עולם ההשקעות משתנה במהירות, בשנים האחרונות אנו עדים יותר ויותר לשוק חדש של השקעות עבור הישראלים – נדל”ן בחו”ל. למעשה, אין מדובר בשוק חדש.
מאז ומעולם ישראלים ומשקיעים זרים כאחד השקיעו בנדל”ן אולם לרוב השחקנים בשוק זה היו משקיעים מתוחכמים ומנוסים אשר היו בידיהם הכלים והיכולת לבחון השקעות נכונות מעבר לים
ולייצר תשואות מניבות בהתאם.

בישראל ניכר כי החלום להיות בעלים של דירה נראה כטבוע במנטליות המקומית. רכישת בית למגורים נחשבת לצעד בסיסי, ואף מסמלת סוג של “הצלחה בחיים”, או יעד נכסף אליו חותר כל זוג צעיר.

ניתן לראות זאת בבירור תפיסה זו כאשר אחד ההורים הרוצה להבטיח את עתיד ילדיו, הוא דואג להם לבית. כך ההורה מרגיש כי הוא דאג לעתידם הכלכלי ברמה מסוימת.

אולם, כיום בעשור השלישי של המאה העשרים ואחת, דברים נראים קצת אחרת. העולם משתנה בקצב מסחרר ותמורות כלכליות וחברתיות מניעות אנשים לבצע בחירות שונות.

בשנים האחרונות אנו עדים למגמה שהולכת וגדלה בה גם אנשים רגילים מן הישוב, ביניהם אף צעירים, משקיעים מהונם העצמי בנדל”ן בארצות שונות.

אנו עדים ליעדים השקעה חדשים מעבר לים הנמכרים לישראלים, ואלו לא מהססים לקנות. אם זה דירת נופש בקפריסין או נכס להשקעה ברומניה, אוקראינה או פולין,

בין אם מדובר בהשקעה במולטיפאמילי בארה”ב, בית ביוון או מלון בגרמניה או פורטוגל, הישראלים מסתערים על נדל”ן בינל”א ובגדול. לאחרונה, יזמים ישראלים אף בונים בחו”ל ומשווקים פרויקטים לישראלים ומקומיים כאחד.

מדוע זה כך? מה קרה בעשור האחרון שגרם להסתערות הישראלים על נדל”ן מעבר לים? יש לקחת בחשבון את השנים שעברו על ההשקעה הבסיסית ושווי הנכס נכון ליום חישוב הרווח
ולצרף לכך את ההכנסה משכירות שהתקבלה נכון ליום חישוב הרווח בקיזוז ההוצאות יש לקחת בחשבון את הזמן שעבר ולא התקבלה שכירות, יש לשכלל את הערך מהקרן לבין השווי נכון להיום לכסף שהתקבל בסוף.

יש הבדל בין השקעה בנכס קיים לנכס בבנייה וכמובן בין השקעה בדירה לבין השקעה בקרן השקעות. כל אחד מהמנגנונים האמורים יכול להביא באופן מהותי לשינוי במרכיבי העסקה כולל סוג הבטוחות הנדרש בעסקה.

כיום, רכישת דירה בישראל מהון עצמי ראשוני משמעותה להיות משועבד 25 או 30 שנה קדימה על סכומי החזר המשכנתא. הנכס הנרכש, אם ישמש למגורים אישיים לא יניב רווח שוטף אלא רק

בעת מכירתו ככל והנכס נהנה מעליית ערך. בנוסף, מספר גורמים הביאו לכך שהשקעה בנדל”ן בארץ הפכה פחות אטרקטיבית ואילו השקעה בנדל”ן מחוץ לישראל הפכה ליותר אטרקטיבית.

הסביבה העסקית כיום בשוק הנדל”ן הישראלי פחות ידידותית למשקיע בשנת 2019. יש סיבות טובות לכך שמס’ העסקאות בישראל יורד משנה לשנה ברצף מזה תקופה, והחלק הארי של המשקיעים כבר מזמן בחוץ.

