להוביל פרוייקט תמ"א 38

קבלת החלטות !!!
כיצד מתחילים ומקבלים החלטות במסגרת פרויקטים המבוססים על תמ"א 38
מאת - עו"ד, אברהם ללום

פרויקט התחדשות עירונית, כמו כל מיזם, צריך מישהו שיתחיל אותו. זה יכול להיות כל אחד מהבאים: 
בעל דירה בבניין, נציגות בעלי הדירות, מתווך יצירתי, קבלן חתימות ויזם, חברה מנהלת פרטית או החברה הכלכלית העירונית. לא צריך ידע מקצועי או מומחיות מיוחדת בשביל להתחיל פרויקט. צריך בעיקר יוזמה.
יוזם הפרויקט מתניע את הרכב, מדליק את האש (החיובית), אבל ללא הגורם הבא בשרשרת שהוא מוביל הפרויקט, לא יקרה דבר. הרכב אולי יתניע אבל יישאר במקום. בשביל לנהוג את הרכב קדימה ולהביאו אל היעד צריך נהג שיודע לנהוג ברכב ומכיר את חוקי התנועה. יכול להיות שמי שהתחיל את הפרויקט הוא גם מי שיוביל אותו קדימה, אבל בשביל שהפרויקט יצליח, צריך שהוא יהיה מתאים להובלת הפרויקט.
עו"ד דרך אגב מנוע מליזום את הפרויקט ממש מאפס, בהתאם לכללי האתיקה של עורכי הדין, האוסרים על עו"ד לשדל לקוחות לשכור את שירותיו. על כן עו"ד, לא משנה עד כמה הוא מומחה ומתאים לעניין, צריך שיפנו אליו, אפילו בעלי דירה אחת, שימנה אותו לפעול מטעמו, ואז הוא יכול לקחת את היוזמה מאותו שלב והלאה.
להבדיל מהיוזמה הראשונית להתנעת הפרויקט, הגורם שמוביל אותו צריך כבר ידע ומומחיות במספר תחומים – משפטי, מסחרי, תכנון ובניה, עליו להיות ניחן בכישורים מגוונים של מנהיגות, כושר מו"מ, יכולת שכנוע, יצירתיות, ואולי הכי חשוב: עליו להיות מסוגל לקבל את אמון הצדדים וביטחונם. על הגורם שמוביל את הפרויקט לגבש את בעלי הדירות מאוסף של יחידים בעלי מטרות ואינטרסים נפרדים ואישיים לקבוצה מאוחדת בעלת מטרה אחת, ולהוביל אותם לאורך דרך ארוכה של החלטה על סוג הפרויקט (חיזוק והרחבת הבניין הקיים / הריסה ובניה במסלול תמ"א 38 או במסלול פינוי בינוי), בחירת יזם, סיכום תנאי העסקה, חתימת ההסכם המשפטי, התמודדות עם סרבנים, בקשה לתכנית בניין עיר (תב"ע) ככל והיא נדרשת, הליכי הרישוי לקבלת היתר בניה, התמודדות עם התנגדויות, ליווי בעלי הדירות בתקופת הבניה, ועד תיקון רישום הבית המשותף ורישום זכויות הבעלים בדירותיהם החדשות. מדובר בעבודה מורכבת ומסובכת הנמשכת שנים רבות ומצריכה בנוסף לכל יכולת התמדה, נחישות וזמינות.
מניסיוני כעו"ד שליווה עד היום מספר לא קטן של פרויקטים להתחדשות עירונית החל מתחילת שנות ה- 2000 ופרויקטים של תמ"א 38 כבר משנת 2005, הגורם המוביל הוא החשוב ביותר להצלחת הפרויקט. העובדה שקיימים פרויקטים רבים שנתקעו או לא צלחו, מאפשרת לנו כיום להיות מנוסים יותר מצד אחד, אך מצד שני גורמת לבעלי דירות להיות זהירים יותר, לעיתים עד כדי הססנות משתקת. להלן אתייחס ליתרונות, חסרונות ודגשים בהתאם לסוג הגורם המוביל.
