פירוק שיתוף של בית הראוי להירשם כ"בית משותף"

מאת

עוה"ד אברהם ללום ושירן רומנו (הרוש)*

 

תוכן עניינים

 

א.      מבוא

ב.      פס"ד לויתן נ' אברהמר

ב1.    רקע ועובדות פסק הדין

ב2. החלטת בית המשפט                                                                               

ג.       שגיאת פסק הדין

ג.1 היחס בין סעיפי פירוק השיתוף השונים

ג2.    פירוק שיתוף על דרך של מכירה וחלוקת פדיון לעומת רישומו של הבית כבית משותף.

ד.      מסקנות והשלכות

 

 

א.    מבוא

 

שותפות במקרקעין משמעה כי, בעלותו של כל אחד ואחד מן הבעלים הרשומים במקרקעין, מתפשטת בכל אתר ואתר לפי חלקו ואין לשום שותף חלק מסוים בהם.

חוק המקרקעין תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") קובע כי כל שותף במקרקעין משותפים, אפילו היה חלקו קטן ביותר, זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף במקרקעין. 

 

בפסה"ד יצחק צ'פניק נ' פנינה צ'פניק[2] פירט כב' השופט גייפמן מהם השיקולים המנחים את בית המשפט בעת פירוק שיתוף ובניהם פורטו השיקולים הבאים: מניעת שותפות בלתי רצויה היות ומעוררת מריבות בין שותפים, שמירה על דינאמיקה של סחירות נכסי המקרקעין אשר הינם משאב מצומצם, שמירה על חופש הפעולה של בעל הזכות הקניינית.

 

פרק ה' לחוק המקרקעין הפנייה מסדיר את יחסי השיתוף בין בעלי זכויות במקרקעין משותפים אשר אינם רשומים כבית משותף וקובע בין היתר את דרכי פירוק השיתוף במקרקעין.

 

עם זאת, פרק ו' לחוק המקרקעין הפנייה קובע כי במקום בו קיים רישום של בית משותף לגבי המקרקעין לא יחולו הוראות פרק ה' (הפנייה - ראה לעיל)אלא הוראות פרק ו' לחוק המקרקעין (הפנייה - ראה לעיל) המסדירות את יחסי השיתוף בין השותפים באשר לרכוש המשותף.

 

פרק ו'1 לחוק המקרקעין(הפנייה - ראה לעיל), הוא הפרק הרלוונטי לעניינו, עוסק בבתים שאינם רשומים כבתים משותפים ואולם ראוי לראותם כבתים משותפים. החוק בפרק זה קובע הגדרת רכוש משותפים בבתים הראויים להירשם כבתים משותפים ויוצק תוכן מהוראותיו של פרק ו' אל הוראותיו העוסקות בבתים שאינם רשומים כבתים משותפים על אף שראויים להירשם ככאלה.

 

 

ב.     פסק דין לויתן ואח' נ' אברהמר

 

 

ב1.                רקע ועובדות פסק הדין

 

במוקד הדיון עומדת השאלה: האם ניתן מלכתחילה להורות על פירוק שיתוף של בית הראוי להירשם כ"בית משותף", שחל עליו פרק ו'1 לחוק המקרקעין(הפנייה - ראה לעיל), אשר יחידות הדיור בו הוחכרו או שקיימת לגביהן התחייבות חוזית בין הבעלים הרשומים.

 

העובדות נשוא ההליך עוסקות במקרקעין המצויים בעיר רמת גן. הצדדים להליך רשומים כבעלים במשותף בחלקים בלתי מסוימים במקרקעין.

 

התובעות, מחזיקות יחדיו במחצית מזכויות הבעלות בקרקע בעוד הנתבע מחזיק במחצית הנותרת(זאת, מבלי להתייחס לשווי ספציפי של כל אחד מהבעלים בהתאם למיקום המבנה הקיים והחלוקה ההיסטורית). לצורך הסדרת אופן החלוקה ולנוכח מורכבות ההליך התכנוני הנדרש לשמה, רשמו הצדדים מתי ? זכויות חכירה צולבות במקרקעין. קרי, נרשמה חכירה על זכויות כל הבעלים במחצית מן המקרקעין לטובת התובעות וחכירה נוספת על המחצית הנותרת לטובת הנתבע. 