אפרט גורמים אלו על מנת להבין את הגורמים והמניעים להתפתחות שוק הנדל”ן מעבר לים.
דו”ח בנק ישראל: בשנים 2017-2015 קובע כי ההשקעה הממוצעת ברוטו של משקי הבית הישראלים בנדל”ן בחו”ל הסתכמה בכ-1.7 מיליארד לשנה.
על פי המחקר של חברת הנדל”ן הבינלאומית נייט פרנק Knight Frank –  לשנת 2015, 32% בממוצע מתיק ההשקעות של יחידים עתירי הון מושקע בנדל”ן, כאשר 68% בממוצע מושקע במניות, עסקי הליבה של בעל ההון,
אג”ח, מזומן, סחורות, קרנות הון סיכון, זהב ומתכות יקרות.

מחיר העסקה ותשואה

כל בר דעת אשר מעורה אפילו במקצת בשוק המקרקעין היום יודע שעסקת רכישת דירה בישראל זה עסק יקר מאוד, בקנה מידה עולמי. יחסית לכוח ההשתכרות, עלות רכישת הדירה נראית מונומנטלית וצפויה להכניס משק משפחתי ממוצע להתחייבות כבדה כספית של עשרות שנים גם אם גויס סכום ההון הראשוני או יותר מן הנדרש לקבלת משכנתא. עסקאות ללא משכנתא בארץ נדירות כיום ובד”כ מאפיינות משפרי דיור.

לכך יש להוסיף עלויות שכר טרחת עו”ד, דמי תיווך, מיסים ואגרות.

בחו”ל לעומת זאת המצב הרבה יותר ידידותי למשקיע. אם ניקח לדוגמא מחירי דירות בערים אירופאיות מרכזיות זולים משמעותית. ניתן למצוא דירות באתונה במחיר התחלתי
של 45,000€, בקייב 40,000$ וכיוב’ (לתת מ”ר).

גם בארה”ב דירות ובתים פרטיים מתומחרים הרבה יותר זול מאשר בישראל. בהתאם, הוצאות העסקה מסביב אינן גבוהות שכן העסקה עצמה מתומחרת נמוך באופן יחסי.

בשורה התחתונה יוצא שעלות הרכישה הכוללת של דירה ממוצעת זולה באופן משמעותי מעסקה דומה בישראל ובכך היא הרבה יותר נגישה למגוון רחב של קונים פוטנציאלים, ביניהם משקיעים זרים.
כך יוצא, שאדם אשר ברשותו סכום של 300,000 ₪, המעוניין להשקיע אותם בנדל”ן, בוחר להשקיע אותם מעבר לים ולא בישראל משום שאין לו אפשרות ריאלית להשקיע בנדל”ן בסכום כזה

בישראל ללא שותפים או התחייבויות כספיות גבוהות המתלוות לכך. קרנות השתלמות, ירושות, הלוואות מקופות גמל, פיצויי פיטורין או פרישה, כל אלו הפכו למקורות מימון עבור
השקעות מעבר לים וכך ההון זורם מחוץ לישראל אל מקורות הכנסה אחרים מנדל”ן בינל”א.

תשואה –

משקיעים אשר נוטשים את זירת הנדל”ן המקומית כבר כמה שנים עושים זאת בעיקר בגלל שיקולי מיסוי ותשואה. משקיע נורמטיבי שואף להרוויח מהשקעת הנדל”ן שלו כמה שיותר ולמקסם רווחים.
אם הוא משקיע ראציונלי, ואין לו סנטימנט ליעד השקעה ספציפי, הוא יהיה די אדיש למיקומו של הנכס כל עוד הוא מניב לו את התשואה המבוקשת. כאשר מדובר בדירה למשל,
בדרך כלל המשקיע יחפש תשואה שוטפת משכירות ועליית ערך בעת המכירה. דרך ההסתכלות כאמור אינה מדויקת כלל ומשקפת הסתכלות חלקית של משקיע מקצוען.

בישראל של שנת 2020 התשואות משכירות עומדות במקרה הטוב על 3% בממוצע. אם דירת 3 חדרים בראשון לציון בעלות של 1,500,000 ₪ תניב לי 4,000 ₪ בחודש שהם 48,000 ₪ בשנה,
הרי שמדובר על פחות או יותר 3%. בחו”ל לעומת זאת תשואות שמרניות משכירות עומדות על 6% ויכולות להגיע בקלות גם ל10% בלי לקחת בחשבון עליית ערך. מעבר לאפשרות של השכרה לטווח ארוך בחו”ל,
השכרות לטווח קצר (AirBnB) ביעדים תיירותיים מניבות תשואות אף גבוהות מאלו, אולם מצריכות ניהול צמוד יותר.

