במבוא סקרנו את הסיבה להתרחבות הביקוש עבור עסקאות נדל”ן מחוץ לישראל בשנים האחרונות. אולם, עם התרחבות זו התגברה התופעה המסוכנת של רכישות לא מפוקחות,
במסגרתן נעשות פניות לציבור הרחב להשקיע את מיטב כספו בפרויקטים שונים ללא כל בטוחות או הגנות של חוק המכר כמקובל בארץ.

כיצד ניתן להתמודד עם מכשולים אלו בבואנו לגשת אל עסקת נדל”ן מעבר לים? אלו מנגנונים יכולים להגן על המשקיע ולהפחית סיכונים ככל הניתן. מתוך צורך זה נולד הרעיון של רכישה מפוקחת.

עולם הנדל”ן כולל סוגים רבים של השקעות ומיזמים שונים. אדם המעוניין להשקיע את כספו בנדל”ן יכול לעשות זאת במגוון של דרכים תוך התאמת סוג ההשקעה והסיכון הגלום בה לצרכיו.

בישראל, החקיקה והפיקוח שואפים לצמצם את הסיכונים הרבים שיש לרוכשים בעסקת נדל”ן, במיוחד לאור משברים כגון פרשת “חפציבה”.
החקיקה והפיקוח אינם יכולים למנוע את סיכוני ההשקעה כליל אולם כיום בישראל הם מהווים מסגרת חיונית לביטחון העסקה אשר יחד עם יעוץ משפטי מקצועי ונכון מוליכים
את הרוכש לעבר רכישה בטוחה ככל הניתן.

הבסיס למכניזם – חוק המכר דירות

בישראל, חוק המכר (דירות) מהווה את הבסיס המשפטי להגנות עבור אדם בעת רכישת דירה. באופן טבעי, החוק עבר מספר גלגולים ושינויים עם הזמן על מנת להתאים עצמו למציאות.
בתחילתו החוק לא התייחס לאיכות הבניה אלא עסק בעיקר בחובות קפדניות של מסירת מידע על המוכר. בשנת 1990 נערך תיקון מקיף בחוק אשר שינה את התפיסה היסודית בעניין
התאמה פיזית של הדירה. בפועל, החוק הכיל כעת תקנות קוגנטיות המקנות זכויות לרוכשים בלתי ניתנות לערעור. בתיקון הייתה התייחסות להיקף האחריות של המוכר,
לנטל המוטל הרוכש הטוען לאי-התאמה ולתרופות במקרים אלו. למעשה חקיקה מבטאת הסדרה משפטית של שוק פרטי, אולם הסדרה זו נבעה מצרכים מוצדקים.

בתי המשפט רואים את החשיבות הציבורית של נושא הדיוק כטעם המצדיק פיקוח משפטי על מנת להגן על קונים. הדיור הוא צורך בסיס של אדם בניגוד ללבוש או מזון,
עסקת רכישת דירת מגורים היא בעלת משמעות כלכלית עצומה מבחינת רוב הרוכשים. היקף ההון אשר מתגלגל בשוק הנדל”ן הוא עצום ויש לכך השפעה אדירה על הכלכלה והשחקנים בה.
בנוסף, החוק בא גם להשוות את מאזן הכוחות כאשר פערי מידע והמומחיות בין הצדדים גדולים מאוד (בדומה לחוק החוזים האחידים). הדיוט הרוכש דירה אינו מעורה
בפרטים הטכניים כשם שקבלן המוכר דירה, בונה אותה ומעצב אותה מעורה בהם. פערי המקצועיות מעניקים למוכר כוח רב על רוכש סביר אשר אם לא יאוזנו ימצא עצמו תמיד
תחת כף ידו העליונה של המוכר המומחה בתחום. לכן, הרוב המוחלט של הרוכשים בשוק היד הראשונה ובשוק היד השניה שוכרים שירותיו של עו”ד הבקי בתחום על מנת לייצג
אותם ולאזן מעט את המשוואה מתוך היכרותו את התחום, ניסיונו ובקיאותו המקצועית. חוק המכר הוא המשענת עליו יישען עו”ד בבואו לשאת ולתת אל מול הקבלן לגבי נקודות משפטיות ואף מסחריות.

הבטחת השקעות של רוכשי דירות

בשנות השבעים נחקק חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל”ה-1974.

