בדיקות לפני רכישת נדל"ן בחו"ל

שאלות תשובות נדל”ן יוון

מידע חשוב וטיפים

האם אזרח זר (ישראלי) יכול להיות בעלים של נכס ביוון?

התשובה היא כן.
לכל מדינה יש תנאים משלה, יש מדינות שמטילות מגבלות מסוימות על אחזקת נדל”ן בידי זרים, אולם יוון מתירה זאת ואין שום בעיה עם ענין זה.

האם ניתן לקבל אזרחות או תושבות בעקבות השקעה בנדל"I ביוון?

יוון, כמו מדינות נוספות באירופה, מושכת אליה משקיעי נדל”ן זרים שאינם אזרחי אירופה בתמורה להענקת הזכות לחיות במדינה (תושבות ולא אזרחות). המסלול לקבלת תושבות הינו ל-5 שנים תחילה וזו בתמורה להשקעה בנדל”ן ביוון. ההשקעה המינימלית הנדרשת היא 250,000 € ועל זה יש להוסיף הוצאות שונות שיכולות לנוע בין 10%-40%. הוויזה ניתנת למשפחה קרי בני הזוג, ילדים עד גיל 21 ולהורי בני הזוג. חשוב לדעת כי אין דרישה לשהות כלל ביוון במהלך ה-5 שנים של התושבות, הוויזה ניתנת להארכה אם נשארת הבעלות על הנדל”ן, במידה ומעוניינים באזרחות אזי יש צורך לחיות 7 שנים במדינה, הסכום הנדרש על ידי רשויות יוון נמוך משמעותית משאר מדינות אירופה.

מה היתרון מבחינת מיסוי בהשקעות נדל"ן ביוון?

לרוב, מדינת ישראל חותמת על אמנת כפל מס על פי המודל של האו”ם או של הOECD, על פיה, מרווחים שהפקנו מנדל”ן (במסלול תשלום מס שולי) ניתן לקזז את המס (וחלק מההוצאות) אשר שילמנו במדינת המקור (המדינה בה השקענו), או לחלופין לבחור במסלול קבוע של 15% בלי יכולת קיזוז של המס וההוצאות במדינה בה השקעתם, אך בניכוי פחת.

אמנת המס אשר נחתמה מול יוון בשנת 1995, קובעת, כי אזרח ישראלי אשר משקיע בנדל”ן ביוון ישלם מס רק ביוון. ( *עדיין יש חובה לדווח על ההכנסות גם בארץ) – כלומר, אין צורך להשלים ולשלם מס נוסף בישראל.

עיקרון זה נובע משום שקיים הבדל בין הנוסח העברי של האמנה לנוסח האנגלי\יווני לגבי מס הכנסה משכר דירה – הנוסח בעברית מציין שיש להשלים ולשלם מס גם בארץ והנוסח היווני והאנגלי קובעים כי יש לשלם מס רק במדינה בה הנדל”ן נמצא. במידה ויש סתירה בין הנוסחים, הנוסח האנגלי הוא הקובע ולכן אין צורך להשלים ולשלם גם בארץ.

 

מהן מדרגות המס ביוון?

מס הכנסה

מס ההכנסה ביוון מדורג, כשעוברים מדרגה משלמים על המדרגות הקודמות את האחוז שלהם ורק על החלק יחסי שנוצר בהפרש נשלם את אחוז המס המוצג. (כולל הכנסה משכירות).

 

מדרגה 1: הכנסה שנתית של עד 12,000 יורו בשנה – 15%

מדרגה 2: הכנסה שנתית של 12,001-35,000 יורו בשנה – 35%

מדרגה 3: הכנסה שנתית של למעלה מ35,000 יורו – 45%

 

מה גובה מס חברות ביוון?

נכון לשנת 2019 מס חברות עמד על 28%, כאשר מתוכננת הפחתה של המס באחוז כל שנה עד לשנת 2022 לשיעור של 25%. כלומר בשנת 2020 מס החברות יעמוד על 27%, בשנת 2021 המס יעמוד על שיעור של 26%.

מה גובה מס שבח רווחי הון?

נכון להיום, ישנה ביוון הוראת שעה, אשר מעניקה פטור ממס רווחי הון לאדם פרטי (אשר עומד במקור על 15%) , על נכסים אשר יממש ברווח. הוראת השעה קיימת כבר מספר שנים ובחודש הקרוב צפויים להאריך אותה עד סוף שנת 2022.

* במקרה של מכירת למעלה מ2 דירות במהלך תקופה של 24 חודשים, והרשויות עלולות להחשיב את הפעילות כעסקית, לכן על  מכירה של הדירה ה-3 והלאה נצטרך לשלם מיסים.

מה גובה מס רכישה?

ביוון המקביל למס רכישה הוא מס העברת נכס נדל”ן, (Real Estate Transfer Tax (RETT, ובעסקאות ללא מע”מ, כלומר יד שניה עומד של שיעור של 3.09% ממחיר הנכס.

מה גובה המע"מ והאם ישנו מע"מ ברכישת נדל"ן?

המע”מ ביוון עומד על שיעור גבוה של 24%, אולם הוא חל על דירות חדשות מיזמים/קבלנים שנבנו לאחר 2006.

מה המצב הכלכלי כיום ביוון לאחר המשבר של 2008?

יוון עדיין מוגדרת ככלכלה בשיקום, ושוק הנדל”ן היווני עדיין מתאושש מהמשבר העולמי של 2008 אשר הוביל לירידה של 50% ויותר במחירי הנדל”ן בתחומי המדינה, וירידה של כ 75% במספר רכישות הנדל”ן ביוון. על מנת לאושש את הכלכלה הופעלו ביוון מספר צעדים רגולטורים אשר מטרתם היא לייצב את שוק המסחר ביוון, כלכלת הבית של תושבי יוון, ליצור יציבות בנקאית ולמנוע את המשך ההידרדרות של כלכלת יוון. חלק מההגבלות כוללות קביעת סכום תקרה למשיכת סכומי מזומן לאזרחים יוונים על פי חוק. הגבלה זו באה כדי לשמר את יציבות הבנקים ולא לאפשר את קריסת הכלכלה.

כיום מוחזקים ע”י המוסדות הפיננסים ביוון כמות גדולה של נכסים אשר שועבדו לפני המשבר, ועוקלו לאחר שרבים מהאזרחים הגיעו למצב של חדלות פירעון, או לחלופין עוקלו עקב כך שאזרחים החליטו שלא משתלם להם לרכוש את הזכויות על הנכס ששועבדו לבנק.

האם ניתן לקחת משכנתא מבנק יווני לרכישת נכס?

המצב כיום לא מתיר לבנקים למכור את הנכסים שבידיהם חזרה לידיים פרטיות מחשש ממשלתי שתהיה הצפה של היצע בשוק הנדל”ן ודבר יגרום לקריסה נוספת של מחירי הנכסים ביוון (אם בכלל יש עוד לאן לרדת). לכן, נכון להיום לא הגיוני כלכלית לאף גוף פיננסי לתת משכנתאות לרכישת נדל”ן ביוון, ובנקים מקשים מאוד קבלת משכנתא. עם זאת, ניתן להרגיש ניצנים של שינוי לקראת העתיד עם ההתאוששות ההדרגתית, ובנקים מסוימים יתכן ויהיו פתוחים לתת משכנתא, תלוי כמובן בלווה ובעסקה עצמה. בכל מקרה תמיד שווה לנסות.

דילוג לתוכן