סביבת ריבית נמוכה

מזה כמעט עשור הריבית הממוצעת הבסיסית על פי בנק ישראל (פריים) נמצאת בירידה מתמדת. בתחילת 2012 הריבית עמדה על 4.2%, וירדה באופן רציף עד 2016,
בתחילת 2020 היא עומדת על שיעור של 1.75%. בעבר אחד מאפיקי החיסכון ותשואה היה הפקדת כספים בפיקדון בבנק. הבנק היה נותן ריבית על הכסף וכך החוסך הממוצע
היה מרוויח ללא כל מאמץ מצידו. בשיחת טל’ אחת הוא היה מאשר לפקיד “לסגור” את הכספים למועד מאוחר יותר בו יתקבל הסכום בתוספת הריבית.

קל להבין שבסביבת ריבית גבוהה, מרבית האזרחים יעדיפו להשאיר את הכסף בבנק, במקום הנחשב לבטוח ולהרוויח באופן פאסיבי מהריבית. משקיע בשנת 1991 יכול היה להרוויח בין 15%-20%
רק מהריבית (השנתית) על הכסף שלו ששוכב בבנק. כיום ריביות כאלו נראות לא מציאותיות והמצב שונה לחלוטין. אין טעם להפקיד כסף בפיקדון עם ריבית שנתית של 1.75% שכן בתמורה לרווח מינורי הכסף הופך ללא זמין לתקופה ארוכה.

בסביבת הריבית הנוכחית, משקיע ממוצע אשר רוצה להרוויח מסכום אשר בידו (לתת לכסף לעבוד) נאלץ לחפש אפיקי השקעה חדשים. באפשרותו לפנות להשקעה בני”ע
אולם באותה מידה הוא יכול  להשקיע באפיק נדל”ני.

כשם שלכל מטבע יש שני צדדים, לריבית נמוכה יש פן חיובי, הלוואות ואשראי הופכים זולים יותר, וכך קל יותר להשיג כסף למימון של השקעות.

נדל”ן נחשב כהשקעה בטוחה, סולידית ומוכרת יותר

על אף מספר מחקרים שמראים כי לאורך זמן, השקעה במניות מניבה תשואה גבוהה יותר מאשר השקעה בדירות, רבים בוחרים להשקיע בנדל”ן ולא במניות ממספר סיבות.

ראשית, התוצאות אינן חד משמעיות ומשתנות ממחקר למחקר. התוצאות תלויות בטווח השנים אשר נבחן ולעיתים לאורך תקופה מסוימת התוצאה תראה כי השקעה בנדל”ן
השתלמה יותר מאשר החזקה במניות. כמו כן, יש משקיעים שרוצים להשקיע לטווח קצר ויש כאלו לטווח ארוך, השיקול הוא אסטרטגי ואישי.

פיזור השקעות בנדל”ן באמצעות יצירת תשואה עודפת, הפחתת התנודתיות וניצול הזדמנויות.

השקעה בנדל”ן נחשבת כהשקעה מוחשית וסולידית. הנכס הוא קיים (או שעתיד להיבנות) ומוגדר. רוב הסיכויים שהוא לא ייעלם, יימחק או ייהרס, הוא יניב לי תשואה קבועה
וידועה מראש ואם לא יהיה משבר נדל”ן רציני (שנת 2008 למשל) סביר להניח כי ערכו גם יעלה במידה זו או אחרת ולכל הפחות ישמור על ערכו.

בנוסף, קיים אלמנט פסיכולוגי המתלווה להשקעה. לא כולם בנויים למסחר בבורסה אשר מתאפיין בעליות וירידות ברמה יומית. קל להגיד שכדאי להשקיע כסף ובטווח הארוך נקצור תוצאות,
אולם בפועל כאשר משקיע רואה כיצד כספו מאבד מערכו תוך ימים ספורים או אפילו שעות ספורות בזמן צניחת ערכה של מניה אותה רכש זה כבר סיפור אחר.
כמו כן, לא כל ניירות הערך מניבים דיבידנדים שוטפים כמו ששכירות מנכס נותנת למשקיע.

