במסגרת הסכם לרכישת קרקע חקלאית שאינה מופשרת חובה לכלול חוות דעת על פי תקן 22. חוות הדעת תכלול את הסיכויים להפשרת המקרקעין, וזאת כדי למנוע מכירת "אשליות" לציבור.

חוק פינוי ובינוי (פיצויים) נועד להתמודד עם הקושי באי-יציאתן לפועל של עסקאות פינוי ובינוי. קושי זה נוצר לאור התנגדות בלתי סבירה של אחד או יותר מבעלי הדירות, וזאת חרף העובדה ששיעור משמעותי מבין בעלי הדירות מעוניינים בעסקה.

פרויקט התחדשות עירונית, כמו כל מיזם, צריך מישהו שיתחיל אותו. זה יכול להיות כל אחד מהבאים: בעל דירה בבניין, נציגות בעלי הדירות, מתווך יצירתי, קבלן חתימות ויזם, חברה מנהלת פרטית או החברה הכלכלית העירונית. לא צריך ידע מקצועי או מומחיות מיוחדת בשביל להתחיל פרויקט. צריך בעיקר יוזמה.

חוק פינוי בינוי נחקק במטרה לעודד עסקאות של פינוי בינוי וזאת כדי לעודד התחדשות עירונית שיש בה להביא לניצול משאבי קרקע, לאפשר עתודות מגורים תוך כדי שיפור תשתיות והחזות העירונית וכן לסייע בהיבטים חברתיים. בנוסף החוק נועד כדי להתמודד עם תופעת "הדייר הסרבן" , תופעה בה פרויקטים רבים אינם יוצאים לפועל למרות רצונם של הדיירים, בשל התנגדות בלתי סבירה של אחד הדיירים לביצוע הפרויקט.


בעוד תמ"א 38 נקלעה למבוי סתום בשל חוסר וודאות כיצד לחשב את זכויות הבניה שהיא מעניקה, כאשר התחושה הכללית הנלמדת מהצהרות חברי כנסת ובכירי מנהל התכנון הינה לטובת פרשנות מרחיבה שתאפשר מימוש של יותר פרויקטים של התחדשות עירונית, עולה לדיון ביום 27.10.15 בוועדת הפנים של הכנסת הצעת חוק שתשפיע בכיוון הנגדי.

בדיוק חודש לאחר שנרעשה הארץ עקב פס"ד של כב' השופטת שיצר מבית המשפט המחוזי בת"א בעתירה מנהלית, שהורתה לצדדים להתייחס לעמדת היועמ"ש לממשלה שצמצמה את פרשנות תמ"א 38, יוצא מבית מדרשו של אותו בית משפט פס"ד בעתירה מנהלית, אשר נותן זריקת עידוד שיפוטית להתחדשות העירונית בכללותה.

פרויקט תמ"א 38 מתחיל בניתוח זכויות הבניה האפשריות במגרש המסוים על בסיס מדיניות או הנחיות הרשות המקומית. רק אם ניתוח זה מלמד כי הפרויקט אפשרי ורווחי מתחיל תהליך של מציאת יזם ו/או מו"מ בין היזם לבעלי הדירות, שלאחריו נחתם הסכם, ומתחיל מירוץ מתיש של שכנוע מתלבטים והתגברות על סרבנים, ובמקביל עם הגעה לרוב הדרוש מתחיל תהליך הכנת והגשת הבקשה להיתר בניה. מדובר על תהליך הנמשך בממוצע שלוש שנים(!) עד לקבלת החלטת היתר בתנאים של ועדה מקומית לתכנון ובניה.

זוכרים את האמרה של רון חולדאי: "תמ"א 38 היא מתנה לעשירים, צריך לאייד אותה". משלימה אותה עמדת פורום 15 הערים לפיה: "יש נטיה מוגזמת לתת ליזמים את מקסימום זכויות הבנייה גם אם אין הצדקה לכך". שתי העמדות הללו במצטבר טוענות דבר אחד: תמ"א 38 במתכונתה הנוכחית נותנת יותר מדי ליזמים ולבעלי הדירות באזורי הביקוש לנדל"ן, ופחות מדי לאלה המצויים באזורים בהם מחירי הנדל"ן נמוכים.

תחום ההתחדשות העירונית הינו תחום מורכב מאוד אשר מורכב מלבנות לבנות, שם הוא התחיל, אנו אמורים להוסיף עוד לבנות על מנת לבנות את הקיר ולא להרוס את מה שכבר בנינו.

הגדלת היצע הדירות להשכרה הינו יעד חברתי חשוב ביותר, אשר ממשלות ישראל השונות הכירו בחשיבותו ואף חוקים המנסים להגשים יעד זה.

כללי - מטרת המאמר היא לספק כלים שיסייעו להתכונן טוב יותר לשינויים הצפויים עקב כניסתו לתוקף לאחרונה של תיקון 70 וכניסתו לתוקף הצפויה של תיקון 71.

לאור התיקונים במסגרת, חוק מיסוי מקרקעין (תיקוני חקיקה) ( הוראות שעה), התשע"א - 2011 אשר התקבלה בכנסת ביום א הראשון לחודש אוגוסט, ראיתי לנכון להפנות את עוה"ד אשר רק עוסקים בתחום המקרקעין לדברי ההסבר אשר פורסמו בהצעת החוק הממשלה - 603 מיום ה- 11/07/2011 בעמוד 1292.

ה"פ 04 - 40 - 0044 פרידמן חכשורי נ' עיריית נתניה ואח' ההפקעה בוצעה מכוחה של תב"ע נת/ 542 /א אשר משתרעת על שטח של כ 885 דונם. מטרת התוכנית הינה ליצור רצף תכנוני בין חלקיה של העיר נתניה ולהקים מרכז מסחרי חדש, שיחובר לשאר חלקי העיר. במסגרת התוכנית נעשה איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים בהתאם לחוק התכנון והבניה.