היזם – בהרבה פרויקטים של התחדשות עירונית הגורם המוביל הוא היזם. ליזם, ככל והוא בעל ניסיון ומומחיות ביזום ובניה, יש את הידע והמומחיות הנדרשים או שביכולתו לרכשם על ידי שכירת בעלי המקצוע המתאימים. יש לו גם אינטרס כלכלי ברור בהצלחת הפרויקט. מבחינות רבות היזם הוא הגורם המוביל ההגיוני ביותר. עם זאת, על פניו ליזם יש אינטרס אחד המנוגד בתכלית לאינטרס של בעלי הדירות. שני הצדדים מחפשים למקסם את הרווח שלהם ולעיתים הדבר בא אחד על חשבון משנהו. באורח טבעי הדבר עלול להביא לחוסר אמון בין בעלי הדירות, או חלקם, לבין היזם. במצבים מסוימים הבעיה נפתרת מאליה כאשר היזם נבחר על ידי בעלי הדירות מבין מספר מתחרים לאחר שהצעתו הייתה הטובה ביותר. אולם לרוב, כאשר היזם מוביל את הפרויקט משלב מוקדם או אפילו מתחילתו, לבעלי הדירות אין הצעות אחרות להשוות אליהן. ישנו הבדל נוסף בין היזם לבין בעלי הדירות והוא שליזם לעיתים יש מספר פרויקטים ויש לו שיקולים פנימיים של תזמון ועדיפויות ביניהם, בעוד שמבחינת בעלי הדירות זהו הפרויקט היחידי והחשוב ביותר.
עצתי לבעלי הדירות בפרויקט שהגורם המוביל בו הוא היזם היא להיעזר בשני מומחים: הראשון והחשוב ביותר הוא עו"ד מנוסה בייצוג בעלי דירות בהתחדשות עירונית, אשר יוכל לשמור על האינטרסים של בעלי הדירות בהסכם המשפטי שיחתם בינם לבין היזם. חשוב ומומלץ להכניס עו"ד כזה לתמונה בשלב מוקדם ככל האפשר ועוד לפני שחותמים על כל מסמך לטובת היזם. ואני מדגיש "לפני חתימת כל מסמך" גם אם מסמך זה נחזה להיות חסר משמעות או לא מחייב לדבר.
המומחה השני הוא שמאי מקרקעין שיכול לייעץ לבעלי הדירות הן ביחס לתמורה הכוללת שהם מקבלים מהיזם והן לגבי החלוקה היחסית ביניהם.
לעיתים עוה"ד המומחה לייצוג בעלי דירות בהתחדשות עירונית הינו כלכלן ו/או שמאי מקרקעין ו/או בעל הבנה ומומחיות המאפשרים לו לייעץ לבעלי הדירות בניתוח כלכלי של העסקה והתמורות שהם מקבלים. אבל בשביל שזה יקרה הוא צריך להיות מעורב בשלב מאוד מוקדם של הפרויקט.
במציאות, פעמים רבות בעלי הדירות מגיעים אל עוה"ד שאמור לייצגם כאשר פרטי העסקה וזהות היזם סוכמו קודם לכן. במצב כזה המלצתי לבעלי הדירות להתרכז בתוספת הערך שהם מקבלים מהפרויקט, ופחות להסתכל על מה היזם מרוויח או מה שכן אחר מקבל. התמורה צריכה להיות שוויונית אך לא מחייב שהיא תהיה שווה, היזם חייב להרוויח אחרת לא יהיה פרויקט, וחוזים וסיכומים גם בעלי הדירות צריכים לדעת לכבד, לא רק לדרוש זאת מהיזם. אם סיכמתם את פרטי העסקה ובחרתם ביזם, לכו קדימה, כמובן בכפוף לליווי על ידי עו"ד מקצועי ומנוסה וחתימת הסכם שמגן על הזכויות שלכם כנדרש.
