשו בפסיקה להגדרת הדייר הסרבן קווים מנחים, שעשויים להפחית את מספרם של אותם הדיירים. עו”ד אברהם ללום, שותף ומייסד במשרד עורכי הדין אברהם ללום ושות,’ מסביר כי עם התפתחות ההליך, נתגבשו להן בפסיקה 4 נסיבות מרכזיות אשר בהתקיימותן ובהוכחתן, טענת הסירוב לעסקת תמ”א 38 לא תוגדר כסירוב בלתי סביר, כך שקרוב לוודאי ותתקבל על ידי המפקחת על המקרקעין או לחילופין על ידי בית המשפט. הנסיבות הינן, חוסר כדאיות כלכלית לדייר; לא הוצעו לדייר חלופות לתקופת הקמת הבניין – במקרים של תמ”א 38 הריסה ובניה; לא הוצעו לדייר בטוחות הולמות לביצוע העסקה; וקיימות נסיבות אישיות לבעל דירה ספציפי אשר בגללן ביצוע העסקה כפי שהוצעה לשאר הדיירים אינה סבירה מבחינתו. ללום מדגיש כי אין מדובר ברשימה סגורה והפסיקה עשויה להוסיף בעתיד קריטריונים נוספים או חלופיים.

“התקיימות אחד התנאים מרשימת הקריטריונים הופכת למעשה את הדייר הסרבן למעין סרבן על פי חוק”, אומר ללום, “מנגד, במידה והוא לא עומד באחד מארבעת הקריטריונים סביר כי המפקחת על המקרקעין או בית המשפט יכפו על הדייר את הפרויקט, שכן הם רואים בו כסרבן שלא על פי חוק”.

במילים יותר פשוטות, סרבן שלא על פי החוק בשפת העם מוגדר כדייר סחטן והפסיקה המתקדמת היום רואה לנכון לעשות את כל שביכולותיה למנוע את התופעה. “ישנם מקרים אשר מגיעים למפקחת על המקרקעין ולבית המשפט בהם הסרבנים לאורך הדרך יורדים מן העץ ומושכים את סירובם, כיוון שעורכי הדין שלהם מבינים כי הם אינם עומדים בקריטריונים ולכן קיים סיכוי קלוש בלבד כי טענתם תתקבל”, מוסיף ללום.

על מנת שדיירי הבניין יוכלו לפנות לערכאות המשפטיות ולתבוע את הדיירים הסרבנים בבניין על היזם לקבל את הסכמתם של מינימום 66.6% מהדיירים ובעלי 66.6% מהזכויות ברכוש המשותף של בניין בהליך של תמ”א 38 חיזוק מבנים, ושל 80% מהדיירים ו-80% מהזכויות בבניין המשותף במקרים של תמ”א 38 הריסה ובנייה. ההליך המשפטי מתנהל בין דיירי הבניין, כאשר היזם, לכאורה, אינו צד במקרה. אולם ללום מסביר כי “למרות שאינו חלק מההליך, ברור שהיזם נמצא מאחורי הקלעים. במקרים רבים התביעה של הדיירים מהווה צינור באמצעותו היזם הוא התובע בפועל, שכן הוא יהיה היחיד שיוכל לשנות את תנאי העסקה, במקרים בהם המפקחת או בית המשפט יקבלו את טענת הסרבן.

ללום מדגים את העניין באמצעות מקרה שחל לאחרונה. “פרויקט תמ”א 38 חיזוק מבנים רק צד אחד של הבניין יכול היה טכנית לקבל תוספת ממ”דים, והבניין כבר נמצא בשלב של ההיתר, אך בפועל לא ניתן היה לעלות על הקרקע שכן היו סרבנים. ליזם נוצרה סוג של קופה קטנה של מאות אלפי שקלים בשל החיסכון מאי בניית הממ”דים. בית המשפט גרס שאכן זה לא תקין שרק צד אחד מקבל ממ”דים ולכן ‘ייעץ’ לקבלן, דרך הדיירים, שהקופה תחולק אך ורק לאותם דיירים שלא קיבלו ממ”דים, קרי לסרבנים, בתוספת פיצוי נוסף, וכך נפתרה הבעיה”.