עובר החקיקה לא רכש הדייר שום זכות קניינית בדירה עד שזו נרשמה על שמו בלשכת רישום המקרקעין. אם הקבלן פשט את הרגל לפני רישום הדירה, לא הייתה לדייר
זכות עדיפה על זכויות הנושים האחרים כגון ספקים, עובדים, מס הכנסה ובנקים וכדומה.

גם עם קבלת החזקה בדירה, לאחר תשלום מלוא התמורה בעבור הדירה, ובטרם נרשם הבניין כבית משותף, עדיין עמד הדייר בסכנת פינוי מדירתו במקרה והקבלן יפשוט את הרגל.

החוק בנוסח הראשון שלו  קבע את שיעור התשלום המרבי שמותר לקבלן לדרוש לפני מסירת הדירה כל עוד לא ביטח באחת מחמש דרכים את כספו של הרוכש.
בכך ביקש המחוקק להבטיח את כספי הרוכש, במקרה שאם הפרויקט נכשל יקבל הקונה חזרה את השקעתו.

פרשת חברת חפציבה בשנת 2007

עם קריסתה של חברת “חפציבה” אשר הייתה אחראית ל-10% מן הבנייה החדשה בישראל התברר כי רוכשי הדירות שילמו לחברה סכום של 440 מיליון ₪ ללא קבלת בטוחות.
כתוצאה מכך אלפי רוכשי דירות נותרו ללא הדירות וללא כספם. בעקבות הפרשה עודכן החוק בכך שביקש להבטיח את כספי הרוכש, במקרה והפרויקט נכשל כך שיקבל הקונה את כספו בחזרה.

המחוקק קבע מספר דרכי פעולה עיקריות ביניהן: חובת יידוע הרוכש בדבר זכויותיו. הגברת ההגנה על כספי רוכשי הדירות. החמרת הסנקציות שיוטלו על קבלנים – לרבות סנקציות פליליות.
החמרת הסנקציות שיוטלו על בנקים המממנים פרויקטים למגורים – לרבות סנקציות פליליות. מינוי ממונה ממשלתי אשר יפקח על הוראות חוק זה.

לצורך כך ב-6 באוקטובר 2008 נכנס לתוקפו תיקון מספר 4 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות)(דיווח לממונה), התשס”ט-2008.
ב-19 בנובמבר 2008 פורסמו תקנות המכר (דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות)(דיווח לממונה), התשס”ט-2008.

 

חובת יידוע רוכש הדירה בדבר זכויותיו

בעבר, הקונה לא היה מודע לזכויותיו על פי החוק, ולכן חל תיקון לסעיף 2א1 (א) הקובע: “לא ימכור מוכר דירה לקונה, אלא אם כן הודיע לקונה בכתב, במועד חתימת חוזה המכר,
על זכותו על פי חוק זה להבטחת הכספים”.

הדרכים להבטחת כספו של רוכש הדירה (“בטוחות”)

התיקון לחוק קבע כי לקבלן אסור לקבל מרוכש הדירה סכום העולה על 7% ממחיר

הדירה אלא אם כן הבטיח הקבלן את כספי הרוכש באחת מחמש דרכים:

1.ערבות בנקאית: התיקון לחוק קבע כי מימוש הערבות יכול להתבצע גם ללא פעולה

משפטית: “מחמת נסיבות שבהן נוצרה מניעה מוחלטת למסור את החזקה בדירה”.

2.ביטוח הכספים בחברת ביטוח, או בקרן לביטוח הדדי שאישר לעניין זה המפקח על הביטוח.

3.שיעבוד הדירה או חלק יחסי מהקרקע במשכנתה ראשונה.

4.רישום הערת אזהרה.

5. העברת הבעלות או זכות אחרת בדירה או בחלק היחסי מן המקרקע שעליה היא נבנית.

חוק המכר-מה ההבדל בין תקופת הבדק לבין תקופת האחריות?

תקופת אחריות ותקופת בדק מוגדרות בחוק המכר (דירות), תשל”ג-1973 ומתייחסות

לאחריות של הקבלן כלפי הרוכש, במסגרת של עסקת רכישה דירה חדשה.

תקופות הבדק והאחריות נועדו להגן על רוכשי דירות חדשות בסוגיה של ליקויי בניה.

