חוסר וודאות תכנונית הורגת את תמ”א 38

תחום ההתחדשות העירונית הינו תחום מורכב מאוד אשר מורכב מלבנות לבנות, שם הוא התחיל, אנו אמורים להוסיף עוד לבנות על מנת לבנות את הקיר ולא להרוס את מה שכבר בנינו.

פרויקט תמ”א 38 מתחיל בניתוח זכויות הבניה האפשריות במגרש המסוים על בסיס מדיניות או הנחיות הרשות המקומית. רק אם ניתוח זה מלמד כי הפרויקט אפשרי ורווחי מתחיל תהליך של מציאת יזם ו/או מו”מ בין היזם לבעלי הדירות, שלאחריו נחתם הסכם, כאשר רק אז מתחיל תהליך הכנת והגשת הבקשה להיתר. מדובר על תהליך הנמשך בממוצע שלוש שנים(!) עד לקבלת החלטת היתר בתנאים של ועדה מקומית לתכנון ובניה. המציאות ההזויה שנוצרה משך השנתיים האחרונות בישראל, עם הקצנה לגבול האבסורד לאחרונה, היא שבשלב שלאחר החלטת ועדה מקומית, מוגש ערר או עתירה מנהלית, התוקפים את הנחיות או מדיניות או פרשנות הועדה המקומית לחישוב זכויות הבניה מכח תמ”א 38, ואז מתקבלת החלטת ועדת ערר או עמדת היועמ”ש לממשלה כמצוטט לעיל, אשר הופכות את העסקה על פניה, משנות את הפרשנות ו/או את חישוב זכויות הבניה למעשה באופן רטרואקטיבי, וכל התהליך נעצר או מתבטל או אמור להתחיל מהתחלה. פרשנות מצמצמת זו, המשנה פרשנות אשר הייתה נהוגה מזה מספר שנים על פי החלטות ועדות הערר המחוזיות, מרוקנת למעשה מתוכן את מסלול ההריסה ובנייה מחדש, שכן היא אינה מעניקה די זכויות בנייה על מנת שתהיה כדאיות כלכלית  לביצוע מסלול זה, שהינו למעשה בבחינת “מיני פינוי ובינוי”. אחד מתפקידיה העיקריים של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שבהקמתה דנה כעת ועדה מיוחדת בראשות ח”כ אלי כהן הוא זיהוי חסמים והסרתם; אם כן הנה לפניכם החסם העיקרי הבולם מאות של פרויקטים והופך את התחום כולו לתוהו ובוהו, שדה של אי וודאות אחד נרחב. לגוף עניין פרשנות תמ”א 38, הריסה ובניה עדיפה משיקולים רבים על פני חיזוק והרחבת הבניין הקיים, ועל כן ברור שזכויות הבניה במקרה הראשון לא יתכן שיפחתו מזכויות הבניה האפשריות במקרה השני. בהתאם לכך יש לקבוע כדלקמן: א.זכויות הבניה בהריסה ובניה יכללו את מלוא כל שטח הקומה המפולשת, בין אם היא קיימת ובין אם לא, שכן זאת האפשרות במקרה חיזוק והרחבת הבניין הקיים;ב.שטח קומה טיפוסית לצורך חישוב זכויות הבניה יהיה כגדול מבין שטח קומה קיימת או שטח קומה שניתן היה לבנות לפי תכניות בניין העיר התקפות; הכדור מונח כעת לפתחה של מדינת ישראל. בין אם זה יו”ר הועדה המיוחדת אלי כהן, או שר האוצר ממפלגתו שקיבל תחת אחריותו את מינהל התכנון, עליהם לוודא כי נקבעת מדיניות אחידה וברורה בכל הקשור לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ומיגונם מפני טילים במסגרת תמ”א 38. דעתנו, כי יש מקום להכללת תיקון דחוף לתמ”א 38 שיסדיר את נושא חישוב הזכויות ולא להמתין לתיקון הרביעי הכללי לתמ”א 38 הצפוי להתפרסם בעוד כשנה.

עו”ד אברהם ללום הנו סגן יו”ר לשכת עוה”ד ויו”ר משותף פורום המקרקעין הארצי;עו”ד עמית ארד מתמחה בייצוג בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית.