נדל"ן, יזמות ועסקאות מכר 

"לעורך הדין, המקבל על עצמו את ייצוג הלקוח, יש המידה הנדרשת של ידע, מאומנות ומיומנות הנדרשים במקצוע עריכת הדין, וכי מתחייב הוא להפעיל כישורים אלה לטובת עניינו של הלקוח".
ע"א 68/99 לוי נ' שרמן

כיצד חובה זו באה לידי ביטוי בייצוג עו"ד בתחום המקרקעין?
• בדיקות מקדמיות של התכנות העסקה 
- בדיקת הצדדים לעסקה – (אם יש כמה מוכרים יש ליצור אחריות יחד ולחוד)
- בדיקת הבעלות ברשות הרלוונטית
- עסקאות נוגדות -  עיקולים - שעבודים 
- תיק בנין - צווי הריסה - הגבלות תכנוניות – עירייה (בייחוד בגירת גג- בדיקה לעניין מגבלות להוצאת היתר בניה)
"במקרה הצורך, על עורך הדין להציב בפני הלקוח הלהוט תמרור: עצור! בענייננו, אף אם התובע ביקש לקיים את העסקה.." 2573-09 עוזיאל נ' צור

שאלות ותשובות

רכישת דירה מקבלן?

 

בשונה מרכישת דירה מיד שניה, שם המדובר בנכס בר קימא אשר החזקה בו מועברת עם השלמת התשלומים ע"י הרוכש, ברכישת דירה חדשה מקבלן, המדובר בעסקה אשר בשלביה הראשונים הינה על בסיס חוזה, קרי, הרוכש רוכש "דירה על הנייר" אשר במועד החתימה על הסכם המכר, ככלל בנייתה טרם נסתיימה או לחלופין טרם החלה, הכל בהתאם להתקדמות הפרויקט.

 

להסכם המכר ותנאיו חשיבות רבה ומכרעת לעניין שמירה על זכויות הרוכש והבטחה כי הדירה החדשה תהא לשביעות רצונו המלאה.

 

ישנן הוראות חוק קוגנטיות אשר נועדו להבטיח את זכויותיהם של ציבור רוכשי הדירות מקבלנים, העיקריות שבהן הינן העמדת בטוחות לרוכשי הדירות בהתאם להוראות לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, מסירת מפרט טכני לדירה בהתאם לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 לרבות תכניות הדירה (ובנוסח בהתאם לצו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל"ד-1974) ועוד נוספות.

 

לליווי משפטי מקיף חשיבות לעניין עמידתה של החברה הקבלנית בחובותייה כאמור.

 

כיצד ניתן לוודא כי הבנייה מתבצעת על ידי קבלן רשום כחוק?

 

יש לוודא שהדירה נבנית אך ורק בידי קבלן רשום בפנקס הקבלנים. יש לדרוש כי החברה הקבלנית רישיון קבלן בתוקף לביצוע העבודה. ברישיון יצוין סיווגו המקצועי של הקבלן, הקובע באילו ענפים רשאי הקבלן לעסוק, וסיווגו הכספי, הקובע עד איזה היקף מותר לו לבצע עבודות.



מי בעלי הקרקע?

 

במידה והקרקע הינה קרקע פרטית – יש לבחון כי החברה הקבלנית זכאית להקים את הפרויקט, הדבר יכול לבוא לידי ביטוי בין אם הקרקע נרכשה ע"י החברה הקבלנית ובין אם החברה התקשרה בעסקת קומבינציה אל מול הבעלים הרשומים.

 

במידה והקרקע אינה פרטית – יש לבחון באיזה הליך ומערכת הסכמים התקשרה החברה הקבלנית ומכוחם תוכל להקים את הפרויקט, לעניין זה, האם במסגרת מכרז של רמ"י ומהן התחייבויות החברה בהתאם למכרז לרבות מטלות ציבוריות, מועדים לתשלום בגין הקרקע, פיתוח סביבתי ומועדים להקמת הפרויקט. יש לבחון האם ישנו אישור זכויות מאת רמ"י לטובת החברה וכן האם קיים הסכם פיתוח ומהם תנאיו, יש לוודא את משך החכירה וכן כי הזכויות הנרכשות הינן לחכירה מהוונת.

 

בין אם הקרקע הינה פרטית ובין אם לאו, יש לבחון אילו שעבודים חלים על הקרקע ולוודא כי לא קיימים עיקולים.

 

יש לבחון את נסחי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ואישורי זכויות מאת רמ"י לפי העניין, יש לבחון את מערכת ההסכמים מכוחם החברה זכאית להקים את הפרויקט.

 

האם קיים היתר בנייה?