 

לפי החוק, לא ניתן להנתות על תקופות האחריות והבדק, אלא אך ורק לטובת הרוכש.

ההבדל בין תקופת האחריות והבדק הוא, כי בתקופת הבדק חלה על הקבלן אחריות

לתיקון ליקויי בניה, אלא אם כן הוכיח שנגרמו באשמת הרוכש, ואילו בתקופת האחריות, חובת ההוכחה רובצת על הרוכש להוכיח שנגרמו כתוצאה מליקויי בניה של הקבלן.

תקופת הבדק מתחילה עם מסירת החזקה בדירה לידי הרוכש ונמשכת עד שבע שנים, בהתאם לליקוי המדובר, כלהלן:

 

ליקויי בניה בצנרת האינסטלציה, כולל מערכת הסקה ומרזבים – שנתיים.

בעיות של איטום ו/או חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט – שלוש שנים.

ליקויי בניה במכונות, מנועים ודודים – שלוש שנים.

ליקויי בניה של קילוף חיפויים בחדרי מדרגות – שלוש שנים.

ליקויי בניה של שקיעת מרצפות בקומת קרקע – שלוש שנים.

ליקוי יבניה של שקיעת מרצפות בחניות, במדרכות, בשבילים בשטח הבניין המשותף – שלוש שנים.

ליקויי בניה של סדקים בקירות ובתקרות – חמש שנים.

ליקוי הבניה של קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים – שבע שנים.

ליקויי בניה המהווים אי-התאמה אחרת כל שהיא, לעומת החוזה ו/או המפרט הטכני

ו/או תשריטים, וכיוצ”ב (אשר שאינה אי-התאמה יסודית) – שנה אחת.

תקופת האחריות מתחילה בסיום תקופת הבדק, כאמור לעיל, והינה נמשכת שלוש שנים נוספות.

חשוב שתדעו : כי לכל עסקת מכר אשר תעשו עם קבלן הוא מחוייב לצרף לאותו העסקה את מפרט הדירה .

לפי חוק המכר (דירות) תשל”ג – 1973, שיכונה להלן: “החוק”,

אי התאמה למפרט יוצרת עילת תביעה לקונה, כלפי מוכר הדירה, ומכאן חשיבותו של המפרט המצורף כחלק בלתי נפרד מחוזה המכר.

חיוב זה, שאינו חל על קבלן משנה או על כל העוסקים בענף הבנייה אלא אם כן מצוין התנאי בחוזה, חל על מוכר דירה. בנוסף, ידוע לכל כי כל השקעה בנדל”ן עשויה מטבע הדברים
להוביל לא רק לרווח אלא גם להפסד שכן מדובר על עסקה מורכבת עם מגוון גורמים כלכליים המשפיעים על כדאיות העסקה. משכך, רכישת נדל”ן בחו”ל ללא כל גורם מפקח עלולה להיות
מסוכנת הרבה יותר מרכישה מפוקחת.

השקעה בעסקאות שאינן מפוקחות מתאימה למשקיעים מתוחכמים, בעלי ניסיון וממון. הציבור הרחב אשר רוצה לקחת חלק בעסקאות אלו, עלול למצוא עצמו בהפסדים כבדים וללא כל הגנה.
מתוך צורך זה של הציבור נכנסו לתמונה אנשי מקצוע מנוסים ואחראים אשר בעזרת מנגנון “רכישה מפוקחת” מבטיחים את העסקה ככל הניתן.

עסקה מפוקחת באמצעות המכניזם נועדה ליישם עקרונות של הדין הישראלי והאירופאי ברכישת נכס בחו”ל ולהקנות לכספי המשקיעים בטוחות הולמות.

השקעה בנדל”ן בחו”ל נעשית נפוצה יותר ויותר בשנים האחרונות, בשל כך ישראלים ובכלל משקיעים מכל העולם מבקשים לפזר סיכונים בהשקעתם, במקביל לניצול
הזדמנויות להשקעה במדינות מעבר לים. למשקיעים עומדת האפשרות לאתר בעצמם נכסים להשקעה ולרכוש אותם באופן עצמי, אולם לסוג השקעה זה ישנם סיכונים רבים בשל היעדר
ידע ומחסומי בירוקרטיה באותן מדינות וכאן נכנסים עוה”ד והמשרדים הבינלאומיים עם הניסיון בעסקאות מעבר לים. מחירי הדיור בישראל נמצאים בשנים האחרונות במגמת עלייה,
חוסר ודאות והתנהלות של המדינה הביאה ישראלים להשקיע בנדל”ן מעבר לים.

