רכישת דירה ברומניה; סקירה מקצועית

מאת: עו"ד אילן ליבוביץ

רקע לצמיחת הנדל"ן ורומניה בכלל:

בשנים האחרונות רומניה החלה בגל התפתחות כלכלי אדיר. רומניה שיצאה משיני המשטר הקומוניסטי בסוף שנות ה-80, והצטרפה לשוק האירופאי בשנת 2007, החלה לבנות עצמה במובנים רבים כאשר התמורות הכלכליות הן בלתי נתפסות בשיעורן. חשוב לציין כי רבות מן ההשקעות הזרות שנכנסו לרומניה בשנים האחרונות מגיעות מכספים המושקעים על ידי האיחוד האירופי אשר מושקע בעיקר בתשתיות, וכן בהשקעות ענק מארה"ב הרואה ברומניה כשותפה אסטרטגית ברמות שונות, דבר שיכול להסביר את ההתפתחות הגדולה בתשתיות ברומניה שמגיעות לחלקים רבים במדינה.

העלייה התלולה במחירי הקרקע שהתאפיינה עד אוקטובר 2008 נעצרה כמעט לחלוטין ואף חלה ירידה במחירי הנדל"ן. רק בשנתיים האחרונות אנו עדים לתחילתה של התאוששות בעיקר בתחום הנדל"ן למגורים, כאשר המדדים מצביעים על עלייה ממוצעת של מחירי הדירות בשנת 2015 ב- 5%.

ישראלים רוכשים נדל"ן ברומניה – שיקול עסקי לחלוטין

בשנים האחרונות יותר ויותר ישראלים רוכשים דירות ברומניה, הדבר הוא עניין עסקי לחלוטין במיוחד כאשר הריביות בבנק נמוכות עד אפסיות ורכישת דירה להשקעה בישראל אינה בהישג ידו של כל אחד. בישראל אתה זקוק לסכום מינימלי של 200.000 אלף יורו לרכישת דירה, כאשר בבוקרשט דירות חדשות בנות 2 חדרים, נרכשות בסכום של 60.000 יורו לערך. התשואה השנתית המתקבלת, נעה בין 5 ל- 7 אחוזים.

מחסור בדירות בבוקרשט בירת רומניה

המחסור בדירות בבוקרשט, כמו גם הקושי שנוצר בנטילת משכנתאות יצרו ביקושים גדולים לדירות להשכרה, וכך ניתן לרכוש דירה במרכז בוקרשט במחיר נמוך יחסית, ולמרות זאת, להשכירו במחיר גבוה יחסית המשקף תשואה נאה על ההשקעה.

המלצות לבדיקה לפני כניסה לעסקה:

לפני שנחתום על הסכם הרכישה יש מס' נושאים שאנו ממליצים לבצע:

1. הזכויות של המוכר בנכס והנכס: מומלץ לבחון את טיב הזכויות של המוכר בנכס, לבחון את האופן שבו הועברו הזכויות למוכר, והאם בידיו כל האישורים וההיתרים המתאימים, או האם קיימים הליכים משפטיים או אחרים כנגד הבעלות בנכס, ואת אופן רישומן של הזכויות במרשם המקרקעין. לצורך בדיקות בסיסיות, וחשובות אלו יהיה נכון וראוי להשתמש בעורך דין שיבדוק את זכויות המוכר בנכס.

1. נכס מושכר ברומניה: במידה והנכס מושכר יש לבחון מיהו שוכר הנכס, לאיזו תקופה, ומהם תנאי השכירות.

1. השותפים - המס הרומני והמס הישראלי – למי משלמים? סוגיית המס. חשוב להבהיר למשקיעים ישראלים כי הם ממוסים על רווחיהם בחו"ל על פי דיני המס בישראל, ועליהם להיערך ולהיוועץ עם רואה חשבון ישראלי, שיתן דעתו בכל הקשור להיבט המס בעסקה זו.

1. ברומניה התנהג כרומני... אין קיצורי דרך: כפי שנהוג לומר "ברומא התנהג כרומאי", כך גם בכל הקשור לביצוע עסקת נדל"ן ברומניה. חשוב והכרחי לבצע העסקה ללא קיצורי דרך על פי הדין הרומני, על כל המשתמע מכך, דבר שיקנה בטחון בביצוע העסקה.

1. רומניה אינה ישראל – ליווי מקצועי הכרחי להגנת העסקה: חשיבות בליווי אנשי מקצוע בעלי ניסיון ואמינות ללא רבב. ביצוע עסקה ברומניה  איננה דומה לביצוע עסקה בישראל. מעבר למרחק הפיזי בין המדינות, מערכת החוקים, דרך ניהול המשא ומתן, ודרך ביצוע העסקה אינם זהים למה שמוכר וידוע בישראל. ולכן, מומלץ לעבוד עם אנשי מקצוע ובעלי ניסיון איש איש בתחומו. מעבר לפן המקצועי והניסיון הדרוש, דרושה רמת אמינות גבוהה במיוחד מן הסיבות שהזכרנו לעיל, להבטחת שקיפות מידע וקידום העסקה על בסיס נתונים עובדתי אמין ככל הניתן.

לסיכום: השוק הרומני  - יציבות יחסית ומגמה של עליית מחירים מתמדת

לסיכום. אמנם השוק הרומני הפגין בשנים האחרונות יציבות יחסית ומגמה של עליית מחירים מתמדת, אולם, ביצוע עסקת נדל"ן ברומניה, ככל עסקה, איננה מבטיחה רווחים או תוצאות מוצלחות בהכרח. יהיה נכון וראוי כי המשקיע פוטנציאלי יבחן היטב את כל המשמעויות הכלכליות והמשפטיות הנובעות והכרוכות ברכישת הנכס ברומניה. על המשקיע לבדוק בצורה דקדקנית ודווקנית את הנכס, תוך מתן מענה לשאלות ולסוגיות המפורטות לעיל. כדי להבטיח ביצוע עסקה בטוחה ראוי ככל הניתן, לפחות בכל הקשור לעניינים אשר בשליטת המשקיע, כגון בדיקת הנכס והליווי על ידי אנשי מקצוע אמינים ושאר הפרמטרים כאמור לעיל, שילווה באנשים מנוסים ואמינים, תוך ניצול החושים העסקיים.