אין ספק כי מבין ארבעת הקריטריונים בפסיקה המדוברת נושא הנסיבות האישיות הינו הבעייתי ביותר, כיוון שמדובר בפן סובייקטיבי רגשי הנתון לפרשנות רחבה. במקרים אלו נכללים, למשל, סירובם של דיירים עריריים וקשישים הטוענים כי פרויקט התמ”א 38 יזיק להם ומפאת גילם ומצב בריאותם אין הם חפצים בו, או למשל דיירים בעלי מוגבלות פיזיות אשר הוצאתם מהדירה תרע את מצבם ואף דיירים בעלי קשר רגשי עמוק לנכס הרלוונטי ועוד.

“נושא הנסיבות האישיות מאוד מורכב , אך עדיין המפקחת ובתי המשפט מנסים להתגבר על מכשול זה”, מסביר ללום, “מדובר במחסום ולא בקיר ובכל מקרה זה מאוד תלוי מיהו הסרבן ומיהו השופט. העובדה שהדייר בן 90 אינה מספיקה לכך שלא יפנו אותו לזמן הפרויקט. למשל, במקרה של אדם נכה בפרויקט של תמ”א 38 חיזוק מבנים – בית המשפט ירצה לראות מה היזם יעשה על מנת לפתור את המגבלה, אם על ידי הנגשה ואם על ידי מימון שכירות חלופית עד סיום הבניה”. ללום מוסיף כי “היו מקרים בתחילת הדרך שיזמים העדיפו שלא להיכנס לפרויקטים בהם יש נסיבות אישיות בין אם דיירים קשישים ובין אם מקרים אחרים. כיום מאחר והפסיקה הפכה לליברלית יותר יש שינוי בגישה ונעשית כפיה, שלעיתים נמנעת, כי הסרבן מבין מבעוד מועד שבית המשפט לא יקבל את טענתו”.

בהקשר זה מציין ללום כי מאחר ובתמ”א 38 חיזוק מבנים לא נעשית למעשה פגיעה של ממש בקניינו של הדייר, עליו לחשוב פעמיים בטרם ימשיך בסרבנותו. “בתחום התמ”א 38 הריסה ובנייה המצב יותר בעייתי כי ישנה פגיעה קניינית, אך למרות זאת המגמה בפסיקה, היא לאפשר פרויקטים שכאלו. לכן בפועל ברוב המקרים כופים על הסרבן את הפרויקט. היום בית המשפט מתיר לעיתים פגיעה בזכות הקניין של דייר, אם כי לא מדובר בפגיעה עיוורת שכן ישנם מבחנים הבאים לשמור על האיזון”.

ועדיין ישנם מקרים בהם סרבנים מצליחים למנוע פרויקט, בעיקר מעצם העובדה שהם מעכבים את ההליך. זאת מכיוון שדיון אל מול המפקחת על המקרקעין ולאחר מכן מול בית המשפט גוזל זמן רב מהפרויקט ויש יזמים שלאורך הדרך מתייאשים ומעדיפים להתמקד בפרויקטים בהם יש הסכמה גורפת מצד הדיירים. לדברי ללום “יש לקדם את מנגנון הבוררות, שיחוייב לטפל במקרה בתוך 3 חודשים מרגע הגשת הבקשה ועל ידי כך יקוצרו ההליכים ופרויקטים לא התאיידו על הדרך. במסגרת ההליך, הדייר הסרבן יהיה גם חשוף להוצאות הבוררות ולכן יחשוב פעמיים לפני שהוא ממשיך הלאה”.

דילוג לתוכן