השקעה במדינות מעבר לים עשויה להיות מסוכנת ללא ליווי של אנשי מקצוע המכירים היטב את התחום.

מנגנון הרכישה המפוקחת נועד לשמור על רוכשי דירות ולא רוכשים בהתאם לחוק ניירות ערך בדרך להשקעת נדל”ן חכמה בחו”ל. המנגנון כולל

העברת הכספים בהתאם לקצב התקדמות הבנייה – הרוכש מעביר במעמד חתימת החוזה מקדמה בגובה של 5% משווי הנכס, 70% משולמים בהתאם לקצב התקדמות הבנייה
ו-25% רק בשלבי סיום הפרויקט: רישום בית משותף, רישום זכויות הרוכש ומסירת דירה מרוהטת ומאובזרת.

אישור משולש להעברת כספים בפרויקט – כסף מועבר לפרויקט אך ורק לאחר שניתן אישור סופי להעברת הכספים על ידי מפקח על הבנייה,
משרד רואי חשבון בעל שם והנאמן – משרד עו”ד אברהם ללום.

מינוי חברת פיקוח בעלת שם בינלאומי –  החברה תבדוק את תקינותו של היתר הבנייה, תפקח על קצב התקדמות הבנייה, איכותה והתאמתה לדרישות התכנוניות על פי היתר הבנייה.
חברת הפיקוח תאשר כי שלב בבנייה הסתיים וניתן להעביר תשלום בהתאם לקצב התקדמות הבנייה.

אישור העברת תשלומים על ידי משרד רואי חשבון בעל שם בינלאומי (לדוגמאBDO  ) – משרד רואי חשבון  יאשר כי כל תשלום עובר כדין.

העברת הכספים תתבצע באמצעות נאמנות – העברות הכספים בפרויקט מתבצעות באמצעות חשבון נאמנות או חברות מוכרות אחרות לאחר אישור חברת הפיקוח, נאמן ואישור משרד רואי חשבון.

אישור נאמן להעברת כספים – הנאמן מעביר את הכסף רק לאחר צירוף דוח פיקוח, אישור רואה חשבון ואישור עוה”ד של העסקה. העברה בדרך זו מקטינה משמעותית את עלות העברת הכספים.

השלמת הפרויקט – במקרה בו הקבלן אינו מצליח להשלים את הפרויקט המועדים ובהתאם להסכם, הנאמן רשאי להיכנס לנעליו להשלים את הפרויקט בדרך הנראית לו היעילה ביותר עבור הרוכשים.
לעניין זה, קיים הסדר ברור מראש הכולל את אופן השלמת הפרויקט והמשך המכירות.

רישום זכויות ומניעת עסקאות נוגדות –  כל העסקאות מתבצעות דרך משרד עוה”ד אחד וזכויות הרוכשים נרשמות במרשם המקרקעין המתאים, כך נמנעת אפשרות לעסקאות נוגדות.

איחור במסירת יחידה – במקרה של איחור במסירת היחידה הרוכש יפוצה בריבית על בסיס הסכום אשר שולם מסך הכספים ששילם עבור היחידה בפועל עד לאותו יום.

המחיר הוא סופי – מחיר הדירה בפרויקט הינו מחיר סופי, כל העלויות הנלוות כגון רישום זכויות, שירותים משפטיים מול הרשויות, אגרות, נוטריון מקומי, ריהוט ואבזור של הדירה ועוד, כלולות בו.

מדוע אנשים מתפתים להיכנס לעסקאות נדל”ן לא מפוקחות?

אנשים רבים נכנסים בשנים האחרונות להשקיע כספיהם ברכישות לא מפוקחות. חלקם העבירו כספים שחסכו במשך שנים ארוכות ובעמל רב לגורמים שאינם מכירים תוך התבססות על הבטחותיהם. מדוע עשו זאת? 