 

בפועל, המבנה המצוי על המקרקעין הוחזק בדרך של חלוקה בין הצדדים. שכן, על המקרקעין קיים בית מגורים ישן דו משפחתי בן קומה אחת (להלן: "הבית"). זכויות החכירה של התובעות מתייחסות לזכויות השימוש ביחידה הצפונית של הבית לרבות החלק הצפוני מזרחי במגרש, בעוד שזכויות החכירה של הנתבע מתייחסות לזכויות השימוש ביחידה הדרומית של הבית לרבות החלק הדרומי מערבי של המגרש.

 

במסגרת ההליך דנן, פנו התובעות לבית המשפט בדרישה לפירוק השיתוף במקרקעין על דרך מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון בין בעלי הזכויות בנימוק לדרישתן טענו התובעת כי פירוק השיתוף במקרקעין על דרך של חלוקה בעין אינו אפשרי באשר חלוקה בעין תסב נזק והפסדים לצדדים נוכח הקטנת זכויות הבניה אשר יחולו על כל מגרש בנפרד.

 

כמו כן ציינו כי, חלוקת המקרקעין בעין תביא להכשלת אפשרותה של התובעת להתקשר עם יזם לצורך תכנון ובניה במקרקעין בהיעדר כלכליות ובכך יסב הדבר לתובעת הפסד ניכר.

 

הנתבע, טוען מנגד כי הואיל ועל המקרקעין רשומות זכויות חכירה הקובעות "דה פקטו" את חלוקת המקרקעין בין הצדדים הדרך היחידה והצודקת לפירוק השיתוף במקרקעין הינה אך ורק בדרך של רישומו של בית משותף.

 

ב2.                החלטת בית המשפט

 

ביהמ"ש מנתח את מהות השיתוף במקרקעין וקובע כי המבנה העומד על המגרש נשוא ההליך מקיים את התנאים לתחולת פרק ו1 לחוק המקרקעין(להוסיף הפנייה - ראה לעיל). המבנה הבנוי על המגרש של הצדדים הוא מבנה של קבע שיש בו שתי דירות , אין ראיה או טענה כי הוא רשום כבית משותף. הצדדים הם בעלי הדירות לפי ההגדרות ולו בשל היותם מחזיקים בהן. על הנכס חלות איפה הוראות פרק ו'1 לחוק(הפנייה - ראה לעיל כל מקום כזה יש להוסיף הערת שוליים).

 

בית המשפט ממשיך ואומר כי, הוראות סעיף 56 (א) לחוק המקרקעין להוסיף הפנייה לחוק קובעות כי "הוראות פרק ה' לא יחולו על הרכוש המשותף".

ס' 77ב לחוק המקרקעין מונה שורת הוראות מתוך פרק ו'  אשר יחולו "בשינויים המחויבים" גם על בתים לפי פרק ו'1.

 

על אף האמור, בית המשפט קיבל את התביעה והורה על פירוק השיתוף במקרקעין על דרך מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון בין הבעלים, קרי מכירת מלוא זכויות הצדדים במקרקעין על דרך שנמכרים מקרקעין במכירה פומבית וחלוקת הפדיון בין הצדדים וזאת על אף רישומן של חכירות במקרקעין המייחסות לכל צד מחצית מן הזכויות במקרקעין וחלוקה פיזית רבת שנים.

 

 

ג.     שגיאת פסק הדין צריכים קצת לעדן את הכותרת של הסעיף

 

הננו סבורים כי שגה בית המשפט הנכבד בקביעתו להעדפת פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון בין השותפים על פני פירוקו של השיתוף באמצעות רישומו כבית משותף.