ביום 1.2.2011, פרסמה רשות המסים בישראל, החלטת מיסוי מקרקעין מס' 6966/11 החלת הוראת ביצוע 20/97 החלפת רכישת דירה חדשה לפני גמר בנייתה גם על נכסים שאינם דירות מגורים.

תרופתו של הרוכש היא במימוש זכותו האובליגטורית כנגד המוכר. זהו הדין בכל המצבים שאדם קונה בהם זכות טובה יותר מזכותו של המוכר. בהקשר של סעיף 10 לחוק המקרקעין, משמעות תו"ל היא אמונה, הלכה למעשה, של הרוכש כי המוכר הוא בעל זכות במקרקעין כאמור במרשם, וכי הוא רשאי להעביר את זכותו במקרקעין, נקייה מכל זכות של אדם אחר.

במסגרת תמ"א 38, מוצעים במסגרת התמ"א, תמריצים הן לבעלי הדירות והן ליזמים, שנועדו לעודד את ביצועה של התמ"א, הכוללים בין היתר הטבות מס, זכויות בנייה נוספות ומאפשרות שדרוג הבניין, בין היתר באמצעות הוספת מעלית, הוספת קומה, הרחבת יחידות הדיור הקיימות, עיצוב הבניין, הרחבת מרפסות ומציאת פתרונות חנייה כנדרש.

תמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה) תוכננה ואושרה על מנת להשיג שני דגלים עיקריים: בראש ובראשונה, חיזוק מבנים בפני רעידת אדמה העלולה להתרחש בארץ והשנייה, אפשרות להרחיב דירות קיימות או לבנות דירות נוספות על גג הבניין (זו האפשרות הנפוצה), תוך כדי שיפוץ הבניין- והכול תוך שיפור רווחת הדייר ושיפור החזית כלפי הרחוב. לעניין זה חשוב גם להכיר את חוק המקרקעין.

ביום 16.5.2013 ניתן על ידי בית המשפט השלום בתל אביב פסק דין בסכסוך אשר התגלע בין הגב' טובה לויתן (ברקובר) וגב' שרה רבין רחל לבין מר שלמה אברהמר . פסיקת בית המשפט בפרשה דנן היוותה תפנית דרמטית על אף היותה פסיקת שלום בלבד וחוללה ספקות מרובים באשר למעמדם של בעלי זכויות חכירה כבעלי זכות קניינית במקרקעין באשר כפתה על בעל זכויות חכירה רשומות במקרקעין למכור זכויותיו לצד ג' נוכח הזדמנות עסקית אשר התהוותה לשותף הנוסף במקרקעין.

חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעיות אדמה) התשס"ח – 2008 (תמ"א 38) קובע את סף ההסכמה הנדרש מבין בעלי הדירות בבניין לשם ביצוע פרויקט תמ"א 38. כמפורט בדרישות תוכנית תמ"א 38, קיימים 4 סוגי היתרים, כאשר לכל היתר קיימת דרישה שונה לרוב הנדרש.

התחדשות עירונית – עו"ד אברהם ללום ערבויות מהוות כלי משפטי בעל חשיבות רבה בהתנהלות הכלכלית, המסחרית והעסקית של פרטים וגופים במשק. לצד היותה כלי נפוץ ומקובל, למתן ערבות או קבלתה עשויות להיות השלכות מהותיות על עתידם הכלכלי של הצדדים לעסקה או לחוזה.

למה כדאי להיכנס לפרויקט פינוי בינוי ?/ תמ"א 38 והאם מדובר על הדרך המהירה לדירה חדשה ?טיפים, עצות והמלצות שיש לקחת בחשבון לפני שנכנסים לפרויקט של התחדשות עירונית. עו"ד אברהם ללום, מחבר הספר מורה דרך בעסקאות פינוי בינוי ומורה דרך בעסקאות תמ"א 38.

במהלך חודש ינואר 2008, התקבל בכנסת חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) התשס"ח 2008 ( להלן: "החוק" ), המעניק אפשרות למימוש הוראות תמ"א 38, שמטרתה בראש ובראשונה, חיזוק קונסטרוקציית הבניין בפני רעידות אדמה, ובנוסף מסדיר את נושא ביצוע העבודות ברכוש המשותף בכפוף לאישור המפקח/ת על מרשם המקרקעין באותו איזור.

לפני למעלה משבוע ימים התקבלה בכנסת בקריאה ראשונה הצעת חוק להקלת התנאים לאישור תוכנית חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה. מדובר בתיקון לחוק המקרקעין שנכנס לתוקף בשנת 2008 ואשר מטרתו הייתה להקל ביצוע פרויקטים לחיזוק בניינים מפני רעידות אדמה באמצעות מתן זכות לרוב הדיירים בבית המשותף לאכוף את רצונם לביצוע הפרויקט על המיעוט.

החלטתם להצטרף לתמ"א 38, מצוין. עתה עליכם לבחור יזם אשר יהיה הצד השני של המטבע שלכם, עליכם לבחור מפקח בנייה שיהיה עם היד על הדופק על התקדמות העבודה ועליכם לבחור עורך דין. בחירת אנשי מקצוע מיומנים, אמינים ומנוסים היא הדרך להצלחת הפרויקט ולשביעות רצון. איך בוחרים את עורך הדין המתאים לעסקת תמ"א 38?

האתר נבנה במערכת 2all | בניית אתרים
לחץ להצג אפשרויות נגישות נגישות