יש לא מעט גורמים בשוק אשר מנצלים את הרוכשים ובעזרת מספר טקטיקות שיווקיות מביאם את  משקיעים לתת אמון בהם ולהשקיע כספם ברכישות לא מפוקחות. להלן מס’ דוגמאות לטקטיות שכאלה:

יצירת תחושה כי מי שלא משקיע מפסיד

במקרים רבים גורמי שיווק נוטעים במשקיעים את התחושה כי אי רכישה פירושה הפסד במתכונת “כל הקודם זוכה”. אמירות כגון “במקום שהכסף סתם ישכב בחשבון הבנק”,
או כי מדובר ב”הזדמנות רכישה חד פעמית עם אפשרות לרווח עצום”, נפוצות ובאות ליצור לחץ על הרוכש לבצע את הרכישה כמה שיותר מהר אחרת יפסיד או ישילם יותר בעתיד.
לאמירות אלו מתלווים לעיתים פרסומים או המלצות של אנשים שכבר השקיעו והרוויחו, כדי לתת תחושה שאדם שאינו מצטרף להשקעה נותר מאחור.

הצגת רווחים גבוהים בסיכון נמוך

הגורמים המשווקים רכישות לא מפוקחות מציגים לעתים קרובות הבטחה או יכולת להשיג תשואות גבוהות בזמן קצר, בדרך פשוטה, ולכאורה בסיכון מינימלי או אפילו ללא סיכון כלל.
בחלק מהמקרים מוצגים למשקיעים נתונים ומספרים אטרקטיביים להמחשת הרווחים הצפויים מההשקעה – למשל, שכירות המניסה תשואה של 10% בשנה ,
או למשל, ציון “תשואה ממוצעת של %18%-9 בפרויקטים של החברה בעבר”. הצגת המספרים נועדה להמחיש למשקיע את הפער כביכול בין הרווח שיוכל לקבל ברכישה הלא מפוקחת
בהשוואה לרכישה מפוקחת. מספרים אלו לא תמיד מדויקים ומתבססים על ליקוט נתונים על מנת ליצור רושם רצוי כאשר התמונה המלאה יותר מורכבת.

הפעלת לחץ לקבל החלטות מהירות

במספר מקרים מופעל לחץ פסיכולוגי מאסיבי על הרוכשים לקבל החלטות מהירות ולהעביר כספיהם מהר ככל האפשר. למשל, אמירות כי מדובר ב”תנאים מצוינים שלא יחזרו”,
כי “אם לא תנצל את ההזדמנות תצטער על כך כל החיים”, או כי “הזדמנות עומדת להיסגר”, “נותר מלאי דירות מוגבל”. לחצים אלה נועדו לדחוק ברוכש  כך שלא יהיה לו זמן למחשבה,
להתלבטות, לשיקול דעת, ולהיוועצות עם גורמים מקצועיים ניטרליים ובלתי תלויים. תרגילי שכנוע ולחצים פסיכולוגיים יכולים לכלול לדוגמא שיחות אינטנסיביות
מצד כמה אנשי החברה – למשל, שיחות עם נציג ראשוני, ולאחר מכן עם מנהל ההשקעות של החברה על מנת להעניק נופך של רצינות ומקצועיות רבה יותר. או למשל, יצירת תחושה
של הכרות אישית ומתמשכת בין נציג החברה והמשקיע הפוטנציאלי.

יש לציין כי קיימות גם שיטות הפוכות אשר באות לתת לרוכשים תחושה כי אין צורך למהר, וכי האינטרס שלהם מועדף על פני האינטרס של החברה לקבל את הכסף. לדוגמא אמירות
כגון “קח את הזמן, אני מעדיף שתעשה את ההשקעה רק אם זה הדבר הנכון עבורך”, או “קח עוד יום- יומיים לחשוב על זה, בלי לחץ”, הן חלק מטקטיקת שכנוע שכזו.

יצירת מצג כי מדובר בגופים אמינים

גורם קריטי בשיווק הוא יצירת התחושה כי מדובר בגוף אמין. הנה כמה דוגמאות לאופן בו הוצגו הדברים:
תיאור של הצלחות והיקפי השקעה גדולים בעבר; המלצות של לקוחות מרוצים; וציון שמות של גורמים עסקיים ידועים הקשורים כביכול לחברה. בכל המקרים האלה מדובר ב”מצגים” בלבד.
כלומר, אין כל ערובה לכך שהם אכן נכונים או מלאים, ובמקרים רבים הסתבר כי לא עומד מאחוריהם דבר.

