בדיקות לפני רכישת נדל"ן בחו"ל

בדיקות לפני רכישת נדל”ן בחו”ל

מידע חשוב וטיפים

חוקי השכירות ופינוי הדייר

רצוי ואף הכרחי לבדוק האם החוק המקומי תומך בבעל הדירה או בדייר עצמו. במקום בו החוק המקומי נוטה לטובת הדייר כדאי לשקול שלא לרכוש נכס אלא אם כן המשקיע גר באיזור ו/או בעל מומחיות מספיקה כדי לבצע השקעה באותו איזור.

בדיקות הנכס והאיזור

שווי הנכס – בדקו בכמה נמכרו נכסים דומים באותו האיזור. שימו דגש על נכסים באותו מיקוד. חשוב לא “ללכת אחורה” הרבה זמן ולהשוות בין נכסים שנמכרו ב- 3 החודשים האחרונים או מקסימום בחצי השנה האחרונה. אם הדבר יתאפשר, השוו בין נכסים שנמכרו בכינוס (זהו פחות או יותר המחיר אותו תרצו לשלם היום) ונכסים שנמכרו בשוק הרגיל (מציג תמונת שווי שוק).
האם האיזור מוטה שכירות? ישנה אסכולה שמעדיפה להחזיק נכסים באיזור בו רוב הדיירים הינם בעלי הבתים וזאת כי המימוש עשוי להיות קל יותר. אסכולה נוספת היא שעדיף שאיזור ההשקעה שלי יהיה מוטה שכירות כך יהיה לי קל יותר להשכיר ולקבל את התשואה הנדרשת.
אחוזי אכלוס – בדיקה אונליין תראה לנו מהו אחוז אכלוס הנכסים באיזור הנכס. אם אחוז האכלוס נמוך (פחות מ- 88% הוא אחוז מאוד נמוך), מומלץ לא להסתכן אלא אם כן מדובר ביזם מקומי שמכיר כל פינה בשכונה. לא בכדי, ניו יורק כדאית יותר מאריזונה ולונדון כדאית יותר משפילד.
פשיעה – ניתן לבדוק את אחוזי הפשיעה באיזור.
שכירות – מהי השכירות על הדירה שלנו? מהן ההוצאות השוטפות? מי משלם ארנונה, חימום, חשמל? כמה עולה לנו חברת הניהול ומה היא מספקת? האם ההוצאה החודשית גבוהה מידי ביחס לתקבול מהשכירות?
שקיפות עסקאות – כמה מידע על הנכס נוכל לקבל? בכמה הנכס נמכר ומתי, חוב המשכנתא כיום, גודל השטח וגודל הנכס הבנוי, שם בעל הנכס, בכמה הוא מוצע למכירה, הערכות שווי, שכירויות באיזור, מיסי ארנונה/ועד בית, כמה זמן הנכס עומד למכירה, האם קיימים עיקולים או שעבודים וכו’.
מימון  בדיקת אפשרות המימון חשובה לזמן הרכישה אולם לא פחות חשובה במועד המימוש. אם הקריטריונים של הבנקים המקומיים אינם נוקשים ומספקים כיום (אין הבטחה לעתיד) רמת מימון גבוהה לתושב מקומי, הדבר עשוי להקל עלינו בזמן מימוש הנכס.
לא מעט משקיעים ירצו למנף את השקעתם ע”י לקיחת מימון חלקי כנגד שעבוד הנכס בחו”ל, בעיקר כהלוואת 
Non-Recourse (שעבוד הנכס מבלי לערוב לכך באופן אישי). חשוב לבדוק מהם הקריטריונים המאפשרים (או לא מאפשרים) לתושב חוץ לקבל מימון בארץ ההשקעה. ישנן ארצות שבנקים מקומיים לא יתנו מימון לתושבי חוץ וישנן ארצות שתהיינה גמישות יותר. כמובן שקיים הבדל בין הלוואה לצורך השקעה בנכס למגורים (Residential), מסחרי (Commercial) או תעשייתי (Industrial).
מבנה משפטי – כדאי להתייעץ עם גורם מקומי מוסמך לגבי המבנה המשפטי של רכישת הנכס. האם כדאי לקנות באופן ישיר ולרשום את שמנו כבעליו של הנכס או לפתוח חברה.
מטרת ההשקעה – חשוב להגדיר את המטרה של ההשקעה. השקעה הנכס אחד בלבד עשויה להוביל אותנו למבנה משפטי שונה מהשקעה במספר נכסים.
היבטי מס – שיקולי מס הינן קריטיים בבחירת מיקום ההשקעה והאם בכלל היא כדאית. ישנם 4 סוגי מס עיקריים אותם אנו צריכים לבדוק:
א. 
Transferred Tax – מס המשולם בעת מכירת הנכס לרשויות המס המקומיות. המס משולם כאחוז ממחיר המכירה.
ב. מס הכנסה שוטף – מהו המס אותו נשלם בגין ההכנסה מהשכירות? מהן ההוצאות אותן אפשר לזקוף כדי להקטין את ההכנסה החייבת?
ג. מס רווח הון (
Capital Gain– מהו שיעור המס אותו נשלם במדינה בה הנכס נרכש? האם קיים מס מדינה? יש לבדוק את אמנת המס בין אותה מדינה לבין ישראל.
ד. שיעור הארנונה – ישנן מדינות בהן שיעור הארנונה גבוה מאוד ביחס למחיר הנכס/תקבול השכירות, מרכיב שמקטין את הכדאיות לרכישה במדינות אלה.

ממה להיזהר?

ממשווק המבטיח הרים וגבעות. אם כל התמונה צבועה בצבע ורוד, ככל הנראה יש לא מעט ‘בעיות’ שהמשווק לא חושף. אני ממליץ לשאול את כל השאלות שעולות לכם בראש, בטח ובטח שאלות כמו:
“מה יכול להתפקשש?”
“חשוב לי לשמוע סיפור הצלחה אבל גם מקרה בו היו תקלות”
“מי מטפל בתקלות?”
“אני רוצה לדבר עם משקיעים קיימים שלכם”
“תנו לי דוגמאות של עסקאות שכבר מומשו”…
היינו ממליצים להתרחק מתשואה מובטחת כמו מאש. חשבו, מה האינטרס של מי שמכר לכם את הנכס להבטיח לכם 7% תשואה שבמקביל פקדון בבנק מקומי נותן 3% בלבד? תשואה מובטחת מסופקת ע”י מי שגוזר קופון שמן על המשקיע מעבר לים בכניסתו להשקעה!

דילוג לתוכן