הכלכלן היהודי-אמריקאי הארי מרקוביץ זוכה פרס נובל לכלכלה על תאוריית ‘החזית היעילה’ הגדיר תיק השקעות יעיל במצב דברים שהתיק פועל על ידי פיזור בין נכסים שאינם קורלטיביים אחד לשני”.
“הפיזור חייב להיות לא קורלטיבי. לדוגמה, אם נקנה עשרות דירות באזור אחד יהיה פיזור במספר השקעות אך הן תהיינה קורלטיביות. כלומר, במקרה של שינוי סביבתי
תהיה השפעה זהה על כל הפורטפוליו. במצב של של שינוי חיובי ההשפעה תהיה חיובית ובמקרה של שינוי שלילי תהיה השפעה שלילית. כמו כן, על הפיזור להיות בין סקטורים
ואסטרטגיות השקעה ואזורים שונים, כדי להגדיל את התשואה ברמת סיכון נתונה, או להקטין את הסיכון עבור רמת תשואה נתונה”.

לא לשכוח כי שיקולי מיסוי אף הם משחקים תפקיד מרכזי. בהשקעות נדל”ן ניתן, בעזרת תכנון מראש, לקזז הוצאות ולהנות ממסלולים מופחתי מס שונים בהתאם לפירות המופקים מן הנכס.

אין האמור בא לומר כי השקעה בנדל”ן היא טובה יותר או נבונה יותר. מדובר על אפיק השקעה עם יתרונות וחסרונות, אולם מאפיינים של השקעה בנדל”ן הם חלק מהסיבה
לפופולריות שלו הגוברת לאחרונה ושילוב השקעה במסלול נדל”ני מהווה גיוון מומלץ בתיק השקעות כולל.

גלובליזציה

לאורך ההיסטוריה היו תקופות אשר נחשבו לתקופות של גלובליזציה כמו תקופת האימפריה הרומית או סוף המאה ה-19. למעשה, מדובר על תקופה בה תהליכים שונים מאפשרים מעבר
של סחורות, מידע ואנשים ממדינה למדינה ללא קושי רב. החל מהעשורים האחרונים של המאה ה-20 ועד לימינו, תופעת הגלובליזציה הולכת ומתרחבת ותוצאותיה ניכרות בחייו של כל אדם.

הסיבות לגלובליזציה בתקופת הנוכחית קשורות בעיקר להתפתחויות טכנולוגיות, בעיקר בתחומי המחשוב, תקשורת ותחבורה אשר הסירו חסמים רבים בין מדינות שונות
ואפשרו תקשורת קלה ומעבר ביניהן. בנוסף, שינויים פוליטיים שנבעו בעיקר מהתמוטטות ברית המועצות לשעבר הותירו את ארה”ב כמעצמת העל היחידה אשר הכתיבה קווי מדיניות
עולמיים התואמים את עמדתה הליברלית דחפו לכיוון של שוק חופשי עולמי.

למעשה, התרחבות הסחר העולמי מורגשת בכל מקום בעולם. אנשים ברחבי העולם נחשפים כל העת לכמויות גדולות של מידע, מתעדכנים בחדשות, בהמצאות ובטכנולוגיות חדישות,
ולמעשה נוצר מעין “כפר גלובלי” אשר מאחד את כל המדינות לישות אחת גדולה, בה המשמעות של גבולות מדיניים הולכת וקטנה. קל לראות זאת בהתהוות הגוש האירופי,
בהסכמי סחר בצפון אמריקה ועוד.

נדל”ן הוא רק מוצר אחד אשר הפך לגלובאלי מבין אינספור מוצרים מרחבי העולם. הסחר הבינל”א, הנתמך על ידי מערכת הבנקאות ומוסדות ממשלתיים מקומיים הניח את התשתית
למסחר בנדל”ן אשר הולך ומתרחב עם כל שנה. אנו יכולים לראות כבר מנגנוני רכישה מפוקחים שלמעשה מייצרים תהליך בטוח לביצוע עסקאות מעבר לים בצורה טובה הרבה יותר.