במקרים מסוימים בהם ניתן הרושם כי מדובר בגוף אמין המוצג יחד על רקע משרדי רואי חשבון ועורכי דין שליוו את הגוף המגייס את הכספים.
במקרים כאלה סברו משקיעים כי מדובר בסוג של פיקוח או בקרה על ההשקעה  וגילו לאחר מכן כי לא היה לכך כיסוי. לדוגמא, אמירות לפיהן עורכי הדין של החברה ערכו את מסמכי ההשקעה,
או כי החברה “מפוקחת” על-ידי משרד רואה חשבון ידוע, נמצאו ריקות מתוכן. במקרים מסוימים התחושה כי מדובר בגוף אמין נוצרה בעקבות נוכחות תקשורתית רבה או פרזנטורים ידועים.
למשל פרסומות בטלוויזיה ובאמצעי תקשורת נוספים העניקו נופך של אמינות להשקעה, כמו גם תחושה בדבר התאמתה לציבור הרחב. בפרט, פרסומות בהן משתתפים אנשים ידועים
נועדו לרכוש אמונם של רוכשים פוטנציאליים בדבר ה”מקובלות” והלגיטימיות של ההשקעה.

דרך שכיחה נוספת ליצור תחושת אמינות ומקצועיות היא באמצעות פרסום “אנליזות” ו”מחקרי שוק” כלליים באתרי אינטרנט או באופן ממומן באמצעי תקשורת.
סקירות לא מחייבות אלה, בנושאים כגון מצב שוק ההון בישראל ובחו”ל, מגמות של שערי מטבע וסחורות, נועדו לשוות “מוניטין” מקצועי למפרסם, המתהדר בהם אחר כך במהלך השיווק למשקיעים.
באחד המקרים הגדיל מגייס הכספים לעשות והציג לציבור אזהרות כיצד להימנע מפני הונאות, שעה שהוא עצמו היה אחראי להונאה כזו.

יצירת מצגי מצליחנות, עושר ותחכום

מבקשים גם להפגין לעיתים את עושרם האישי – מגורי יוקרה, רכבי יוקרה, ביגוד יוקרתי – כדי להמחיש את “הצלחתם המוכחת”, כיצד “עשו זאת בגדול”,
ואת “ההזדמנות” של המשקיע להנות אף הוא מכישרונם.

סימני האזהרה מפני סיכונים בהשקעה הלא מפוקחת

השקעה אינה מפוקחת היא תמרור אזהרה ברור למשקיע. יש סימני אזהרה נוספים שעלו במקרים בארץ ובעולם המצביעים על סיכונים שהמשקיעים צריכים להיות ערים להם:

הבטחות לרווחים גבוהים ללא סיכון או בסיכון נמוך – כל השקעה כרוכה בסיכון מסוים. לכן, חברה המצהירה כי בהשקעה המוצעת על ידה אין סיכון כלל או כי הסיכון נמוך מאד, אך מאידך
ההשקעה צפויה להניב רווחים גבוהים, משקפת מצב דברים שאינו סביר כלכלית. באופן כללי, יש יחס ישר בין הסיכון והתשואה בהשקעה. ככל שהתשואה גבוהה יותר, כך גם הסיכון גדול יותר.

חברות או גורמים לא רשומים או שלא ניתן לאתר מידע לגביהם – חשוב לבדוק אם החברה המבצעת את הפעילות רשומה בישראל או בארץ היעד באופן רשמי. פעמים רבות חברות לא
מפוקחות אינן רשומות בישראל אלא במדינות כמו איי סיישל, איי הבתולה, או איי קיימן. רישום במקומות אלה צפוי להחמיר את מצבו של המשקיע כאשר תתעורר בעיה.

מדיניות שיווק אגרסיבית והפעלת לחצים פסיכולוגיים – שימוש באמירות כמו “השקעה של פעם בחיים” ויצירת דחיפות מיוחדת לביצוע ההשקעה הם נוהג מקובל אצל גורמים מפוקפקים.
מומלץ להימנע ממצבי לחץ לביצוע רכישות במהירות, ולקחת זמן למחשבה ולקבלת ייעוץ מקצועי לפני העברת כספים או חתימה על מסמכים כלשהם.