 

יש לבחן האם קיים היתר בניה אשר ניתן כדין ע"י הרשות המקומית/וועדה מקומית.

 

לעיתים חברות בניה מתקשרות בעסקאות מכר טרם ניתן היתר בניה, יש לבחון באיזה שלב לקראת הוצאת ההיתר החברה מתקשרת בהסכם המכר, לעניין זה המועד המשוער לקבלת היתר, ואילו תנאים נותרו להשלים על מנת לקבל את ההיתר, יש לזכור כי כל עוד לא ניתן היתר בניה העסקה הינה עסקה מותנית בקבלת היתר, על כן יש לוודא כי קיים נספח לעניין התקיימות התנאי המתלה – הוצאת היתר, ומה קורה באם ניתן היתר בשינויים או לאחר התקופה הצפויה, במקרה כאמור יש לוודא כי לרוכש ניתנת האפשרות לבטל את ההסכם ככל ולא התקיימו התנאים המתלים.

 

חשוב כי הסיכון שבאי קבלת היתר בניה יהיה מתומחר, קרי, עצם לקיחת הסיכון כי לא יתקבל היתר או לחלופין היתר בשינויים צריך לבוא לידי ביטוי במחיר אטרקטיבי יותר לדירה הנרכשת.

 

ככל וקיים היתר בניה - יש לבחון כי ההיתר הינו בתוקף ומתייחס לבניין בו צפויה לבנות הדירה.

  

אילו מסים חלים בעסקת מקרקעין ומהם הפרמטרים שיש לבחון?

 

על רוכש הדירה חל מס רכישה, המיסוי יהיה בהתאם למדרגות המס ההטבות להן זכאי רוכש הדירה בהתאם לנסיבותיו האישיות, ניתן להיכנס לסימולטור מס רכישה באתר האינטרנט של רשות המסים על מנת להעריך את מס הרכישה הצפוי בעסקה.

 

על מוכר הדירה חל מס שבח, לפי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין, חברות העוסקות בתחום הבניה זכאיות להיות ממוסות בהתאם לפקודת מס הכנסה חלף תשלום מס שבח, על מנת לעמוד בתנאי סעיף 50 על החברה המבקשת להציג בפני פקידי המס "טופס 50" , יש לוודא כי ברשות החברה הקבלנית קיים טופס 50 לפרויקט בו נרכשת הדירה.

 

אילו מסמכים מצורפים לחוזה המכר?

 

מפרט טכני של הדירה, בהתאם לנוסח שבצו מכר דירות (טופס של מפרט), התשל"ד-1974 לרבות תכנית הדירה.

 

תכנית קומת הדירה, קומה טיפוסית, קומת עמודים/כניסה וקומת גג.

 

תכנית המגרש כפי שנדרש בתוכנית הגשה לרשות המקומית.

 

הוראות תחזוקה למערכות ולחומרי הגימור בדירה.

 

לעניין זה יש לבחון האם מוצמדים לדירה מחסן וחניות וכן מיקומם – באיזה מרתף החניה ככל ומקורה, או מיקומה ככל ולא מקורה, מהו מיקום המחסן וצורתו (ישנם מחסנים בצורה מלבנית או טרפזית אשר צורתם אינה מאפשרת ניצול יעיל של שטחם).


האם ניתן להזמין שינויים ותוספות בדירה לאחר חתימת הסכם המכר?

 

פעמים רבות חברות בניה מאפשרות ביצוע שינויים ותוספות בדירה אולם בתמורה לתשלום מחיר אשר גבוה ממחיר השוק בגין ביצוע השינויים והתוספות כאמור.

 

יש להגדיר בהסכם המכר בצורה מפורשת אילו שינויים ותוספות יהיו ניתנים להזמנה מהחברה הקבלנית, עד איזה מועד/שלב ניתן יהיה לבקש להכניס שינויים ותוספות בדירה, מהי העלות וכן מהו המחיר בגינו יזוכו הרוכשים בגין הפריטים במפרט אשר יוחלפו.

 

נספח השינויים צריך להיות ברור ובכתב, יצוין כי עכב הזמנת תוספות יכולה לחול חבות במס, למשל רכישה של מחסן או חניה לאחר חתימת הסכם המכר.

 

מהו רכוש משותף?

 

לפי הגדרת חוק המקרקעין, רכוש משותף הינו רכוש אשר נועד לשרת את כלל הדיירים בבניין, דוגמה לכך הינה מעלית וחדר המדרגות.

