לקחים בעניין מימון פרויקטים של נדל”ן לאור משבר הקורונה
משברים כלכליים ו”ברבורים שחורים” הם חלק מן המציאות הכלכלית. משכך, חשוב לדעת להיערך עד כמה שניתן למשברים אלו בידיעה שגם הם יחלפו וימי השגרה יחזרו לבסוף. מה שרבים רואים כמשבר, אחרים רואים כהזדמנות, ואכן מכל משבר נולדים מיליונרים חדשים אשר השכילו לנצל את המציאות הכלכלית לטובתם. גם נושא המימון ביזמות נדל”ן אשר חווה משבר עקב התפשטות נגיף הקורונה יכול ללמד על דרכים שונות להתמודד עמו.
לאלו המעורים בתחום ענף הנדל”ן ידוע כי האחד המנועים המשמעותיים לצמיחה ותנופה בענף הוא תחום המימון, ולרוב יזמים רבים מבצעים מינוף מקסימלי כדי להניע פרויקטים, להגיע לשלב המכירות ולמעשה להתחיל להרוויח. טקטיקה פיננסית זו נובעת בעיקר מסביבה של ריבית נמוכה מאוד בשנים האחרונות בשילוב עם משקיעים רעבים המחפשים תשואות מנדל”ן. כפועל יוצא, נוצרה מציאות בה יזמי נדל”ן לא נדרשו כמעט להביא הון עצמי אמיתי מהבית כדי ליזום עוד ועוד פרויקטים.
בדרך כלל הבנק סיפק את החלק הארי של ההלוואה ואת רוב “ההון העצמי” יזמים נהגו לגייס או בהלוואות אחרות (ובשיעורי ריבית גבוהים) מהבנק עצמו, מחברה או מקרן חוץ בנקאית כזו או אחרת, אשר צצו כפטריות אחרי הגשם. מאחורי התנהלות זו עמדה חשיבה לפיה שלב המכירות קרוב מאוד ותכף ייכנס כסף לחברה שתוכל לפרוע את ההלוואות הקצרות במהרה.
ואז הגיע הברבור השחור של 2020 – התפשטות נגיף הקורונה. ואם נתעלם רגע מהירידות בשערי המניות של חברות הבנייה, האיום הממשי המתקרב כרגע הוא סגירת קווי האשראי ומחנק תזרים המזומנים.
מלווים שונים החליטו ללחוץ על הברקס בעניין האשראי ולא בכדי. הבנק לא יגדיל כעת את החשיפה ואת הסיכון לענף, ובאשר לאשראי מהגופים החוץ בנקאיים השינוי הרבה יותר מהיר וחד, ולו בגלל שגם להם נסגרו מקורות האשראי (מגופים מוסדיים, ממשקיעים פרטיים וכדומה).
זה המקום לבחון חלופות אחרות למימון פרויקטים של בניה. לראיה, בפרויקטים רבים חו”ל אין דבר כזה ליווי בנקאי. החברה היזמית צריכה להביא הון עצמי מספקי או למכור מספיק דירות כדי לספק את הסחורה. חברות בחו”ל הפועלות כך אינן נתונות לחסדי מוסדות בנקאיים או גופים מלווים כאלו או אחרים. החברה חותמת על חוזים בהם על פי מנגנון רכישה מפוקח, הרוכש מעביר את הכספים על פי התקדמות בניה, ולמעשה התשלום וביצוע הפרויקט מעוגנים בחיובים שלובים. בשלב מסוים כאשר נמכרות מספיק דירות אין חשש למחסור במימון לפרויקט ולמעשה השלמתו היא ענין של זמן. במקביל, הביקושים ליחידות לא יורדים במצב הנוכחי וההפך הוא הנכון, המחיר למ”ר עולה.
יתכן ויזמים ישכילו לאמץ מכירת יחידות בשלבים מוקדמים של הפרויקט, בטרם קבלת היתר באופן נרחב על מנת לייצר לעצמן ביטחון פיננסי בהמשך הדרך. בשילוב עם יישום מנגנון הרכישה המפוקחת ותוכנית עסקית כלכלית מפורטת ונכונה ניתן להבטיח המשך תנופה של בניה ללא תלות במוסדות בנקאיים ובאשראי מגופים אלו ואחרים בתקופה זו.