תמ”א 38 – יש כמה דברים שחשוב לדעת על שיתוף מקרקעין

https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001016132

רישום חכירות צולבות הוא אמצעי שהשתרש במשך השנים לצורך הסדרת רישום הזכויות מבונים, במטרה לחסוך את הליך התכנון המורכב הכרוך ברישומו של בית כבית משותף ■ מהן ההשלכות?

*** הכתבה בשיתוף איגוד חברות תמ”א 38 והתחדשות עירונית

בפסק דין שניתן על-ידי בית המשפט השלום בתל-אביב, פסק בית המשפט לפירוק השיתוף במקרקעין על דרך מכירתם במכרז, על אף התנגדותו של בעל זכויות במקרקעין לביצוע המכירה.

התובעת ביקשה לבצע פירוק שיתוף של המקרקעין באמצעות מכירת המקרקעין כמקשה אחת במסגרת מכירה פומבית וחלוקת התמורה בינה לבין הנתבע בהתאם לחלקם היחסי במקרקעין.

הנתבע, מנגד, ביקש לרשום את המקרקעין כבית משותף, כך שכל בית מבין שני הבתים המצויים על המקרקעין יירשמו כחלקת משנה נפרדת בבעלות עצמאית.

לטענת התובעת, פירוק שיתוף על-ידי רישום המקרקעין כבית משותף תביא להפסד כלכלי ניכר, הואיל ולצורך מימוש זכויות בנייה נוספות במקרקעין בצורה האופטימלית יש להשתמש בשטחם של כל המקרקעין, ולא ניתן להתקשר עם יזם לצורך בנייה במחצית המקרקעין המשקפים את שטחה של התובעת בלבד משום היעדר כלכליות ליזם.

בית המשפט קיבל את התביעה ולמעשה כפה על הצד הנתבע את מכירת המקרקעין בשלמות. בנימוקיו לפסק הדין התבסס בית המשפט בעיקר על טענת קיומו של הפסד ניכר העשוי להיגרם ככל שלא יבוצע פירוק השיתוף על דרך מכירה וחלוקת התמורה בין הצדדים.

לטעמי, החלטת בית המשפט היא בעלת השלכות מרחיקות לכת, אשר ספק אם היה בית המשפט ער להן בעת מתן פסק הדין. אני סבור כך בשל העובדה שהתנהגות הצדדים בנוגע למקרקעין על דרך השימוש הבלעדי רישומן של חכירות צולבות המייצגות כל אחת זכות לשימוש במבנה אחד משני הבתים המצויים במקרקעין.

רישום חכירות צולבות הוא למעשה אמצעי שהשתרש במשך השנים לצורך הסדרת רישום הזכויות במקרקעין מבונים, במטרה לחסוך את הליך התכנון המורכב הכרוך ברישומו של בית כבית משותף. אמצעי רישום של חכירות צולבות השתרש בפסיקת בית המשפט ובספרות המשפטית כמקביל לרישומו של הבית המשותף.

לפיכך, החלטת בית המשפט לכפות הליך של פירוק שיתוף על שותף במקרקעין, עשויה ליצור לגיטימציה אף לבעל דירה עצמאית בבית משותף. בעל דירה שבבעלותו דירה רשומה תחת יחידה עצמאית ונפרדת, יקבל לגיטמציה לפירוק השיתוף, נוכח היעדר כלכליות להמשך קיומו של הבית כבית משותף וקיומה של הזדמנות כלכלית מנגד להתקשר עם יזם למכירת כל הזכויות בבניין.

ספק רב אם תוצאה מהותית זאת עמדה לנגד עיני הפוסק בעת מתן פסק הדין.