התפתחות הטכנולוגיה בעולם הנדל”ן –

כשם שהתפתחות הטכנולוגיה היוותה זרז לגלובליזציה, יש לה השפעה ישירה על כל תחומי החיים וביניהן נדל”ן. אחד הדברים שמחברים את עולם ההייטק עם עולמות הבנייה
והנדל”ן זה הדאטה. אנחנו כבר רואים את הכותרות שהשינויים הטכנולוגיים אינם פוסחים על עולם הנדל”ן, ועתידים לשנות כליל את הנדל”ן כפי שאנו מכירים אותו ולהשפיע על מאפייניו הקיימים,
על אופן בחירת מקום המגורים, על תמחור הנכסים, על מבנה העיר ועוד וכל זה לאור העובדה שיש מקורות דאטה שיכולים לעזור לנתח צרכים של רוכשים והתאמה
ובמקביל אף להבין בכל שכונה מה הצרכים של התושבים ובהתאם לזה יפתחו מרכזי קניות וכו’.

Property Technology או בעברית פרופטק, היא למעשה טכנולוגיה שמטרתה לפתור כשלי שוק בתחום הנדל”ן ולייעל את תחום עסקאות הנדל”ן בעולם.

הטבות של תושבות או אזרחות 

המשבר העולמי בשנת 2008 אשר די פסח על ישראל, התחיל משוק הנדל”ן האמריקני, הכה גלים ברחבי העולם ולווה בקריסה של בנקים שונים. כלכלות שלמות שותקו והביאו למיתון עמוק
ומשברים מהחמורים בעשורים האחרונים. בעקבות כך, מדינות שונות באירופה הנהיגו מדיניות כלכלית אשר באה לעודד השקעה של הון זר על מנת לאושש את הכלכלה שלהן
ולתת זריקת עידוד לשווקים המקומיים (פורטוגל או יוון לדוגמא). וכך, על מנת למשוך משקיעים זרים המדינה מציעה תושבות או ויזה עם תנאים מיוחדים לאותם אנשים אשר משקיעים
סכום גדול במיוחד (סכום אשר משתנה ממדינה למדינה). אפשרות זו של תושבות כפי שקיימת בקפריסין ומדינות נוספת והטבות כלכליות נוספות מעודדות ישראלים וזרים כאחד לרכוש נכסים במדינות אלו.

אפיקי השקעה שונים בנדל”ן

המגמות כיום בשוק הנדל”ן הבינל”א מציעות מספר ערוצי השקעה אשר מתאימים למגוון סוגים של משקיעים ישראלים. כיום ניתן לרכוש דירה מעבר לים אשר תהיה בבעלות מלאה של הרוכש,
ניתן לרכוש דירה בבניה “על הנייר” בפרויקטים חדשים, ניתן להצטרף לקרנות השקעה בנדל”ן (קרנות ריט) אשר מורכבות ממס’ משקיעים אשר רוכשים פרויקט אחד או כמה
ומפזרת את השקעות החברים בפרויקטים שונים של דיור, מלונאות, דיור מוגן ועוד. עם הזמן השוק הולך ומשתכלל באופן טבעי ובהתאם יש להכירו ולדעת כיצד ניתן להשקיע באופן מושכל בו.

לאור האמור, ניתן להסיק בקלות מדוע שוק הנדל”ן הבינל”א הפך פופולרי ברחבי האולם במיוחד בישראל. מס’ גורמים אשר חברו יחד הפכו את שוק ההשקעות מעבר לים בנדל”ן לאטרקטיבי ומשתלם.

בספר זה נסקור היבטים שונים של השקעות מעבר לים. נדון באפשרויות של רכישה מפוקחת אשר מאפשרות לקונה להיכנס לעסקאות בטוחות עם מנגנוני הגנה שונים.
נשווה בין תשואות של מדינות שונות נכון לכתיבת מועד ספר זה על מנת לקבל תמונה רחבה של השוק לרבות היבטי מיסוי. נעלה את הבדיקות הפיננסיות המקדימות שיש לערוך לפני ביצוע ההשקעה.
נדון בהיבטים של שיווק נדל”ן מעבר לים, מהם המורכבויות אשר יש להתמודד כאשר עוסקים במלאכת שיווק נדל”ן בינלאומי.
נסקור ונערוך השוואה בהשקעות נדל”ן של מגורים, מסחר ומשרדים. נבחן את סויות המיסוי המתלווה להשקעה מעבר לים בארץ ובמדינת היעד.
נערוך סקירה של תהליך הערת הכספים לחו”ל ובחזרה לארץ, המגבלות והאפשרויות העומדות בפנינו ולבסוף נבצע סקירה מעמיקה יותר אל מדינות ספציפיות ואפשרויות הנדל”ן הגלומות בהן.