 

לדידנו, שגיאה זו, מתבססת על נימוקים מוטעים לכאורה עליהם נסמך בית המשפט במתן החלטתו ומהווה פגיעה מהותית בזכות קניינית המעוגנת בחוק יסוד להוסיף הפנייה.

 

ראשית, בית המשפט בהחלטתו מתייחס לטיעון הנתבע באשר לפירוק השיתוף על דרך רישומו של בית משותף וקובע כי בהסתמך על סעיף 42(א) לחוק המקרקעין(הפנייה)- משלא הוכח על ידי הנתבע כי עיקר המקרקעין, כלשון החוק, הינו בית הראוי להירשם כבית משותף וכן לא הובאה חוות דעת של המפקח בעניין- אין להורות על פירוק השיתוף על דרך של רישומו כבית משותף.

 

ג1. היחס בין סעיפי פירוק השיתוף השונים

 

סעיף 42(א) לחוק המקרקעין (הפנייה - ראה לעיל) (להלן: "החוק") קובע כך:

 (א)    היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר שקיבל חוות דעת של המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם.

 (ב)       היה פירוק השיתוף כאמור בסעיף קטן (א) אפשרי רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות העניין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות סעיף (הפנייה)25, בשינויים המחויבים.

כמו כן קובעות הוראות סעיפים 39 ו-40 לחוק (הפנייה - ראה לעיל)כי:

          39 (א)            במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין.

             (ב)   היתה החלוקה בעין אפשרית רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות הענין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות סעיף 25, (הפנייה - ראה לעיל) בשינויים המחויבים.

             (ג)    ראה בית המשפט צורך בכך, רשאי הוא לצוות על רישום זיקת הנאה בין החלקות.

40 (א)            במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון.

             (ב)   המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות העניין.

בפסק הדין רוטשילד נ' פרנק[3] הסדיר בית המשפט העליון את היחס בין סעיפי פירוק השיתוף בחוק וקבע כך:

"אין לפרש את הסעיפים 40 ו-42 כאילו בדרך כלל יש להעדיף את דרך המכירה על הפיכתו של נכס לבית משותף, וממילא אינה מתעוררת השאלה הנוספת אם סדר זה משתנה כאשר הוכח שהמכירה תגרום נזק לאחד השותפים.  הוראה כזאת על הפיכת סדר העדיפות מצויה בסעיף 40 לעומת סעיף 39: כאשר נוכח בית-המשפט כי חלוקה בעין לפי סעיף 39 תגרום נזק ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון. אבל לא מצינו הוראה דומה להפיכת סדר העדיפות בין סעיף 40 וסעיף 42: אות הוא שכאן אין עדיפות מעיקרא לסעיף 40 על פני סעיף 42. את האפשרות לבצע חלוקתו של נכס בית על ידי הפיכתו לבית משותף יש לראות כהוראה מיוחדת החלה רק כאשר הבית ניתן לרישום כבית משותף, כנגד הסעיפים 39 ו40- שתחולתם כללית, על נכסים מכל הסוגים. המחוקק קבע את אשר קבע בסעיף 42 למרות האמור בסעיף 143 לחוק שלפיו טעון רישומו של בית משותף הסכמתם של בעלים ששטח הרצפה של שירותיהם מהווה למעלה ממחצית שטח הרצפה של כל הדירות בבית: בהליכי חלוקה די ביזמת אחד הבעלים המשותפים בלבד כדי שבית-המשפט יוכל להידרש לשאלה אם יש לרשום את הבית כבית משותף".

 

לאור האמור, נראה כי בפסק הדין שניתן על ידי בית המשפט השלום בפרשת לויתן נ' אברהמר התעלם לכאורה בית משפט השלום מקביעתו זאת של בית המשפט העליון והעמיד את הוראת סעיף 42 לחוק  העוסקת בפירוק שיתוף על דרך רישום בית משותף במעמד זהה להוראת סעיף 39 ומיזג להוראת סעיף 42 פרשנות אשר איננה מעוגנת בחקיקה באשר לבחינת קיומו של הפסד ניכר. זאת, על אף ההבחנה בין סעיפי החוק וגישתו של בית המשפט העליון כפי שהוצגה בפרשת רוטשילד נ' פרנק לעיל.