מסירת פרטים בעל פה, אי מסירת פרטים כלל, אי מתן תשובות לשאלות – כחלק מאסטרטגיית השיווק האגרסיבית מקובל לראות מקרים בהם לא ניתנו תשובות לשאלות,
או ניתנו תשובות לא ברורות, תוך מתן התחושה לרוכש כי מדובר בשאלות מיותרות, לא חשובות, המעידות על חוסר הבנה או חוסר היכרות שלו עם התחום.

העדר אסמכתאות בכתב – העדר מסמכים רשמיים, או מסמכים שנראה כי נוסחו ברשלנות ובחוסר מקצועיות וכוללים טעויות כתיב וכדומה, מצביעים גם הם על כך שמדובר בגורם לא מקצועי.

העדר פרטי קשר וכתובת רשמית של משרדי החברה, מלבד כתובת מייל או אינטרנט – בנוסף, גם העדר בעלי תפקידים בחברה מלבד נציג המכירות עמו משוחחים טלפונית והוא מבצע את כל הפעולות.
כל אלה עשויים לעורר חשד באשר לחוקיות הפעילות, ולכך שתוך פרק זמן קצר לאחר העברת הכספים החברה ונציגיה עשויים להעלם עם כספי הרוכשים.

 

מהן הפעולות שאני, כרוכש, יכול לעשות כדי להגן על עצמי?

לבדוק – לבדוק ככל הניתן את הרקע והניסיון המקצועי של החברה, מנהליה ובעלי התפקידים בה, באמצעות אתר הרשות,
בחיפוש כללי באינטרנט ובמרשמים אחרים, לפי העניין (רשם החברות, רשם השותפויות וכדומה).

להבין – להבין את מאפייני ההשקעה המוצעת, את רמת הסיכון שלה, ואת התאמתה עבורי כרוכש. מי הגורמים המעורבים בביצוע ההשקעה, מה מטרותיה ויעדיה המדויקים,
היכן יושקע הכסף בתקופות השונות אם החברה טוענת כי מדובר בפרטים “טכניים” או “מורכבים מדי” להבנה עבור משקיע שאינו מקצועי; אם ניתנות תשובות
לא ענייניות לשאלות קונקרטיות – זהו “דגל אדום” המהווה סימן אזהרה.

להתייעץ – אם לאחר קבלת ההסברים אודות ההשקעה ואודות חברה הדברים אינם ברורים, יש לפנות ולהתייעץ בגורם מקצועי המתמחה בתחום השקעות מסוג זה – יועץ השקעות, עו”ד, רו”ח וכדומה.

לחשוב פעמיים – שוק הנדל”ן הבינ”ל מציע רכישות והשקעות מפוקחות במגוון רחב של אפיקים. אין סיבה להניח כי בהשקעות לא מפוקחות ניתן להרוויח יותר.
זכור כי לאחר ביצוע השקעה לא מפוקחת תעמוד לבדך מול הגורם שקיבל את כספיך. הניסיון מלמד כי הסיכונים שתיקח על עצמך בהשקעה לא מפוקחת רבים מאוד ואתה עלול להצטער עליהם מאוד בדיעבד.

החומר האמור מבוסס על מנגנון הרכישה המפוקחת כיוזמה פרטית במסגרת רכישת נכס מוגדר וכן על חומרים מאתר הרשות לניירות ערך אשר פורסמו לצורך הגנה על רוכשים בהשקעות נדל”ן שאינן מפוקחות.

חשוב לקחת בחשבון בהשקעה כי הרשות לני”ע מקשיחה את התנאים לגיוס ללא תשקיף. הרשות שמה למעשה קץ לפרשנות המרחיבה של
החוק שאפשרה גיוס כסף מאנשים רבים בו־זמנית ללא תשקיף על ידי פיצול אפיקי השקעה אנשים. האמור בחוברת מתייחס אך ורק לעסקאות של מכירת דירות ולא עסקאות של גיוס משקיעים בהתאם לחוק ניירות ערך.

השימוש בחומרים בכל אתר אינטרנט אחר או ברשת מחשבים לכל מטרה שהיא הינו אסור. תהא אשר תהא עילת התביעה או סיבת הנזק, בין חוזית, בין נזיקית ובין אחרת, על אף האמור בכל דין. …
אין להסתמך על ייעוץ שהתקבל באמצעות החוברת כאמור לצורך קבלת החלטות כלשהן, לרבות   צורך רכישה או עמידה בכללים הקבועים ברשות לניירות ערך.