שאלות ותשובות - התחדשות עירונית

שאלות תשובות התחדשות עירונית

מידע חשוב וטיפים

כיצד מחשבים את שטח הדירה שלי?

שטח הדירה (לפי להגדרה בצו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל”ד-1974:

שטח הדירה הוא מ”ר המחושב לפי כללים אלה:

(א)  השטח הכלוא בתוך המצולע הנוצר על ידי הקווים העוברים על פניהם החיצוניים של קירות החוץ של הדירה.

לעניין זה –

(1)  “קיר חוץ” – קיר המפריד בין הדירה לבין מה שמחוצהף לה, לרבות בין הדירה לבין מרפסת שמש, בינה לבין שטח משותף בקומה או בינה לבין דירה או תכנית אחרת;

כאשר קיר חוץ מפריד בין הדירה לבין דירה אחרת יעבור קו המצולע האמור במרכזו של קיר החוץ;

(2)  “פניו החיצוניים של קיר חוץ” – פני הקיר בלא גימור; בקיר עם חיפוי אבן פני הקיר יכללו את החיפוי.

במילים אחרות:

כל קיר שאינו משותף עם דירה אחרת (קיר חיצוני לכיוון מרפסת, קיר חיצוני של הבניין, קיר לרכוש משותף) נמדד במלואו כחלק משטח הנכס.

קיר משותף לדירה ולדירה אחרת נמדד החל מאמצעו – רק חצי מהרוחב שלו.

הדיירים בבניין מעוניינים לקדם פרויקט תמ"א 38, כמה זה אמור לעלות לנו?

בהרבה מקרים, פרויקטים מסוג תמ”א 38 (חיזוק או הריסה) מבוצעים במימון מלא של היזם. כלומר, בעלי הדירות אינם נדרשים לשלם עבור כלום, היזם מממן את עלויות היועצים של הבעלים (עו”ד, מפקח וכד’) כמו כלל היועצים שלו וכמובן את עלויות הבניה. חשוב לשים לב, שבית המשפט קבע זה לא מכבר שבמקרים מסוימים (בהם אין כדאיות כלכלית ליזם לבצע את הפרויקט) אין זה מן הנמנע שעל מנת שפרויקט ייצא לפועל בעלי הדירות יצטרכו בכל זאת להוציא כסף מהכיס, מקרים כאלה יוצאי דופן. בכל מקרה, כדאי להיוועץ עם עו”ד המתמחה בתחום.

הדיירים בבניין מעוניינים לקדם פרויקט תמ"א 38, מה לעשות?

על מנת לקדם פרויקט של תמ”א 38 בבניין, על בעלי הדירות לעשות מספר פעולות פשוטות על מנת לפשט את התהליך.

  • כינוס אסיפה של בעלי הדירות ובחירת ועד פעולה לעניין קידום הפרויקט.
  • ועד הפעולה יפעל להתקשרות מול עו”ד אשר ילווה את התהליך.
  • ביצוע פניה ליזמים.
  • בחירת יזם.
  • חתימה על הסכם.

איך מתחילים תהליך לביצוע פרויקט תמ"א 38?

תחילה יש לוודא כי קיימת הסכמה בין בעלי הדירות לבצע פרויקט מסוג זה בבניין המגורים המשותף, לאחר מכן תיבחר נציגות מבין בעלי הדירות אשר ישמשו כנציגים בכל הקשור לקידום וביצוע הפרויקט, תבוצע פניה ליזמים, קבלת הצעות ובחירת יזם מתאים לבצע את הפרויקט, רצוי ומומלץ כי כבר בשלב ההתארגנות ימנו בעלי הדירות עו”ד מטעמם אשר ילווה אותם בכל התהליך.

איך לבחור יזם?

כיום קיימים מאות יזמים בתחום, בתהליך בחירת היזם נמליץ לבקש מהיזם אליו פונים מידע אודות הניסיון בביצוע פרויקטים מסוג זה, במידה וישנם בניינים שהם בשלב ביצוע או שאוכלסו –  נמליץ להגיע לאותם בניינים ולקבל חוות דעת מבעלי הדירות על אותו יזם פוטנציאלי.

פרמטר חשוב ביותר, הינו חוסנו הכלכלי של היזם. שכן, עד השלב שבו יכנס הליווי הפיננסי לתוקף על היזם להשקיע הון עצמי רב על מנת להוציא את הפרויקט אל הפועל, לכן יש לוודא איתנות פיננסית.

לא פחות חשוב זה לבדוק את התמורות שמציע כל יזם לבעלי הדירות ולהשוות את התמורות בין הצעות היזמים.

לסיכום, בחירת יזם תיעשה ע”י בחינת התמורות אותם מציע לבעלי הדירות, ניסיונו המוכח וכן איתנותו הפיננסית.

מה גובה מס שבח רווחי הון?

נכון להיום, ישנה ביוון הוראת שעה, אשר מעניקה פטור ממס רווחי הון לאדם פרטי (אשר עומד במקור על 15%) , על נכסים אשר יממש ברווח. הוראת השעה קיימת כבר מספר שנים ובחודש הקרוב צפויים להאריך אותה עד סוף שנת 2022.

* במקרה של מכירת למעלה מ2 דירות במהלך תקופה של 24 חודשים, והרשויות עלולות להחשיב את הפעילות כעסקית, לכן על  מכירה של הדירה ה-3 והלאה נצטרך לשלם מיסים.

היזם מבטיח לנו, תוספת של 15 מ"ר לדירה, בנסח הטאבו גודל הדירה 58 מ"ר אשר הינו קטן בהרבה מהשטח בפועל כפי שמופיע בשובר הארנונה שם מופיע 72 מ"ר, לפי מה יקבע שטח הדירה החדשה (בפרויקט הריסה ובנייה)?

ברוב המקרים, שטח הדירה “הנכנס” לפרויקט יקבע באחת משתי דרכים,

  • מדידה באמצעות מודד מוסמך
  • לפי השטח שמופיע בשובר הארנונה. זאת מכיוון שאת השטח הרשום בנסח הטאבו לא מעדכנים בצורה תדירה וזאת בניגוד לעירייה שמעדכנת כל כמה שנים.
דילוג לתוכן