 

ג2.    פירוק שיתוף על דרך של מכירה וחלוקת פדיון לעומת רישומו של הבית כבית משותף.


בפרשת  קוצר נ' ציתיאת[4]  נדרש בית המשפט העליון לסוגיית פירוק השיתוף במקרקעין על דרך רישומו של בית משותף וקבע כך:

"בבוא בית-המשפט להורות מה הדרך הטובה ביותר לפרק את השיתוף שיש ללכת בה עליו לבחור בדרך שתגן, ככל האפשר, על האינטרסים של השותפים, כל אחד בנפרד וכולם יחד. אין זאת בהכרח הדרך הטובה ביותר מבחינה עסקית.

לאינטרסים הכלכליים של השותפים יש משקל רב, אולם מולם עומדת השאיפה לשמר, כמידת האפשר, את הזכויות הקיימות של השותפים כמו שהן. לעניין זה יש יתרון לפירוק בדרך של רישום הבניין כבית משותף על פני פירוק בדרך של מכירה".

 

קביעתו של בית משפט השלום בענייננו הינה נוגדת למעשה את הלכת בית המשפט בפרשת קוצר נ' ציתיאת הואיל וכפיית פירוק השיתוף על דרך מכירת המקרקעין לרבות הבנוי עליהם ומשמש למגורים מהווה פגיעה בזכות קניינית מהותית של צד אחר להליך.

 

החלטת בית המשפט בפרשה דנן עשויה להיות בעלת השפעה מרחיקת לכת לאור העובדה כי רבים הם הבתים הקיימים כיום במדינת ישראל אשר דרך רישומם איננה אפשרה חלוקת המקרקעין מבחינה פיזית ועל כן נרשמו על דרך של חכירות צולבות כבמקרה המתואר בפסק הדין. אימוץ פסק דינו של בית המשפט השלום עשוי להגביר אינטרס של צד מעוניין לכפות מכירת חלקו של השותף במקרקעין ובכך לרכוש יתרון בעת פירוק השיתוף.

 

בתיקון מס' 5 לחוק המקרקעין משנת 1977(הפנייה - ראה לעיל) התווסף לחוק המקרקעין פרק ו'1 שכותרתו "בתים שאינם רשומים כבתים משותפים". בפרק זה החיל המחוקק אל בתים מסוג זה כמה מן ההוראות החלות על פי חוק המקרקעין על בתים הרשומים כבית משותף ודנים בניהולו של הבית המשותף.

במסגרת הצעת התיקון לחוק הוסברו מטרות התיקון כדלהלן "מוצע להוסיף בחוק המקרקעין פרק אשר יאפשר ניהול תקין של בתים המוחזקים למעשה כבתים משותפים, אך לא ניתן לרשמם לפי פרק ו' מסיבות שאינן תלויות בבעלי הדירות... יש במדינה יותר מ- 450,000 דירות ובתים שהוקמו כשיכונים ציבוריים, המוחזקים בפועל כבתים משותפים אף שטרם נרשמו בפנקסי המקרקעין משום עיכובים בהשלמת רישום פעולת התכנון.

בית המגורים נשוא ההליך איננו אלא בית מגורים הראוי להירשם כבית משותף ואשר חלות לגביו הוראות פרק ו'1 לחוק. לפיכך, ראוי כי בית המשפט היה מחיל בעניינו את תכלית התיקון לחוק לפיה יש לראות בבית כאילו הינו בית משותף על אף שלא נרשם ככזה בפועל ולאור חלוקת השימוש אשר נעשתה בפועל בין הצדדים לרבות על דרך של רישום חכירות צולבות.

