נדל``ן חו``ל

במשך יותר מ-17 שנים מחירי הנדל”ן ממשיכים לעלות באופן קבוע, בשל כך ישראלים ובכלל משקיעים מכל העולם  מבקשים לפזר סיכונים בהשקעתם, במקביל לניצול הזדמנויות להשקעה במדינות מעבר לים. למשקיעים עומדת האפשרות לאתר בעצמם נכסים להשקעה ולרכוש אותם באופן עצמי, אולם לסוג השקעה זה ישנם סיכונים רבים בשל היעדר ידע ומחסומי בירוקרטיה באותן מדינות וכאן נכנסים עוה”ד והמשרדים הבינלאומיים עם הניסיון בעסקאות מעבר לים. מחירי הדיור בישראל נמצאים בשנים האחרונות במגמת עלייה, חוסר ודאות והתנהלות של המדינה הביאה ישראלים להשקיע בנדל”ן מעבר לים.

השקעה במדינות מעבר לים, מסוכנת לפעמים אם אין אנשי מקצוע שמכירים את העבודה. במסגרת כתבת חדשות בנושא השקעות נדל”ן מעבר לים הגענו למשרד עו”ד אברהם ללום, משרד עו”ד בינלאומי שעובד בחמש עשרה מדינות. המשרד עובד על בסיס מכניזם של עסקה מפוקחת המבוססת על חוק המכר הישראלי במטרה לייצר עסקה בטוחה לרוכשים שמעוניינים לבצע עסקאות מעבר לים.

מנגנון “הרכישה המפוקחת” – עו”ד ללום ראש המשרד המשמש כסגן יו”ר לשכת עוה”ד בישראל, מחבר מספר ספרים מוכרים בתחום הנדל”ן, מרצה באקדמיה ועו”ד של גופים גדולים כולל ציבוריים, פיתח את המנגנון במשך חמש שנים, הכל במטרה ליישם עקרונות של הדין הישראלי והאירופאי ברכישת נכס בחו”ל ולהקנות לכספי המשקיעים בטוחות הולמות.

המנגנון כולל דרך העברת הכספים בהתאם לקצב התקדמות הבנייה – הרוכש מעביר במעמד חתימת החוזה מקדמה בגובה של 5% משווי הנכס, 70% משולמים בהתאם לקצב התקדמות הבנייה ו-25% רק בשלבי סיום הפרויקט: רישום בית משותף, רישום זכויות הרוכש ומסירת דירה מרוהטת ומאובזרת.

אישור משולש להעברת כספים בפרויקט – כסף מועבר לפרויקט אך ורק לאחר שניתן אישור סופי להעברת הכספים על ידי מפקח על הבנייה, משרד רואי חשבון בעל שם והנאמן – משרד עו”ד אברהם ללום.
מינוי חברת פיקוח בעלת שם בינלאומי החברה תבדוק את תקינותו של היתר הבנייה, תפקח על קצב התקדמות הבנייה, איכותה והתאמתה לדרישות התכנוניות על פי היתר הבנייה. חברת הפיקוח תאשר כי שלב בבנייה הסתיים וניתן להעביר תשלום בהתאם לקצב התקדמות הבנייה.
אישור העברת תשלומים על ידי משרד רואי חשבון בעל שם בינלאומימשרד רואי חשבון  יאשר כי כל תשלום עובר כדין.
רישום זכויות ומניעת עסקאות נוגדות –  כל העסקאות מתבצעות דרך משרד עוה”ד אברהם ללום ושות’ וזכויות הרוכשים נרשמות במרשם המקרקעין המתאים, כך נמנעת אפשרות לעסקאות נוגדות.

שאלות ותשובות נדל``ן חו``ל

האם משרדנו מלווה עסקאות לרכישת נדל"ן בחו"ל?

  • משרדינו מעניק ליווי מקצועי ומשפטי לרכישת נדל”ן בחו”ל. ניתן לבחור מבין 3 חבילות ייעוץ:
    1. חבילה ראשונה – בסיסית -פגישת ייעוץ  – פגישה של שעה עם עו”ד אברהם ללום לגבי הנכס שרוכשים. עלות הפגישה הינה 1,000 ש”ח + מע”מ.
    2. חבילה שנייה – פגישת ייעוץ (1,000 ש”ח +מע”מ ) + מעבר על הסכם המכר טרם הפגישה (בדרך כלל מחויב לפי 3-5 שעות עבודה / מעבר על החוזה), לפי $250 לשעה.
    3. חבילה שלישית ומקיפה – פגישת ייעוץ, מעבר על הסכם המכר, בדיקת העסקה בחו”ל – מהימנות העסקה והחברה ממנה רוכשים. בחבילה זו העלות הינה 1,000 ₪ +מע”מ, לפי כמות שעות עבודה על ההסכם (מחויב לפי $250 לשעה) + עלות הטיפול של המשרד בחו”ל (משתנה ממדינה למדינה).