 

ישנו רכוש אשר לא ניתן להצמיד לאילו מהדירות, כגון מעלית. אולם, ישנם חלקים ברכוש המשותף אשר ניתנים להצמדה לאילו מהדירות אולם ניתן להשאירם גם כרכוש משותף, כגון חניות אש יכולות להיות צמודות לדירות אולם גם ניתן להשאיר חניות כרכוש משותף (כאלו שאינן מוצמדות לדירות).

 

יש לוודא כיצד מוסדר נושא הרכוש המשותף- הכניסה לבניין, מחסנים, חניות, גישה לגג וגג – והאם המוכר שומר לעצמו זכויות על שטחים אלו או חלקם שלא על פי חוק.


מתי תירשם הערת אזהרה על זכויות הרוכש?

 

עד למועד מסירת החזקה בדירה, לרוכשי הדירות מוענת ערבות בנקאית בהתאם להוראות חוק המכר, הערבות מוענקת בגין כל תשלום אשר שולם על חשבון התמורה.

 

בשלב זה כספי הרוכש מובטחים ע"י הגוף אשר מלווה פיננסית את הפרויקט.

 

במועד מסירת החזקה בדירה לרוכש, הרוכש מחזיר את הערבויות הבנקאיות אשר נמסרו לו וכתנאי לקבלת החזקה בדירה.

 

בשלב זה יש להבטיח כי ניתן מכתב החרגה סופי מאת הגוף המלווה אשר מחריג את הדירה מהמשכנתא, וכן רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש.

 

יש לזכור כי במועד מסירת החזקה טרם נרשמו זכויות הרוכש בדירה אלא הדבר נעשה בשלב מאוחר יותר עם רישום צו הבית המשותף. 


מה קורה ככל ומסירת הדירה מתעכבת?

 

חוזה המכר מגדיר מהו משך הבניה לבניין, ככלל הדבר יופיע בצורה של מס' חודשים מיום הוצאת היתר.

 

נהוג כי חוזי המכר כוללים סעיפי החרגה אשר עיכוב בגינם לא יהווה איחור במסירת החזקה, ככלל המדובר בנסיבות אשר אינן תלויות בחברה הקבלנית.

 

מחד אין החברה יכולה לצפות נסיבות אשר אינן תלויות בה, מאידך, אין זה הוגן להעביר את כל האחריות לעיכובים כאמור לרוכשי הדירות שכן גם מבחינת רוכשי הדירות העיכוב אינו צפוי וגורם לנזק.

 

יש לוודא כי הוראות הסכם המכר מחלקות את הסיכון לעיכוב במסירת הדירה בצורה מידתית ומאוזנת בין החברה הקבלנית ובין רוכשי הדירות.

 

יש לציין כי חוק המכר מגדיר תקופת "גרייס" אשר אחריה תחוב החברה הקבלנית בפיצוי לרוכשים.

כיצד מתנהל הליך מסירת הדירה?

 

לקראת מסירת הדירה מוזמנים הרוכשים לביקור בדירה במסגרתו מגיע גם נציג החברה, במעמד זה ממלאים הצדדים פרוטוקול מסירה מקדים בו מפרטים הרוכשים בכתב כל הסתייגות הקיימת לעניין הדירה ומתקניה.

 

לחברה הקבלנית ניתנת האפשרות באם לתקן את הליקויים/ אי התאמות ככל וצוינו או לחלופין לנמק מדוע אין זה באחריותה או באם כלל לא נחשב כליקוי.

 

במועד מסירת החזקה נחתם פרוטוקול נוסף בו מאשר הרוכש כי קיבל את החזקה בדירה ואילו החברה הקבלנית את התמורה בגין הדירה.

 

ככל והועלו ע"י הרוכש ליקויים במסגרת פרוטוקול המסירה המקדים, החברה תאשר כי בוצעו התיקונים הנדרשים או לחלופין נימוק לסיבה בגינה לא בוצעו.

 

ישנה חשיבות רבה של בדיקה יסודית של הדירה ומתקניה טרם החתימה על פרוטוקול המסירה.


מהו המועד לרישום זכויות הרוכשים בדירה?

 

בהתאם לקבוע בחוק המועד לרישום הזכויות על שם רוכשי הדירה הינו עד 12 חודשים מיום מסירת הדירה לחזקת הרוכשים.

 

רישום הזכויות על שם הרוכשים הינו באחריות החברה הקבלנית לעניין זה יש לוודא מהם מסמכי הבית המשותף אשר מוגשים למפקח על רישום המקרקעין וכן התקנון אשר ירשם ובמסגרתו יוסדרו זכויותיהם וחובותיהם של בעלי הדירות בבניין.


 

האתר נבנה במערכת 2all | בניית אתרים
לחץ להצג אפשרויות נגישות נגישות