 

 

ד.     מסקנות והשלכות


קביעת בית המשפט בענייננו הינה בעלת השפעה אשר ספק רב אם בעת מתן פסק הדין ברורה היתה משמעותו והשלכתו הרבה על זכויותיהם הקנייניות של בעלי זכויות חכירה במקרקעין בשל העובדה לפיה ככל ולבית הראוי להירשם כבית משותף ניתנה גושפנקא לביצוע פירוק שיתוף על דרך מכירה וחלוקת פדיון על אף בקשתו של שותף לבצע פירוק שיתוף על דרך רישומו של בית משותף (ובכך למעשה להכשיר את הקיים מזה שנים) הרי שבכך אף פתח בית המשפט פתח לדרישת פירוק שיתוף על ידי בעל דירה בבית המשותף, באמצעות מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון בין בעלי הדירות מן הטעם שקיומו של הבית כבית משותף מונע הזדמנות עסקית למי מן הדיירים. זאת הגם שבפועל לא קיים כל שיתוף בין השותפים למעט במסגרת הרכוש המשותף.

בפס"ד צודלר שכתבתי עליו פרק שלם בספר יש התייחסות לחוק הבתים המשותפים כולל מקורו והטמעתו כחלק מחוק המקרקעין ב-69. רואי לראות דברים שנאמרו גם בספר שלי בפרק מיוחד, יש גם את המאמר שכתבתי (90 עמודים) עם דגן על הדייר הסרבן התייחסתי למגמה בבית המשפט לעניין הזכות הקניינית. אני חושב שמשה גם התייחס לכך בערעור שלו. חשוב להכניס משהו על תמ"א והדייר הסרבן.

תוצאה זאת, הינה משוללת הגיון ועומדת בניגוד מוחלט להוראות חוק המקרקעין בכלל והוראות חוקי היסוד בפרט באשר מתעלמת מזכות קנויה לצדדים במקרקעין אף אם מעמדה היו כמעמד זכות קניינית ואף אשר התקבלה בהסכמה משותפת של הצדדים עת היתה נוחה עבורם ומשהפכה לפחות כדאית עבור מי מהצדדים נוכח הזדמנות עסקית יש לכפות מכירת מלוא זכויות השותפים במקרקעין על אף בעלותם ולאפשר פירוקו של השיתוף במקרקעין.

 

החלטת בית המשפט במקרה דנן אמנם מתייחסת לשלושה צדדים בלבד ולמקרקעין הכוללים שתי דירות בלבד ואולם, נראה כי בית המשפט התעלם בעת מתן החלטתו כי במתן הוראתו לביצוע פירוק השיתוף על דרך המכירה יש כדי להשפיע על בתים נוספים אשר אופן רישומם הינו זהה ואולם מכילים מספר דירות רב יותר ממספר הדירות הקיימות במקרה הנקודתי והמצומצם אשר הובא בפניו.

 

האם כך היה פוסק בית המשפט גם אילו דובר במקרקעין אשר מצוי עליהם בית הראוי להירשם כבית משותף ואיננו רשום ככזה מסיבות טכניות ואולם מכיל 24 דירות, האם גם במקרה כאמור נוכח דרישת דייר, שותף במקרקעין, בודד המעוניין לממש הזדמנות עסקית ודורש למכירת הבניין לצד ג' היה נותן בית המשפט יד לבקשה כאמור ומותיר 23 משפחות נתונות לחסדיו של אותו שותף בודד?!? שירן, חשוב לציין כי לא היתה כל התייחסות לפרויקטים המבוססים על תמ"א 38 להלצלת חיי אדם. לעניין זה גם הרשויות כגון הרצליה ועוד אינן מאפשרות כיום מתן הטבות לבתים צמודים קרקע.