הנציגות – נציגות בעלי דירות יכול שתתרום רבות לקידום הפרויקט. עם זאת, פעמים רבות, למרות רצון טוב בשפע, הנציגות סובלת מחוסר אמון מצד חלק מבעלי הדירות. באופן טבעי הנציגות לרוב אינה בעלת ידע, מומחיות ומקצועיות המאפשרות לה באמת לקדם את הפרויקט. פרויקטים המובלים על ידי נציגות נראים לעיתים כרכב הננהג על ידי מי שאינו שולט ברכב. רגע הוא נוסע, אחר כך נתקע, עצירת פתע, חריקה, קופץ קדימה, מסתובב במקום. כאשר הנציגות או אחד מבעלי הדירות מביאים את היזם, תמיד ישרור חשד כלשהו לטובת הנאה שמי מהם קיבל או יקבל מתחת לשולחן. ועדיין, יש נציגויות שעשו ועושות עבודה מדהימה ומצליחות להוביל את הפרויקט ביד רמה לסיום הפרויקט בהצלחה. זה עובד טוב כאשר חברי הנציגות נהנים מאמון אישי, פועלים בשקיפות מול יתר בעלי הדירות ומשתפים אותם בהחלטות.
גם כאן, בדומה לפרויקט המובל על ידי יזם, עצתי לבעלי הדירות ולנציגות לערב בשלב מוקדם ככל האפשר עו"ד מנוסה ומקצועי בייצוג דיירים בהתחדשות עירונית שילווה את הנציגות בכל צעדיה מתחילת הפרויקט. אל תדחו את ההחלטה הזאת. עורכי דין שזאת התמחותם רגילים לעבוד על בסיס הצלחה ועל כן הליווי המקצועי שלהם מתחילת הדרך לא יעלה לכם כסף.
ככל וקיימת אפשרות לכך, הייתי מציע לנציגות להתייעץ עם אדריכל או מפקח לגבי זכויות הבניה ואפשרויות הפרויקט, ולאחריו עם שמאי מקרקעין מנוסה, לפני תחילת המו"מ עם יזמים. לחילופין, אם בחרתם עו"ד מומחה ומקצועי, הוא יוכל לייעץ לכם גם בהיבטים הללו.
חברה מנהלת מסחרית / עירונית – במיוחד בפרויקטים מורכבים ורחבי היקף, כגון פינוי בינוי של מתחם הכולל כמה בניינים ועשרות אם לא מאות בעלי דירות, רווח השימוש בחברות מומחיות להתחדשות עירונית, אשר מתפקדות כמנהלת מקצועית. חברות אלה משמשות כגורם המוביל, כאשר הטובות שבהן אף לוקחות על עצמן ועל חשבונן את הליכי התכנון והבניה ולעיתים אפילו את הליכי הרישוי עד להיתר בניה. לפי מודל פעולה זה, רק בשלב מתקדם ומאוחר יותר ייערך מכרז או התמחרות למציאת יזם אשר יתן את התמורה הטובה ביותר לבעלי הדירות וגם ייבחר על ידי בעלי הדירות.
כאשר המדובר בחברה עירונית, שהינה גוף ציבורי הנתון לביקורת ולפיקוח, מידת האמון בה גבוהה יותר. לחברה כזאת המחוברת בנימיה אל העיריה, יכולת לראות עין בעין את האינטרסים של טובת העיר והציבור בד בבד עם טובת בעלי הדירות בבניינים הקיימים והפרויקט כולו. מבחינת העירייה הפרויקט לא מסתיים עם השלמת הבניין החדש, שכן עליה לחיות עם תוצאותיו לתמיד, ועל כן ראייתה ארוכת טווח ורחבה יותר.