בין האפשרויות בבחירת חבילת ייעוץ ניתנת האופציה לבדיקת העסקה במדינה בה נמצא הנכס (כגון: גיאורגיה, רומניה ,קפריסין ,יוון, ארה”ב וכו’) וזאת בסיוע משרדים איתם אנו עובדים בשיתוף פעולה, כך שלמעשה העסקה נבדקת גם באופן כוללני. בדיקת העסקה בחו”ל כוללת בדיקה מול רשויות המקרקעין המקומיות, קבלת DD, בדיקת החוזה בשפה המקומית, ייעוץ בענייני מיסוי מקומי וכו’.

 

יובהר כי בכל מקרה הייעוץ אשר ניתן במשרדינו הינו ייעוץ ניתן על פי הדין הישראלי בלבד.

מהי כדאיות השקעה בנדל"ן בחו"ל?

  • השקעת נדל”ן בחו”ל כאשר היא נעשית באופן נכון, מאפשרת למשקיע לפזר סיכונים ולהרחיב את פורטפוליו ההשקעות שלו מעבר לים. במקרים רבים התשואה הפוטנציאלית עדיפה על פני התשואה באפיקי השקעה דומים בישראל.

חשוב לבחון את ההשקעה בכמה פרמטרים בין היתר עלות הנכס, התשואה והאיתנות הפיננסית המקומית טרם קבלת החלטה וכמובן לקחת בחשבון את הסיכונים העולים מההשקעה. יובהר כי אין באמור משום המלצת השקעה.

שאלות ותשובות מיסוי

יודגש כי אין באמור כדי להוות חוות דעת מקצועית לענייני מיסוי בינלאומי ואין באמור ליתן ייעוץ משפטי על פי הדין הזר.

כמשקיע ישראלי המעוניין לרכוש נכס להשקעה בחו"ל מהי חבות המס כלפיי?

  • מדינת ישראל ממסה את תושביה ע”פ מבחן התושבות ולכן תושב ישראלי בעל נכסים בחו”ל אשר מניבים לו הכנסות (דמי שכירות או רווחי הון) יחויב במיסוי, למרות שהופקו בחו”ל.ולכן, חבות המס היא גם כלפי מדינת ישראל בה מצוי מפיק ההכנסה וגם מול המדינה בה מתבצעת ההשקעה. אולם, במקרים רבים אין מדובר במיסוי כפול בשל אמנות מס בין המדינות.

    מיסוי מכירת נדל”ן בחו”ל כפוף לפקודת מס ההכנסה ולא לחוק מיסוי מקרקעין.

    מבחינת סדר העדיפויות, חבות המס היא קודם כל כלפי המדינה שבה נמצא הנכס, ולאחר מכן משלימים בהתאם לצורך, לשיעור המיסוי בישראל.

מהו המס המוטל על הכנסה משכירות למשקיע פרטי?

  • הכנסות משכירות בחו”ל חייבות במס הן במדינה בה נמצא הנכס והן בישראל, בהתאם לאמנת המס  אם ישנה.בשלב הראשון, יש לשלם מס למדינה בה נמצא הנכס. לאחר מכן, השלב השני, הסדרת תשלומי מס בישראל (כאמור, אין כפל במיסוי).

    למשקיע הפרטי קיימים שני מסלולי מיסוי. יש לציין כי המסלולים אינם קבועים, ומשקיע יכול לשנות את אופן תשלום מס על השקעות נדל”ן בחו”ל מידי שנה.

    הבחירה היא בין מסלול של מיסוי רגיל או מסלול של מיסוי מופחת (מסלול 15%- בו לא קיימת האפשרות לאמנה למניעת כפל מס)

מהם כללי המיסוי להשקעת נדל"ן בחו"ל החלים על עסק או חברה?

  • על עסקים וחברות חלים כללים אחרים ממשקיע פרטי. וישנם שני מסלולי תשלום, התלויים במקום מושבה של החברה.על הכנסות משכירות בחו”ל לעסק – ההכנסות חייבות במס שולי.

    והכנסות ממכירת נדל”ן בחו”ל לעסק – מכירה כזו יכולה להיות מסווגת כמכירה עסקית או כמכירה הונית. במקרה של מכירה עסקית, יהיה הרווח הריאלי על ההשקעה חייב במס הכנסה בשיעור המס השולי.

    לידיעה כי הכנסה כעסק יכולה להיות חייבת גם במע”מ ובביטוח לאומי.

מהם כללי המיסוי להכנסות משכירות וממכירת נדל"ן בחו"ל החלים על חברה בע"מ?

משקיע המבצע את השקעתו באמצעות חברה בע”מ יהיה חייב במס חברות בשיעור 23%, הן בשל הכנסותיו מדמי שכירות והן בשל רווח ההון הריאלי בעת המכירה.

האם עליי לשלם מס רכישה על נכס בחו"ל?

  • מס רכישה הוא המס אותו משלמים בגין רכישת הנכס והוא יהיה תלוי בהסדר החוקי במדינת המקור של הנכס וישולם לאותה מדינה.לדוגמה, בספרד על המשקיע לשלם שיעור של 10% בגין רכישה, בעוד בארצות הברית אין מיסוי בגין הרכישה.

    על פי רוב, שיעור המס ינוע בין 2% עד 10%.

פרויקטים שאנחנו מלווים

צוות המחלקה