 

זאת ועוד, במסגרת פסק הדין לצורך מתן הסעד של פירוק השיתוף מורה בית המשפט למעשה על ביטולן של החכירות הרשומות במקרקעין. ביטול החכירות כאמור איננו סעד אשר נתבקש מאת בית המשפט במסגרת פניית התובעות. לכאורה בית המשפט הנכבד הפך בהחלטתו את הסעד הטפל לסעד העיקרי, קרי את ביטול החכירות, על אף שלא נתבקשו הפך בית המשפט לסעד העיקרי ואולם נקבע ביטולן על ידי בית המשפט לצורך מימוש פעולת פירוק השיתוף בלבד אשר היא מהווה הסעד העיקרי אשר נתבקש על ידי התובעות. סעד של ביטול החכירות איננו התבקש על ידי התובעות במסגרת ההליך ועל כן לא היה בית המשפט מוסמך לתיתו. זאת ועוד, משנמצאו זכויות חכירה צולבות במקרקעין אשר לצורך מתן הסעד המבוקש על ידי הנתבעות נדרש ביטולן, היה על בית המשפט להפנות את התיק לבית המשפט המוסמך לדון בטענות ביטול זכויות בעלות במקרקעין- הוא בית המשפט המחוזי באשר ביטול זכויות חכירה מהוות זכות במקרקעין אשר סמכות הדיון בה נתונה לבית המשט המחוזי.

 

תוצאת פסק הדין לאור האמור הינה שדייר בבית הראוי להירשם כבית משותף, יכול להביא למכירת הבניין כולו על אפם וחמתם של יתר בעלי הדירות, תוצאה זאת הינה שגויה ובלתי ראויה אשר יש בה כדי להביא למצב מהפכני ובלתי רצוי הפוגם במהות הזכות הקניינית. מצב הדברים איננו מתייחס למצבים נוספים שכעת יגרמו לבנקים שלא להעמיד הלוואות בחלק מהמקרקעים במצב רישומי כזה מאחר והבנק יפחד למשמעות השעבוד שלו. חלק מהבנקים גם כיום לא מוכנים להעמיד הלוואה ללא הסכם שיתוף. לא היתה התייחסות גם לעניין מצב דברים שקיים או לא הסכם שיתוף. האם לא די בחלוקה בפועל ובתכנית להוות חלוקה. בית המשפט לא נתן את הדעת שהמחצית של הנבעת אולי שווה יותר ולא מחצית. האם יש מדידה למגרש שמראה שאכן כל צד בנוי על מחצית מגרש. המחירה תגרום פגיעה גדולה הרבה יותר לצד השני ולכן ניתן לומר למעשה שחוק המקרקעין גם בסעיף 39 וגם בארבעים מבקש להגן על מקרים מהסוג הזה.

 

http://www.psakdin.co.il/Court/%D7%A4%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%A7-%D7%A9%D7%99%D7%AA%D7%95%D7%A3-%D7%91%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%D7%9F-%D7%91%D7%93%D7%A8%D7%9A-%D7%A9%D7%9C-%D7%9E%D7%9B%D7%99%D7%A8%D7%94,-%D7%95%D7%9C%D7%90-%D7%91%D7%93%D7%A8%D7%9A-%D7%A9%D7%9C-%D7%97%D7%9C%D7%95%D7%A7%D7%94-%D7%91%D7%A2%D7%99%D7%9F#.VQCtGU39nmQ

 

http://www.psakdin.co.il/Court/%D7%A2%D7%93%D7%99%D7%A4%D7%95%D7%AA-%D7%9C%D7%A4%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%A7-%D7%A9%D7%99%D7%AA%D7%95%D7%A3-%D7%91%D7%93%D7%A8%D7%9A-%D7%A9%D7%9C-%D7%9E%D7%9B%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%A2%D7%9C-%D7%A1%D7%9E%D7%9A-%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%9B%D7%AA-%D7%A9%D7%9E%D7%90%D7%99-%D7%A2%D7%9C-%D7%A4%D7%A0%D7%99-%D7%A8%D7%99%D7%A9%D7%95%D7%9D-%D7%9B%D7%91%D7%99%D7%AA-%D7%9E%D7%A9%D7%95%D7%AA%D7%A3#.VQCtdU39nmQ