מודל פעולה באמצעות חברות עירונית זכה ב 02.12.15 לתמיכת ועדת הכנסת להתחדשות עירונית בראשות חבר הכנסת אלי כהן, אשר הכריז כי יפנה לכל הרשויות המקומיות בדרישה להפעיל חברות כלכליות עירוניות לטובת קידום התחדשות עירונית.
אם לא די בכך, ביום 05.01.2015 הוחלט במסגרת דיון שהתקיים בכנסת כי המדינה תממן מנהלת התחדשות עירונית ברשויות המקומיות. כך הודיע חבר הכנסת ויו"ר ועדת הרפורמות בכנסת אלי כהן "מנהלת התחדשות עירונית היא כתובת לבעלי דירות לפנות לגורם בעירייה שיעזור לקדם פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי". לדברי ח"כ אלי כהן, "מנהלת התחדשות עירונית בערים זה משהו שהוכיח את עצמו. זו כתובת לבעלי דירות לפנות לגורם בעירייה שיעזור לקדם פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי. לדבריו זה פועל בתל אביב, ראשון לציון, ירושלים והרצליה בהצלחה. הוחלט כי המדינה תממן הקמת מנהלת התחדשות עירונית ברשויות המקומיות. מדובר בתקצוב מדינה של 50% ממנהלת המונה עד שלושה תקנים", כך אמר היום (ג') חבר הכנסת ויו"ר ועדת הרפורמות בכנסת אלי כהן (כולנו) לאחר דיון שהתקיים בוועדה בנושא הקמת רשות להתחדשות עירונית.
עורך דין בעלי הדירות – עו"ד בתחום ההתחדשות העירונית צריך כלים רבים מעבר לכלים המשפטיים הרגילים, ידע וניסיון מסחרי בהובלת עסקאות, צד פסיכולוגי חזק (עו"ד כפסיכולוג) ועוד... עו"ד נדרש לשלב את היתרונות שראינו והצגנו בפרק של מודלים לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית. על עוה"ד חלה על פי חוק חובת נאמנות ללקוחותיו, אשר יוצרת זהות אינטרסים מלאה עם בעלי הדירות, שאינה קיימת בשום מודל פעולה אחר. על מנת לחזק את זהות האינטרסים הזאת מומלץ לסכם עם עוה"ד כי שכר טרחתו יהיה, כמובן על בסיס הצלחה, באחוזים מהתמורה שיקבלו בעלי הדירות. מאז 10.2014 קובעים כללי האתיקה של עורכי הדין כי אסור להם לסכם את שכר טרחתם עם היזם, אלא רק עם בעלי הדירות. יש להבדיל בין מצב שעוה"ד של הדיירים מוביל את הפרויקט, שאז חלים עליו סיכוי-סיכון הצלחת הפרויקט והוא נדרש למעורבות אדירה בפרויקט, לבין מצב שמגיעים אליו רק לייצוג משפטי בלבד עם עסקה "מבושלת", שתנאיה וזהות היזם סוכמו מראש, שאז מקובל לסכם על סכום קבוע לכל דירה.
  
 
*עו"ד אברהם ללום הינו סגן יו"ר לשכת עורכי הדין בישראל, יו"ר משותף של פורום המקרקעין הארצי של לשכת עורכי הדין, מחברם של הספרים "מורה דרך לפינוי בינוי" ו"מורה דרך לתמ"א 38" וכן ספרי חוק ומשפט אחרים. הוא מרצה מבוקש בקורסים של התחדשות עירונית לעורכי-דין ומייסד המדרשה המעשית למשפט. עו"ד ללום הנו הבעלים של משרד עורכי-דין הקרוי על שמו והמתמחה בתחומי הנדל"ן וההתחדשות העירונית.
האתר נבנה במערכת 2all | בניית אתרים
לחץ להצג אפשרויות נגישות נגישות