 

האם לא ראוי לדבר על זכות קדימה לרכוש אחד את השני לפני מכירה לצד ג' ?

http://www.weissman-law.co.il/index.asp?itemid=pirukshituf

המסקנה, כי המסלול היחידי הפתוח, בטרם הוצאת כל החלקה למכירה פומבית, הוא מסלול ההתמחרות בין הצדדים, נתמכת גם בדעת המלומדים. כך ראו את המלומד אריה אייזנשטיין בספרו "יסודות והלכות בדיני מקרקעין, חלק ראשון, המירשם ופעולות במקרקעין", הוצאת בורסי, 1990 בעמוד 150:

 

"חוק המקרקעין מאפשר שלב מוקדם של מכירת מקרקעין, על ידי מכירה פנימית ותחרותית בין השותפים...".

כן ראו את המלומד יהושע ויסמן, אשר בספרו מסביר, כי המקור להתמחרות בין השותפים נמצא בדין העותומני ולאחר חקיקת חוק המקרקעין התעוררה אי בהירות בקשר ליחס בין המכירה הפומבית לבין ההתמחרות בין השותפים. על פי המלומד ויסמן, השאלה היחידה הפתוחה לגבי פירוק שיתוף בדרך של מכירה היא האם למכירה פומבית עדיפות על התמחרות בין שותפים אם לאו.

 



*        עו"ד אברהם ללום מתמחה בעסקאות נדל"ן והתחדשות עירונית; כיהן בין השנים 2003-2008 כחבר מועצת העיר נתניה, מ"מ יו"ר ועדת תכנון ובנייה ויו"ר איגוד ערים לתברואה ואיכות הסביבה השרון הצפוני. כיום מכהן כיו"ר ועדת קניין ומקרקעין של ועד תל-אביב והמרכז בלשכת עורכי הדין, כמ"מ יו"ר המדרשה למשפט מעשי, וכיועץ המשפטי של איגוד חברות התמ"א והתחדשות עירונית; מרצה באקדמיה, בבית הספר לפרקטיקה, במכון פישמן - האוניברסיטה העברית, מכון להב להב – אוניברסיטת ת"א, במרכז האקדמי שערי משפט ועוד מוסדות להשכלה גבוהה; מחבר הספר "גבולות התערבות שיפוטית בחוזים אחידים קבלניים", מחבר הספר "מורה הדרך בעסקאות פינוי בינוי", מחבר הספר "מורה דרך בעסקאות תמ"א 38", כותב בכתב העת מקרקעין וכתבי עת נוספים, עוסק בליווי יזמים ברכישת קרקעות ובנייה של פרויקטים למגורים ומשרדים תוך דגש על עסקאות קומבינציה והתחדשות עירונית(תמ"א 38 ופינוי בינוי).

עו"ד שירן רומנו-הרוש- עורכת דין, ראש צוות עסקאות מקרקעין מורכבות במחלקת הנדל"ן וההתחדשות העירונית. עוסקת בליווי ויצוג יזמים ורוכשים בעסקאות מקרקעין מורכבות. לרבות, ליווי פרויקטים למגורים, עסקאות קומבינציה, קבוצות רכישה, התקשרויות במסגרת הסכמים על פי תמ"א 38, הסכמי רכישת נדל"ן מסחרי ומייצגת במסגרת הליכים משפטיים לפי חוק התכנון והבניה. 

 

[2] תמ"ש (ת"א) 53941/96 יצחק צ'פניק נ' פנינה צ'פניק, תשס"א (2001), 39.

[3] ע"א 587/78 רוטשילד נ' פרנק, פד"י לג (3), 33.

[4] ע"א קוצר נ' ציתיאת, פד"י נג (4),849

האתר נבנה במערכת 2all | בניית אתרים
לחץ להצג אפשרויות נגישות נגישות